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【前言】

在上期文章中，作者分析了企业租赁不动产的五大涉税实务问题。本期将继续对剩余的五个涉税问题进行阐述。本文将主要从拆分租赁合同、拆分业务主体、水电费税务处理、个人房屋租赁优惠政策以及疫情期间房屋出租优惠政策等五个方面进行分析、探讨。

六、多签份合同，房产、空地及设备分别签合同更节税

A企业欲将整个厂区（包括办公楼、车间、设备、室外停车场等）整体租赁给B企业，拟签订一份整体资产租赁协议，约定年租金为1000万元。上述情况下的房产税为120万元（1000万*12%）。如果将厂房、办公楼等具有房顶能够遮风挡雨的建筑物（房产税法规规定的应税标的物）签订一份不动产租赁协议；同时，将设备、围墙、绿化带、烟囱、办公家具等另行签订一份租赁协议，再根据财务账簿载明的两项租赁标的的原值，再结合市场租赁价格，确定不动产租赁合同租金为700万元，其他资产租赁费为300万元。如此一来，A企业仅需缴纳房产税84万元（700万*12%）。通过业务合同拆分，可以实现节税36万元。

房产税的征收原理在于仅对房产标的征收（自持或租赁），而对于机器设备等动产以及不符合房产税征收条件的烟囱、绿化带、围墙、道路、露天窖池等不动产均不征税。如果在签订租赁合同时，将房产税的征税标的与不征税标的不作区分，笼统地签在一份合同里，按照税法规定以及税务机关的普遍做法，将一律作为征收对象予以征税。因此，在签订合同时，一定要对征收对象与不征税对象进行拆分，要对高税率标的与低税率标的进行拆分，通过合同的拆分，来实现降低税负，避免多缴“冤枉税”的目的。

七、业务拆分，商业综合体运营拆分出租与物业管理服务更节税

许多大型商业综合体往往通过两步拆分的模式来运营，即先由完成产品开发，然后将该商业综合体整体出租给其关联的商业运营公司，并由该商业运营公司对外招商招租，同时由另一关联的物业公司为广大商户提供物业关联服务。如下图；

这种业务模式有如下好处：第一小规模场地租赁税率，首次整体租赁时价格较低，可以降低房产税等税种的计税依据，同时将利润沉淀在商业运营公司；第二，商业运营公司再次转租给业户时属于转租，无需缴纳房产税；第三，将转租价格与物业服务费进行拆分，分两个主体签订合同，可以降低增值税税负（不动产租赁增值税税率为9%，而物业服务增值税税率为6%，简易计税为3%）以及营业利润的合理转移。

八、承租时水电费支出，如何处理？

企业在承租厂房及办公楼宇时，要注意水电费的问题。主要有以下两个问题：

第一，如上述第六个问题，若水电费由出租方承担，即水电费作为租赁价格的一部分不再另行向承租方收取的情形，应当匡算出一年的水电费价格，与租金进行拆分，或者根据年终实际使用的水电费金额，单独另行向出租方支付，由出租方开具发票。如此可降低房产税的计税依据，节约房产税。

第二，户头为房东名称的水电费发票能够作为承租方税前扣除的合法凭证的问题？

《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第十九条规定：企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。根据上述规定，承租方可选择：一是将水电费包在房租合同中，要求出租人开具房屋租金的发票。二是选择采用分割单作为扣除凭证。并附以下附件作为税前扣除凭证：①租房合同；②出具出租方的原始水、电发票或复印件；③经双方确认的用水、电量分割单。

九、个人出租房屋有哪些税收优惠？

1、个人出租住房，房产税按4%的税率征收，而非12%。

《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税〔2008〕24号：二、支持住房租赁市场发展的税收政策（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。另，上述文件第二、（四）还规定了：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。。

2、个人出租住房的，免城镇土地使用税（依据见上述文件）。个人出租、承租住房的，免印花税。

上述财税〔2008〕24号：“二、（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”

3、个人出租房屋，无论是住宅还是非住宅，均可以对城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加等税费按50%的税额幅度内减征税（其中住宅的房产税、印花税按其他税收文件分别为：4%和免征）。

4、个人出租房屋，个人所得税按减按10%征收。

上述财税〔2008〕24号：“二、（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。”

5.个人出租住房的，增值税减按1.5%计征；月租金低于10万的，免增值税。

国家税务总局 2016年第16号公告《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第四条：（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。另外，个人出租房屋，月租金不超过10万元的（不含税价），免增值税。

根据国家税务总局公告2019年第4号《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》：“四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。”

6、个人出租房屋小规模场地租赁税率，无论住宅还是非住宅，均可以开具增值税专用发票。

许多一般纳税人企业从个人处承租房屋，不但要求提供租赁费发票，还要求提供增值税专用发票，那么个人能够到税务机关代开增值税专用发票呢？是可以的。《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定：“增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向税务机关申请代开增值税专用发票。”

十、疫情期间房屋出租有哪些优惠政策？

1.出台部门：国家发改委；文件名称：《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》；文号:发改投资规[2020]734号 发布时间：2020-5-9。

2. 出台部门：山东省人民政府办公厅；文件名称：《印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》;文号；鲁政办字[2020]77号；发布时间：2020.6.5。

3.出台部门：青岛市财政局；文件名称：《关于落实好疫情防控期间中小企业房租减免政策的通知》；文号：青财资〔2020〕7号；发布时间：2020.3.13。

4.出台部门：山东省人民政府办公厅;文件名称：《关于应对新冠肺炎疫情支持生活服务业批发零售业展览业及电影放映业健康发展的若干意见》；文号：鲁政办发〔2020〕5号；发布时间：2020-02-18。

5.青岛市政府办公厅2020年7月1日发布的《关于新冠肺炎疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》。

6.青岛市财政局2020年4月17日发布的《关于进一步加大疫情防控期间房产租金减免政策力度的通知》。

7、2020年6月17日，山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局发布《关于延续实施房产税 城镇土地使用税减免政策的通知》（鲁财税〔2020〕25号）

8、2021年1月6日，山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局发布《关于延续实施房产税 城镇土地使用税减免政策的通知》（鲁财税〔2021〕1号）

（本文完）

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