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近日，莒县物价局官网网站公布了莒县住宅小区物业服务企业代收代交费分摊指导规范（莒价﹝2017﹞9号）、关于进一步明确我县住宅物业服务收费相关政策的通知（莒价﹝2017﹞10号）、关于公布我县城区老旧住宅小区基本物业服务费临时指导价的通知（莒价﹝2017﹞11号）、关于调整我县普通住宅前期物业服务费基准价格和浮动幅度的通知（莒价﹝2017﹞12号 ），对我县住宅小区物业收费价格及标准进行了规范和说明，并对小区物业服务企业代收代交费分摊指导规范。

关于调整我县普通住宅前期物业服务费基准价格和浮动幅度的通知

根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》和《日照市住宅物业服务质量等级标准》规定，经第3次县政府常务会议研究同意，现将调整后的我县普通住宅前期物业服务费基准价格、浮动幅度及相关事宜通知如下：

一、基准价格和浮动幅度（详见附件）。

二、以上价格中不包含《莒县住宅小区物业服务企业代收代交费分摊指导规范》中规定的代收代交费用。

三、业主或者物业使用人按规定缴纳了物业服务费和装修保证金后，物业服务企业不得向进行装修的业主或者物业使用人收取物业装修管理费、电梯使用费。

四、物业服务企业对车辆实行出入证管理、对业主或者物业使用人实行电子系统门禁管理和对电梯使用采用刷卡式管理的不得向业主收取押金和运行、管理等费用。

五、小区公共照明、监控、消防等设施设备日常运行产生的电费已计入物业服务费、停车服务费成本，不得另行收取。

六、各物业服务企业要加强价格自律，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符，自觉接受价格主管部门、物业主管部门和社会各界的监督。

本通知自2017年4月1日起执行。本通知执行前已签订物业服务合同并在合同期内的仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或者物业服务合同已经到期的按本通知规定执行。

附件：普通住宅前期物业服务费基准价格和浮动幅度

关于进一步明确我县住宅物业服务收费相关政策的通知

根据市政府办公室《关于印发的通知》（日政办发〔2013〕5号）和市物价局《关于做好住宅物业服务收费管理工作的通知》（日价费发〔2015〕34号）规定，经第3次县政府常务会议研究同意，现将我县住宅物业服务收费相关政策进一步明确如下：

一、物业服务费

普通住宅（除独栋、双排、联排等各类高档住宅之外的住宅）前期物业服务费实行政府指导价，由价格主管部门会同物业主管部门根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素实行分等级定价。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业根据实际情况，参照《日照市住宅物业服务质量等级标准》，约定服务项目和服务费标准。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应及时负责组织、指导成立业主大会。

前期物业服务合同已到期且未成立业主大会的普通住宅小区，由社区居委会组织业主和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。

列入整治改造范围未实施物业管理的老旧住宅小区，由价格主管部门会同物业主管部门制定物业服务临时收费标准。

业主与物业服务企业必须签订物业服务合同，合同内容包括：物业服务等级（对照日照市住宅物业服务质量等级标准）、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。

物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。其中：已办理房产证的房屋按房产证载明的面积计收；未办理房产证但是实测面积已确定的以实测面积计收；对于未确定实测面积的房屋按房屋买卖合同记载的面积计收。

独立专有车库按所在小区不带电梯普通住宅计收物业服务费，所在小区没有不带电梯普通住宅的，按所在小区电梯住宅物业服务费标准的50%计收。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。房屋交付后空置1年以上的，其物业服务费按收费标准的80%收取，合同另有约定的，从其约定。

前期物业管理的住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到规划要求或购房合同约定标准的，物业服务费应当适当减免场地租赁费标准，减免比例不低于20%，具体减免比例在物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。

业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或者物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

二、车位、车库租赁费

开发建设单位按照配置比例将车位、车库以出租方式处分给业主的，可以收取租赁费。车位、车库租赁费实行政府指导价，车位租赁费基准价格为：地上每车位100元/月，地下每车位150元/月；车库租赁费基准价格为：地上每车库200元/月，地下每车库180元/月。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和上下不超过10%的浮动幅度内约定。

配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

三、车位场地使用费

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑本住宅小区地上车位租赁费的价格等因素确定。业主大会成立前，经半数以上的业主同意，车位场地使用费收取标准可参照地上车位租赁费标准执行。

