创业者还在为创业地点发愁吗?

看分析

南北城分布差距大，中关村望京CBD是“三大热区”

北京市众创空间(及联合办公室)主要集中在10个主要区域：中关村区域、望京区域、CBD区域、朝青区域、亚奥区域、西直门区域、东直门区域、石景山区域、亦庄区域、方庄区域。

其中，中关村、望京和CBD，是众创空间聚集的“三大热区”，也是创业者首选区域。其中又以中关村创业大街最为著名。这个区域聚集了3W空间、优客工场、AC加速器、氪空间、头条号创作空间等一众知名众创空间。

而望京(及酒仙桥)地区，已成为移动互联网新晋热区，阿里总部、小米、360、陌陌、美团、智联招聘、蓝港互动等一众知名互联网公司汇聚于此，推动众创空间快速在这里集结，数量急剧上升，比如望京SOHO 3Q、纳什空间、梦想加空间、氪空间、无界空间等，纷纷加速在此区域的布局。知名的“扫码一条街”也出现在望京。

除了上述地区北京众创空间，上地、亚奥、朝青等区域也在快速发展。以亚奥区域为例，腾讯众创空间落子回龙观之后，该区域也逐渐发展成为创业公司聚集点之一了。

而相比之下，南城地区、北京西部无论是众创空间数量、还是创业氛围，都和上述区域匹敌。不过形势也在改变，随着南城交通的持续改善，加上其在价格、政策等方面具备一定优势，亦庄地区也成为众创空间布点新选择。最近，西红门新近开业了一条西红门创业大街，未来也将发展成互联网创业核心区。

中关村均价比全市低20元，最高工位达1万元

在寸土寸金的北京，办公室租金已成为许多公司关键成本，一些交通便捷、设施齐全的甲级写字楼的租金，让一些大公司都感觉吃力。

目前全市的众创空间价格主要集中于1000-2000元之间，整体均价约为 1680元/月/人。这意味着一个10人团队的创业公司，每月需要支付1.68万元。数据显示，一季度北京甲级写字楼租金略涨，达到340元/平方米/月，这意味着租赁100平米建筑面积的空间，需要支付3.4万每月。核心区域甲级写字楼甚至更贵。总体上，入驻空间比在北京租赁写字楼要节省不少。

据上表格，CBD区域平均价位要高于其它地域，主要集中在1500-2300元或往上，望京地区主要集中在1000-1800元区间;而中关村主要集中在1000-1500区间。

从均价看，创业者扎堆的中关村区域，均价约为1660元/月/人，低于全市均价;望京区域均价为1890元/月/人(同样地段的写字楼2015年均价为243.5元/平方米/月)，CBD区域均价较高，约为1990元/月/人。

核心城区和商圈的众创空间工位价格相对较高，大多不低于1500元/月。其中价格最高的位于二环以内金融街的新华1949·中文创客空间，工位价格高达1万多。据该运营商透露，入驻的都是外企、驻京办或华为某些高级负责人等。除去金融街这样的特殊地域因素，据记者调查了解，同样在二环以内，多个众创空间工位为2000元上下。

除了热点区域，一些远离市中心的众创空间，也为不同阶段创业者提供更多样化的选择。比如石景山五棵松几家众创空间的价格仅为100-500元/月，上地农大南路万霖大厦的e谷孵化器也只要500元/月，东五环外的和空间600元一个月。

当然，也有个别众创空间即使在市郊也走的高大上路线，北五环外的云亭客要2500元一个月，东四环和五环之间的时空堂要2800-3200元一个月。

配套设施普遍完善，望京最“国际范儿”

北京核心地段中关村、望京、CBD的众创空间的从位置到办公环境都非常不错。比如一般在地铁口附近，交通便利，附近店铺很多。

办公环境上，多数的众创空间都参照大公司的装修标准，总体装修规格较好、功能完善，努力给创客们营造一个舒适方便的办公环境。但总体而言，望京区域作为新晋热区，这里的众创空间多为新增布点，整体在空间大小、工位总量、装修设计、配套措施、舒适度等方面，更具有“国际范儿”。

