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主要案情

2017年3月13日，(甲方、出租人)与(乙方、承租人)签订《房产租赁合同》，约定第一条租赁房产及用途租赁房产是指甲方位于北京市丰台区南苑乡马家堡东路88号的洋桥大厦商业楼及附属用房、停车场西侧及南侧平房、附属设备设施及场地，四至界限分别为东至凉水河、西至马家堡东路、南至中国肉类研究中心、北至马家堡东路86号院。其中房屋建筑面积24230平方米，场地面积37000平方米。租赁期限为20年，免租期为12个月。

2017年3月13日，出具《授权委托书》，载明，北京市丰台区南苑乡马家堡东路88号的洋桥大厦商业楼及附属用房、停车场西侧及南侧平房、附属设备设施及场地(四至界限分别为：东至凉水河，西至马家堡东路，南至中国肉类研究中心，北至马家堡东路86号院)系我方房产，现已租赁给。根据双方签署的房产租赁合同约定，在本合同期限内，乙方拥有该租赁房产的使用权、经营权和转租权(不包括向同一单位或同一个人整体转租)，乙方有权将租赁房产全部或部分、一次或多次分租给第三方(若整体转租，须经过甲方同意)。

2017年10月10日，(甲方)与慧幼公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，甲方将坐落在北京市丰台区马家堡东路88号6号楼建筑面积约为2191.82平方米的房屋出租给乙方使用，乙方对此予以确认。乙方已对该房屋做了充分了解，愿意在该房屋的现状情况下承租该房屋。乙方承诺承租以上房屋后只用于幼儿园及相关教育，不得做其他用途。合同签订后，慧幼公司进驻租赁场地进行装修改造并以此开办莫米诺奇幼儿园。

交付慧幼公司北京市丰台区南苑乡人民政府于2017年4月12日出具的《证明书》，内容大意为：丰台区马家堡东路88号的洋桥大厦商业楼及附属用房、停车场西侧及南侧平房、附属设备设施及场地(四至界限分别为：东至凉水河，西至马家堡东路，南至中国肉类研究中心，北至马家堡东路86号院)系房产。房屋及所附着地块为综合用地，包含商业、酒店、餐饮、办公、养老、医院等用途。合法拥有上述范围内土地及房产的完整土地使用权及房产所有权，上述房产不属于违法建筑。

2018年4月，持、南苑乡政府盖章确认的《住所证明》办理了营业执照。

2019年10月10日，作为产权单位、南苑乡政府作为证明单位共同向区教委出具《房屋产权证明》，内容大意为，慧幼公司承租的丰台区马家堡东路88号院6号楼(二层独栋，面积1500平方米，高度12米)房屋系所有，现承租单位用于筹建幼儿园(社区办园点)用途。由于上述房屋尚未办理产权证，特出具此证明书。

2020年7月20日，甲方(出租方)与乙方(承租方)慧幼公司、丙方(共同承租方)签订《共同承租协议》。

2020年11月9日，北京市丰台区教育委员会向南苑乡政府出具《关于对南苑乡社区办园点2020年度进行备案的函》，内容大意为，经丰台区学前教育三期行动计划联席会审议，1、南苑乡中苑盛世第一社区办园点(原名称：莫米诺奇幼儿园，地址马家堡东路88号6号院)。2…。以上园所符合《北京市学前教育社区办园点安全管理工作基本要求》的相关规定，予以备案，备案期2020年11月9日至2021年10月31日。

2020年11月12日，规自委丰台分局向辖区各街道、乡出具京规自丰函【2020】1568号《关于进一步完善我区无证幼儿园和养老机构信息的函》，内容为：按照市委、市政府主要领导在《信息专报》和《今日舆情专报》中“违法占地违法建设开办幼儿园和养老机构问题”的重要批示，市规自委将开展“违法占地违法建设开办幼儿园和养老机构专项清理”工作。9月中旬我分局已经对接各街道，要取幼儿园及养老机构的点位信息，目前根据市规自委相关要求，需要进一步完善幼儿园及养老机构的所在社区(村)及建设时间，请各相关街道予以配合。后附违法用地违法建设用于开办无证幼儿园养老院项目明细表，其中含莫米诺奇幼儿园，载明取得用地手续情况(没有)，取得规划手续情况(93-193)，整改计划(下一步取消办园)。