车位场地使用费归全体业主共有。车位场地使用费的使用由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以用于小区内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者作为业主委员会、业主大会的活动经费以及折抵物业服务费。

车位场地委托物业服务企业管理的，停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例按不超过车位场地使用费20%的比例执行。

四、停车服务费

物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。前期物业停车服务费实行政府指导价，基准价格为每月20元/车位。具体收费标准由建设单位与前期物业服务企业、停车服务企业在规定的基准价和上下不超过20%浮动幅度内约定。业主大会成立后，具备业主与物业服务企业、停车服务企业协商议价条件的，由双方协商确定收费标准。已购买车位但未停放车辆的，停车服务费按不超过收费标准的80%收取。

外来车辆占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车超过2个小时的，可以收取一定的费用。收费标准由业主大会综合考虑本住宅小区地上车位租赁费的价格等因素确定。业主大会成立前，经半数以上业主同意，停车服务费标准为2元/小时（不足1小时的按1小时计费，每天最高不超过10元）。停车服务费收益、分配等事项按照车位场地使用费规定执行。对执行公务和为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装服务的车辆不得收取停车服务费。

五、出入证工本费

房地产开发企业新开发建设的住宅小区配套建设门禁设施的，应该为业主免费配置出入证、卡、蓝牙等出入证明，配置数量由双方在购房合同中约定。出入证明包括车辆出入证明和对业主或者物业使用人实行电子门禁系统管理的门禁卡等。因遗失、损坏需要补办或增加配置数量的，可以适当收取工本费。

住宅小区交付使用后，如需新配置门禁设施，或对原有门禁设施进行升级改造的由业主共同决定，应当经业主专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。建设费用由业主共同负担，并在小区醒目位置进行公示,接受全体业主监督。

对没有门禁设施的住宅小区，物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或者物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。

电梯实行电梯卡管理的，应当为每户免费配置4张电梯卡。

因遗失、损坏需要补办或增加配置数量的，可以适当收取工本费。

物业服务企业对车辆实行出入证管理、对业主或者物业使用人实行电子系统门禁管理和对电梯使用采用刷卡式管理的，除以上可收取的工本费外，不得向业主收取押金和运行、管理等费用。

六、建筑垃圾清运费

业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方根据产生的建筑垃圾量在不高于2元/平方米的范围内协商确定。业主或者物业使用人自行清运的，物业服务企业不得收费。

业主或者物业使用人按规定缴纳了物业服务费及装修保证金后，物业服务企业不得以任何名目向进行装修的业主或者物业使用人收取物业装修管理费、电梯使用费。

七、委托服务收费

物业服务企业接受业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务，其收费标准由双方协商确定。

八、代收代交费

物业服务企业代收代交费按照《莒县住宅小区物业服务企业代收代交费分摊指导规范》有关规定执行。

九、其他管理人管理的物业收费

其他管理人管理的物业收费参照本通知执行。

本通知自2017年4月1日起执行。本通知执行前已签订物业服务合同并约定期限的，在合同期内仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或者物业服务合同已经到期的按本通知规定执行；执行期间国家、省、市出台新政策的，按新政策执行。

关于公布我县城区老旧住宅小区基本物业服务费临时指导价的通知

为加强我县老旧住宅小区物业管理工作，改善老旧住宅小区生活环境，根据市政府《关于加强物业管理工作的意见》（日政发〔2015〕16号）和县创城突出问题综合整治指挥部办公室《关于印发的通知》要求，经第3次县政府常务会议研究同意，现将我县城区老旧住宅小区基本物业服务费临时指导价及相关事宜通知如下：

列入县里确定的老旧住宅小区整治改造范围，且未实施物业管理的老旧住宅小区，整治改造完成后，业主大会成立前基本物业服务费临时指导价不带电梯的为每月0.35-0.50元/平方米，带电梯的为每月0.65-0.80元/平方米。社区居委会负责组织业主、物业服务企业或其他物业管理人，根据各老旧住宅小区的实际情况，参照《莒县城区老旧住宅小区基本物业服务内容》（见附件），约定物业服务内容，测算物业服务成本，在基本物业服务费临时指导价范围内确定具体收费标准，签订物业服务合同。业主大会成立后，物业服务费标准是否执行我县老旧住宅小区基本物业服务费临时指导价由业主大会或全体业主决定。