不过，记者调查过程中，望京地区相对复杂的交通，也让不少新来的创业公司员工感觉不适应。“交通不太方便，好多时候甚至辨识不了方向。”

为了更加吸引创业者，不少众创空间还努力打造“空间特色”来，比如中关村的纳什空间配备了淋浴室、三元桥的WE+就自带厨房，百子湾的无界空间给入驻团队统一订外卖，梦想加空间则拥有“智能化系统”和独特设计，等等。

(图片来自纳什空间)

还不少众创空间提供健身室等设施，或者通过增加社交等元素，提升对创业者的服务。此外，以氪空间、钛媒体等拥有媒体背景的众创空间，也受到了创业者的关注。

总体入驻率较高，高于60%才能盈利

如果说办公环境和价格只是基础条件，那么入驻率就是众创空间比拼运营能力、营销能力的最直接的体现。

由于入驻率是一个动态变化的指数(思达派&创头条记者在一个时间段进行了集中的抽样调查和估算，数据和真实情况略有浮动)。整个北京市总体入驻率较高，重点区域比如中关村、望京、CBD等区域入驻率大多在50%以上，入驻率较低的也有40%。

中关村众创空间的平均入驻率超过了60%上，一些知名度较高、高性价比，以及运营良好的空间，入驻率基本能达到90%以上或者100%。望京地区总体入驻率大约在50%左右。

尽管如此北京众创空间，区域的入驻率差异还是相对明显。以SOHO3Q为例，其在北京的5个办公地点里，中关村和丹棱SOHO基本满员，望京入驻率达到了80%，而其余光华路和银河SOHO都有几百个工位空置。实际上，SOHO3Q的5个办公地点均为统一的服务体系，但由于所在区域的产业环境和创业氛围等原因，入驻率也表现很不一样。

由于受“资本寒冬”影响，创业公司增量持续放缓，众创空间的“暗战”也在逐渐加剧。在此背景下，具备资本、价格、以及服务特色的众创空间(及联合办公)，其品牌优势逐步显现。

比如纳什空间、创客工场、3W空间、氪空间、AC加速器、梦想加、科技寺等等知名度较高的空间，入驻率居高不下，甚至“一位难求”。这些空间也在加速扩展，由于知名度较高并传播到位，新开的办公室也快速涌入慕名而来的创业者。

比如，氪空间以孵化和融资见长并采用一定陶汰机制，对创业者吸引力很高;联合办公领域，纳什空间在望京和中关村的几个众创空间，入驻率都是100%;而梦想加百子湾店的装修设计非常人性化，工位一直供不应求，其在望京新网点在短短时间内达到了80%以上的入驻率。

此外，便宜仍不失为一道杀手锏，比如位于上地的e谷孵化器工位只要500元，所以入驻率仍然达到70%多。

“单个空间入驻率基本达到60%以上，才可以实现盈亏平衡。”梦想加空间创始人王晓鲁对思达派&创头条记者说，但他同时表示，这不绝对，这与前期投入、商业模式等方面因素密切相关。

头部效应逐渐显现，下半年生死时速?

上半年3月份，在WeWork入华前后，氪空间战略入股纳什空间、优客工场战略入股无界空间，一时在业界产生较大影响，联合办公领域已经流露合纵连横之势。

自去年下半年到现在，众创空间、孵化器亏损、收缩、关停的消息，陆续见诸于媒体，众创空间自身“盈利模式”浮出水面，成为关注焦点。不过，目前众创空间的盈利模式总体较为单一，已成为一大挑战。

业内人士分析指出，今年是众创空间发展关键一年，现在整体上创业者对众创空间这种模式的接受度还不如欧美，众创空间自身需要解决入驻率、打造特色，以及自身商业模式探索等关键性问题。另一方面，还要应对WeWork入华、同行竞争加剧等挑战，预估今年下半年或将迎来新一轮的洗牌。

除了合纵连横，要把“联合办公做到极致”的梦想加空间，也获得新一轮融资，并在从去年下半年也加速了在北京地区的扩展，从几个布点增加到10个多空间。

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