2020年11月19日，向出具《关于暂停支付现幼儿园所在房屋租金以及其他房屋租金按月支付的函》，内容大意为：因2020年11月16日莫米诺奇幼儿园向我司转发了关于进一步完善我区无证幼儿园和养老机构信息的函》，并与我司沟通了至今未能办理开园相关证照的事宜。基于此申请暂停支付幼儿园所在房屋相应部分的房屋租金，待根据上述问题的处理结果我司实时决定是依据履行租金支付义务还是行使其他权利。希望贵司协助办理相关开园证照，及时沟通协调政府相关部门以解决幼儿园相关问题。同年12月14日，回函暂时同意按月支付租金，就幼儿园涉及的房租问题，待幼儿园办证事宜贵我双方达成一致意见后再协商结算幼儿园的租金事宜。

其后，各方因租金支付、损失赔偿等问题发生争议，遂诉至法院。

主要争议焦点

与慧幼公司签订的《房屋租赁合同》及补充条款、与慧幼公司、签订的《共同承租协议》是否有效？

裁判摘要

一审法院认为：

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据已查明事实和现有证据，案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，故与慧幼公司签订的《房屋租赁合同》及补充条款、与慧幼公司、签订的《共同承租协议》无效。

……根据已查明事实，明知在租赁涉案房屋时未取得建设工程规划许可证，仍转租给慧幼公司，故对案涉合同无效的后果应承担主要责任；慧幼公司租赁案涉房屋系用于开办幼儿园，但在租赁涉案房屋时未尽到房屋手续的审查义务，对案涉合同无效的后果亦有责任，故综合本案实际情况，对合同无效的后果，法院酌定承担80%的责任，慧幼公司、承担20%的责任。并非案涉合同的相对方，亦无承担共同赔偿责任之行为，对此项请求不予支持。

二审法院认为：

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可，故与慧幼公司签订的《房屋租赁合同》及补充条款、与慧幼公司、签订的《共同承租协议》无效。作为涉案房屋的出租方，明知该房屋没有建设工程规划许可，尚未办理产权证明，仍将该房屋出租给慧幼公司、，其应对租赁合同无效承担相应的责任。慧幼公司、作为涉案房屋的承租方，依据上述合同中记载内容“乙方已对该房屋做了充分了解，愿意在该房屋的现状情况下承租该房屋”，在一、二审审理中，经法院询问，慧幼公司、表示其对在签订租赁合同时得知涉案房屋没有房屋产权证，但被告知是乡产权房屋，出于信任签订了《房屋租赁合同》，故慧幼公司、对涉案房屋没有相应建筑工程规划、房屋产权等信息系明知房屋场地租赁协议，亦未能尽到合同相应的审慎义务，其亦应对租赁合同无效承担相应的责任。一审法院综合本案查明事实酌情确定双方应承担的责任比例不当，本院重新认定双方对于合同无效承担对等责任。

案例评析

通过研读本案例不难发现，整个案情并不复杂，结论也比较明确。但该案例所涉及的承租“乡产权房”办学的问题，却是民办学校具体实践中有一定代表性的问题，笔者认为值得探讨和分享。

本案中，慧幼公司和承租用于举办幼儿园的涉案房屋是南苑乡的“乡产权房”。据笔者在具体实践中的了解，有一定比例的民办学校存在这样的问题。我们先来了解一下所谓“乡产权房”的概念，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件房屋场地租赁协议，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村自行颁发的房屋。由此可知，这类“乡产权房”是不具备办理不动产权属证书的条件的，也无法提供具有法律效力的房屋产权证明。对此，《民法典》和相关司法解释均有明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故此，可以明确的是，承租“乡产权房”的房屋租赁合同为无效合同，有类似情形的相关民办学校要对此予以充分关注。

本案中，慧幼公司和之所以提出暂时停止支付房租直至最后诉至法院，其根本原因在于，因其无法向教育行政部门提供合法有效的承租房屋的产权证明文件，而被撤销办学资格，这对其前期的资金投入、人力成本投入等造成了直接的经济损失。由此，需要提请相关民办学校特别注意，如果承租了类似的“乡产权房”用于办学的，最大的风险在于，相关主管部门会因此认定这样的承租场所不符合民办学校办学条件，进而不予审批或取消办学资格，这对于已经处于运营状态的民办学校来说，这样的结果无疑是难以接受的。

除上述风险外，笔者还要提醒的是，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，如果承租方在该乡产权房的范围内加盖房屋或又自建房屋的，不仅无法主张产权，而且如果遇到征地拆迁，也难以获得相应的拆迁补偿。

有类似情形的民办学校，应尽早做出风险应对预案，并应尽可能的敦促出租方结合相关政策文件处理好产权问题。

【相关依据】

《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条 【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释2021.1.1)》

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可 证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前 取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院 应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结 前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占 有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

文源 | 丰乐法苑（2022-08-30）