本通知自2017年4月1日起执行。

附件

莒县城区老旧住宅小区基本物业服务内容

一、建立物业服务管理制度和物业服务规范，制定并严格落实房屋管理、房屋维修养护、房屋装修管理和小区巡检制度；认真做好物业服务档案和物业档案的保管工作。

二、物业办公室专人值班时间不少于8小时，物业服务电话保持24小时畅通，对业主或物业使用人的报修申请和投诉要及时处理。

小区出入口处要有专人值守，值守时间不少于24小时，值守时间内要对进出小区的可疑车辆和人员做好登记。

三、与业主或者物业使用人的沟通面要不低于小区住户的50%；每年至少书面征询1次业主或者物业使用人对物业服务的意见，满意率达到80%以上，征求意见表要有业主或者物业使用人的签名，并留存备查。

四、业主或者物业使用人对房屋进行装修前，要与其签订装修协议，告知业主或者物业使用人装修须知，并监督装修过程，对违规装修行为要及时劝阻或制止。

五、对业主或物业使用人违反小区规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为要及时阻止，并报告相关部门。

六、小区公共照明灯、楼道灯完好率不低于80%。公共照明灯开灯时间原则上规定冬季17：00至次日6：00、其它季节19：00至次日4：30场地租赁费标准，具体开灯时间可根据天气变化情况灵活掌握。

七、对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行定期检查，每年不少于4次，并做好检查记录。检查后确需维修、更新、改造的，应编制施工计划及费用预算，征求业主意见后组织实施，并做好物业维修、更新、改造费用的账务管理。需要报告有关部门的，要及时上报有关部门。

对存在危险隐患的共用设施设备要按相关规定设置安全防范警示标志。

八、在小区内设置简易的交通标志，按照物业服务合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，保证消防通道畅通，对不按规定停放车辆的行为进行劝阻、纠正。

九、对小区内业主或物业使用人的楼房楼层通道和楼梯台阶，每周清扫1－2次。

十、对小区内的垃圾及时清扫，保持清洁；对小区化粪池及时清理；对公共下水管道及时进行疏通。

十一、在小区内设置生活垃圾集中投放点，配备生活垃圾箱，并及时做好生活垃圾清运，确保垃圾箱外无垃圾。

十二、及时对小区内的草坪、花卉、树木等进行修剪和养护，绿化完好率不得低于80%。

十三、对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时向业主说明情况并报告相关部门，配合相关部门及时排除故障。

十四、对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发性事件要制定应急预案，明确应急事件处理责任人。

十五、业主或者物业使用人需要其他物业服务的由双方协商确定服务内容和收费标准，并在物业服务合同中明确。

十六、代收代交费，按照《莒县住宅小区物业服务企业代收代交费分摊指导规范》执行。

莒县住宅小区物业服务企业代收代交费分摊指导规范

第一条 为规范我县住宅小区物业服务企业代收代交费分摊行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《山东省物业管理条例》等法律、法规制定本指导规范。

第二条 本指导规范适用于本县行政区域内，物业服务企业接受业主委托提供代收代交服务，并对代收代交费进行分摊的行为。

第三条 本指导规范所称代收代交费是指按规定不能计入物业服务成本和专业经营单位运营成本，应由业主或者物业使用人分摊的费用，主要包括以下内容：

（一）产权未移交给供水经营单位的二次供水设施设备运行维护费。

产权属于供水经营单位的二次供水设施设备运行维护费由专业经营单位承担，不得向业主或者物业使用人分摊。

（二）产权未移交给供热经营单位的二次供热设施设备运行维护费。

产权属于供热经营单位的二次供热设施设备运行维护费由专业经营单位承担，不得向业主或者物业使用人分摊。

（三）供电经营设施设备产权未移交给供电经营单位的，计量总表抄表数与用户分表抄表数之和之间应分摊的差额电费。

业主共有车库内照明电费和共用监控、消防设施设备运行电费计入停车服务费成本，不得向业主或物业使用人分摊。

通信、有线电视等专业经营单位的设施设备运行电费由相关专业经营单位承担，不得向业主或物业使用人分摊。

（四）供水经营设施设备未移交给供水经营单位的，计量总表抄表数与用户分表抄表数之和之间应分摊的差额水费。

绿化用水等已经计入物业服务成本的水费，不得向业主或者物业使用人分摊。

（五）产权不属于专业经营单位的供水、供电、供热设施设备的维护、保养、维修、更新和改造费用。

（六）物业保修期届满后，未缴纳专项维修资金或专项维修资金不足的小区的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。

