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新冠疫情背景之下，各行各业都遭受了冲击，经营压力剧增，中小微企业和个体工商户更是面临着生死难题。那么，受疫情影响，企业生产经营困难的，租赁合同能否解除？疫情期间的租金能否减免？

2018年，出租人为国有企业，与承租人某公司签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定某公司承租国有企业某房屋用于酒吧经营，租期为10年，年租金为5万元，每年4月30日前一次性支付当年租金；承租人拖欠租金超过一个月的，出租人有权终止协议，收回房屋，并由违约方承担违约金。后因承租人没有按期缴纳2020年7月至2021年7月的租金，出租人于2020年8月向承租人发出《通知函》，载明承租人未按期缴纳房租已构成违约，出租人有权终止协议收回房屋。因承租人置若罔闻，后出租人起诉至一审法院要求承租人返还房屋，支付租金、房屋占有使用费、违约金及律师费并解除合同。

承租人辩称，2020年新冠肺炎疫情爆发，其经营场地根据政府疫情防控规定，自2020年1月20日至2020年6月30日前封闭不许开放。后期虽允许场地开放，但经营受疫情管控影响很大。承租人依据政府出台的相关文件及疫情属于不可抗力等为理由，向出租人申请减免和缓交租金，但出租人迟迟不予答复，因而其不同意解除合同，也不应承担违约责任。

法院审理认为：

1.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理第6条第一款与第5条第一款规定，原告作为国有企业未对被告减免疫情期间租金的请求作出回应，反而于2020年8月要求解除合同，于法于理无据，遂判决免除被告三个月的租金；

2. 考虑到某公司虽存在未按时支付租金的违约情形，但亦对拖欠行为进行了补正，无主观拖欠房租的恶意，违约行为较轻；加之某公司对诉争房屋投资巨大，合同解除对其权益影响重大，不宜轻易解除。最终法院判决驳回原告全部诉讼请求。

关于疫情期间能否减免租金，最高法发布了指导意见，各地政府为稳定生产经营，也出台了相应的政策。但即便当地有减免政策，也并不意味所有房东都必须减免租金。

如果租房是用于生产经营的，因疫情或疫情管控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少的，可以申请减免租金，但减免条件，根据承租人承租的是非国有房屋还是国有房屋而有所不同：

①若承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院一般不予支持。继续按照原租赁合同支付租金对承租人明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当根据当事人申请，结合案件的实际情况，根据公平原则酌情减免租金、延长租期或延期支付租金。承租人仍继续使用租房用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，不可请求减免租金。

②若承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

如果租房是用于居住的，能否因疫情主张减免房租，法律没有规定。那租客是否就不能要求减免租金呢？合同有约定的从约定，没有约定的需要分情况讨论。

①若疫情虽对使用所租赁的房屋带来不便，如居住小区对进出实行必要的限制及检查，但并未影响到房屋居住功能的实现，承租人可尝试与出租人协商减免租金，但要不要减免租金由出租人自行决定。

②若疫情发生期间，租户无法使用租赁的房屋，比如租赁小区封闭，租客无法进入租赁房屋居住；或者因封路，租户无法前往租赁房租居住等场地租赁协议简易，租户可尝试以情势变更或不可抗力为由向房东主张减免租金。

正常履约缴纳房屋租金是承租方的法定义务，疫情之下，为避免租赁合同纠纷，建议企业：

①在租赁合同中提前设置不可抗力或新冠疫情条款，并注意收集和留存有关疫情发展、防控措施的官方文件以及造成合同履行不能、企业经营困难的证据；

②合同当事人尽量通过协商，来变更合同条款或签订补充协议，从合同延期履行、减免租金或管理费、减免违约金、延长或缩短履约期等方面调整合同内容，并保留沟通往来的函件、邮件、聊天记录等证据，以备待用；

③协商不成还可以请调解组织进行第三方调解，仍无法达成一致意见，再考虑申请仲裁或起诉，请求变更或解除合同；

④需注意，如果疫情只是对合同履行造成一定障碍，特别是租期较长的合同，影响只是暂时性的，在减免租金及延长租期的情况下，不会导致整个合同目的无法实现，请求解除合同一般不会得到法院支持。

减免政策针对的多是企业，个人想要减免租金，可以从租房合同入手，参照法律关于不可抗力和情势变更的规定，采取合法手段，尽量与出租人通过协商的方式，本着友好平等的原则确定能否减免租金及减免租金的数额。

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注：文中人名为化名，引用案件信息来自中国裁判文书网

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