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祝大家身体健康，抵抗力超强！今天我们来讲一下，办公场地租赁，那么开始吧！

办公场地主要指写字楼、商住楼、创意园等办公场所，作用是集中进行信息的收集、决策制定、文书工作处理和其他形式的经济活动管理，就是我们俗称的办公室，办公场地租赁属于商业地产租赁部分下的一个类目，与商铺、厂房、仓库租赁等并列，但今天我们谈办公室租赁

目的

为什么我们一定需要一个办公室，从法律上讲，公司开立需要注册地址，当然你可以找注册公司在某园区代办，但公司运作还是需要办公地点，所以只要你开办公司就需要一个固定的办公场所，从管理上、经营上、法律上、招聘上都需要这样一个场地，目的是提高企业的信用，有了信用你才能够进行商业运作，如果你是个皮包公司，全体成员露天办公，到处乱串那么工商行政会质疑你的开办能力，你的客户会怀疑你是不是骗子，应聘的员工会觉得公司是不是压根不存在是在搞传销吗？所以公司必须有一个立锥之地来证明自己真实存在，换个角度说，办公室其实是开办公司的一个道具、一个场景、一个配乐，来换取人的感觉认同

类型

既然办公室是商业运作的必然需求，我们就需要知道，办公场所有多少类型。办公室租赁一般分为若干种类型，写字楼（包含联合办公）、商住楼、园区、独栋等几种常见形式，当然也有采用冷清的沿街铺面、裙楼、酒店、酒店式公寓、别墅、老洋房、民宅等非主流方式。店铺、工厂、仓库等形式一体化办公模式的这里就不讲了，因为这涉及行业特殊性质，每个行业有自己的规范和考量

写字楼，正常公司的正常选择，普遍是20-200人之间的中小企业，而人数更多的中大型企业，往往有自己的独栋写字楼，甚至是数栋写字楼

联合办公，这是个大众创业万众创新后的产物，就相当于写字楼界的群租房，公司往往两三个人，甚至是一个人的光杆司令，他们无论是心理上还是工作需要上，其实是离不开城市CDB核心地段的繁华，和繁华气息下给弱小公司带来的粉饰，往往你会发现联合办公的前台大屏幕，会根据需要滚动播放着各家公司的抬头，甚至于在这种联合办公前期在不是很合规的年代，一群一人公司和它们的企业法人，居然相互客串成为对方公司成员，以充门面，以壮胆色，总结下来就是，租一层或者一间租不起，花了稍微高一点的价格租了一个工位，这就是联合办公

商住楼，比较适合小微企业的选择，但公司如果发展壮大了，分分钟就要搬家，它的价格比同等面积的民宅稍微贵一点，相对于三五个人的小微公司来说是不错的选择

园区，园区这种目前可以说是最乱的办公场所了，什么孵化基地、产业园区、LOFT居家式办公，名头一大堆，但其实就是废弃的工业用地闲置的厂房，或者是类似于四行仓库这样的拆不得、拆不起的历史建筑物。或翻修、或搭建、或翻建、就是在相对次要地段的便宜写字间，换个通俗的说法就是粉饰后的贫民窟。多数都是出了商住楼搬入园区的小微企业，人多钱少低成本

面积

通常写字楼的面积每一层会在几百平至数千平之间，这个区间都是比较正常合理的，无论是整层租赁还是隔断租赁都能灵活调整。这些写字楼除了在建设前考察了当地的公司规模和自身定位以外，更多是受地块和城市规划地质结构限制，会影响其楼层和面积。当然也有一些另类的几十平米一层的，多数是建于上个世纪80年代以前的独栋小楼，但这种小楼租金一般很贵很抢手。单层面积接近万平的也有，但是这种真的是很少见，目的是突出建筑风格，是栋栋连接的建筑群，由于规划审批等原因它们的层数并不高，而且多数在郊区，事实上楼层面积大并不好，因为复杂的地形会影响办公效率