（七）其他按规定应该列入代收代交费的费用。

第四条 物业服务企业是否可以采取预收方式向业主或者物业使用人收取代收代交费由物业服务合同约定，预收期限原则上不应超过半年。代收代交费的具体预收标准、分摊方式、预收时间等事项，属前期物业的，由物业服务企业与开发建设单位在物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

合同中没有约定或者约定不明确的，不得采取预收方式收取代收代交费，分摊时间原则上每月分摊1次，分摊方式可参照《物业服务合同没有约定或者约定不明确的代收代交费分摊参照方式》（详见附件）执行。

第五条 代收代交费用收支，由物业服务企业单独列账，独立核算，按实际支出和约定方式向业主或者物业使用人合理分摊。预收的代收代交费，分摊后不足部分由业主或者物业使用人补足，结余部分结转，由业主或者物业使用人滚动使用。

第六条 供电经营设施设备未移交给供电经营单位的，计量总表抄表数与用户分表抄表数之和之间应分摊的差额费用，按用电量分摊的，差额在8%以内的按实际差额分摊，超过8%的按8%分摊。

供水经营设施设备未移交给供水经营单位的，计量总表抄表数与用户分表抄表数之和之间应分摊的差额费用，按用水量分摊的，差额在10%以内的按实际差额分摊，超过10%的按10%分摊。

第七条 物业服务企业提供代收代交服务不得向业主或者物业使用人收取费用。

第八条 物业服务企业要为住宅小区内的业主或者物业使用人，按户建立代收代交费分摊档案台账，记载入住时间、代收代交费分摊标准、分摊金额等详细情况。

业主要根据物业服务合同中明确的代收代交费分摊约定交纳费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳代收代交费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第九条 业主或者物业使用人应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起承担应分摊的代收代交费。

已竣工但尚未售出或者尚未交付的物业，由开发建设单位承担应分摊的费用。

已交付的物业，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住的，业主需承担应分摊费用。

第十条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，加强代收代交费的收支管理。每半年或者财务年度在物业管理区域内显著位置，如实公示代收代交费收支明细和缴费票据、具体分摊方式、实际分摊结果等情况，接受价格、物业主管部门和全体业主的监督。公示时间不得少于15天。

业主或者物业使用人对公布的代收代交费用分摊情况提出异议的，物业服务企业要给予答复。

第十一条 其他管理人管理的住宅物业代收代交费的分摊管理可参照本指导规范执行。

第十二条 本指导规范自2017年4月1日起执行。本通知执行前已签订物业服务合同并约定期限的，在合同期内仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或者物业服务合同已经到期的按本通知规定执行；执行期间国家、省、市出台新政策的，按新政策执行。

附件：物业服务合同没有约定或者约定不明确的代收代交费分摊参照方式

物业服务合同没有约定或者约定不明确的代收代交费分摊参照方式

一、供电经营设施设备未移交给供电经营单位的，计量总表抄表数与用户分表抄表数之和之间应分摊的差额电费，按业主或者物业使用人用电量分摊。

户分摊电费＝电价×应分摊的差额电量÷用电户分表电量总和×该户表计电量

二、供水经营设施设备未移交给供水经营单位的，计量总表抄表数与用户分表抄表数之和之间应分摊的差额水费，按业主或者物业使用人用水量分摊。

户分摊水费＝水价×应分摊的差额水量÷用水户分表水量总和×该户表计水量

三、产权不属于供水经营单位的二次供水设施运行维护中的电费，按受益户用水量分摊。

户分摊电费＝电价×二次供水表计电量÷受益户分表水量总和×该户表计水量。

四、产权不属于供热经营单位的二次供热设施运行费按受益业主专有部分面积占受益业主建筑物总面积的比例分摊。

户分摊费用＝受益业主专有部分面积÷受益业主建筑物总面积×总费用

五、产权未移交给专业经营单位的供水、供电、供热设施设备的维护、保养、维修、更新和改造费用按受益业主专有部分面积占受益业主建筑物总面积的比例分摊。

户分摊费用＝受益业主专有部分面积÷受益业主建筑物总面积×总费用

六、物业保修期届满后，未缴纳专项维修资金或专项维护资金不足的小区的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按受益业主专有部分面积占受益业主建筑物总面积的比例分摊。

户分摊费用＝受益业主专有部分面积÷受益业主建筑物总面积×总费用