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2015年8月24日，联发公司作为出租方、作为管理方、黄某林作为承租方签订一份《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，约定联发公司将坐落于厦门市湖里区园山南路800号厦门赛格电子市场三层C区3XX5室的房屋出租给黄某林；房屋月租金为3096元，按季度结算；合同签订时，黄某林应向联发公司缴纳租赁期间押金3600元；合同签订后三日内，若黄某林未支付押金，则联发公司有权将房屋另行出租；黄某林应按合同规定期限缴纳租金，违约除补交租金外，每逾期一日按月租金的千分之五向联发公司支付违约金；本合同经联发公司、、黄某林三方签章后并在黄某林缴纳押金之日起生效。
合同签订后，黄某林未缴纳押金，亦未缴纳租金，讼争房屋所在的赛格电子商城三楼油画城未开业，联发公司提起诉讼要求黄某林支付拖欠的2015年9月1日至2016年5月31日的租金及逾期违约金，双方就租赁合同是否生效产生争议。联发公司多次向黄某林发出《租金缴交通知单》《催促函》《欠款明细》《律师函》等催款通知，庭审过程中，双方确认黄某林的皮雕画存放于讼争房屋内
争议焦点
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在合同约定的生效条件未成就的情况下，能否以实际履行行为认定合同已经生效？
Part.1
律师分析
所谓租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
本案中，《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》应当已经成立并且生效，理由如下：
首先，从相关法律规定来看，本合同自签订时已依法成立：1、合同双方具备完全民事行为能力。2、合同内容合法，不存在《民法典》第147条到151条规定的重大误解、欺诈、胁迫及危困状态、缺乏判断能力等可撤销情形，也不存在第153条、154条违反法律、行政法规的强制性规定、违背公序良俗、恶意串通损害他人合法利益等合同无效的情形。3、合同内容为双方真实意思表示。
其次，本合同不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才能生效的类型。
最后，回归到本案争议焦点，在合同约定的生效条件未成就的情况下，能否以实际履行行为认定合同已经生效？
本案所涉及的租赁合同约定场地租赁意向协议，“本合同经联发公司、、黄某林三方签章后并在黄某林缴纳押金之日起生效”，依据《民法典》第一百五十八条之规定，“民事法律行为可以附条件场地租赁意向协议，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”案涉合同为附生效条件的合同。
从事实来看，黄某林未缴纳押金，合同约定的生效条件确未成就。但是，合同约定的生效条件未成就并不一定导致合同不生效，应结合合同目的、合同内容和当事人履行情况进行综合认定。租赁物的转移占有使用是租赁合同订立的主要目的和重要特征。本案中，黄某林的部分皮雕画已经搬入讼争房屋，该事实足以证明黄某林已实际占有、使用租赁物。故而，认定双方已以实际行动变更了《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》中“合同自黄某林缴纳年金之日起生效”的约定，本案租赁合同已生效，黄某林依法应支付租金。
Part.2
类似案例
福建省厦门市中级人民法院作出的（2018）闽02民终195号民事判决书：虽然合同约定在黄某林缴纳押金之日起生效，黄某林未缴纳押金，但黄某林的部分皮雕画已经搬入讼争房屋，足以认定黄某林已实际占有、使用租赁物，双方已以实际行动变更了《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》中“合同自黄某林缴纳押金之日起生效”的约定，本案租赁合同已生效。
Part.3
律师建议
作为承租方，应如何规避相应风险减少损失？
承租方在签订附生效条件的租赁合同之后，在生效条件未成就时，若确实无需使用租赁物，建议及时向出租方发出通知，确认合同未生效；若以实际履行行为对生效条件进行变更，则会导致需继续履行合同的法律后果。在本案中，承租方在将皮雕画搬入讼争房屋后，又确实无需再使用讼争房屋的，应当及时将皮雕画搬出，并向出租人协商解除，以减少己方损失。
Part.4
知识点拓展
《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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