楼宇的等级标准

写字楼的等级这里科普一下，国家层面目前没有明文规定写字楼有什么等级，这个等级是行业约定俗成自评的，所谓的5A甲级写字楼，只是个说法。

5A指的是楼宇自动化程度，包括：

OA：办公自动化系统，这一部分原先是指商务中心的功能，现在这部分功能各个租户公司自己早就都可以实现了

CA：通讯自动化系统，通讯自动化还停留在楼宇的程控有线电话时代，后来添加网络通信，移动通讯，也不是问题

FA：消防自动化系统，消防自动化指的是，手动报警、烟感报警系统、温感喷淋系统，多数新建设自楼都具备这个能力

SA：安保自动化系统，保安自动化指的是监控系统、广播系统等、多数写字楼也都可以做到

BA：楼宇自动控制系统，楼宇自动化技术性是很强的，这包括了楼宇的门窗自动开启闭合、空调系统、中控系统、门禁系统、照明系统、高空吊机吊篮等，需要达到一定的功能以后才能做到所谓的楼宇自控。严格来讲，一大批所谓的5A写字楼顶多也就是4A，不过也用不着在这上面跟租赁人员做争执，钱还在你公司账上没签合约，你就是大爷

所谓的顶级、甲级、乙级、丙级划分，你可以说是一种标签也可以说是一种噱头，顶级和甲级之间概念就很模糊，一定要区分顶多也就是地段上的差距，级别喊出来就是跟你要钱的，是你没能力考察核实的收费依据，但合适你公司的才是最重要的，所以别被蒙了

考虑方向

办公室租赁需要考虑以下内容，举架布局楼宇构造，中介、租金、物业费、物业服务、水电费、其他税费、网络通讯、地段地理地势、交通、楼层、朝向、辅助设施、周边支持、客户分布、行业对口场所分布、所在区域政策或限制、租期、装修期、合同、施工限制等

举架布局楼宇构造

举架指的是房屋的室内高度，高度不够空气流通不好，且对员工心里有压迫感，会影响他们的工作效率。前面照明部分提到过一些，后面办公装修时会细讲。布局会影响租赁空间的利用问题，特别是人多的公司就更要注意这一点，地方不够用可不是闹着玩的。有些写字楼因为行政审批和地质、地理问题，导致内部空间奇奇怪怪，不利于空间的利用。还有一些是复式结构，这就涉及越层装修问题租一个办公场地，处理不好会造成员工失足跌伤的事故，那就得不偿失了，选择适合自己公司实际情况的户型很重要

中介，商业地产中介对于没时间找写字楼的行政人员来说，是个节省时间的好办法，但事实上他们的能力和素质很一般，很少有专业的中介，他们会在网络平台上登记一些你看得上的房源，然而，你约的时候，是租出去了，让你看另外一套。但如果行政人员没经验你也只能找这种，但如果是老行政就会直接找到写字楼租赁部，这样省去了一部分中介佣金，写字楼租赁部会让利，但不会太多顶多就是佣金那一部分，或者增加一些装修期

租金，写字楼租金主流的计算方式是按每平米每天多少钱，这样计算每个月的租金其实都是不一样的，算是业主的一种收租技巧，极少数会按照周、月、年来计算。这里要注意，结算货币一般分两种，人民币和美金，这是租赁部对外话术，大多数写字楼都是人民币结算，但所谓的涉外写字楼就会用美元作为计算单位，说出来就觉得高大上了，不过随着人民币的走强和美联储无限制的量化宽松，国内用美元作为结算单位的写字楼越来越少了，这里注意一点，实际上这些写字楼收的还是人民币，只是按固定汇率折算而已，真的要收美元需要外币结算许可证

租金这里讲一个段子，在解放前，上海有个犹太投机商人叫做维克多沙逊，这个人精明的不得了，他收租金不是按照公历的月来结算，而是入乡随俗，按照中国阴历计算房租，美其名曰尊重中国文化，但其实，月租一分钱都没便宜，而且计算下来每三年他可以多收一个月房租，今天仍然有人在这么收房租，你要是遇到了也只能呵呵了

物业费

也是按平米计算，一般按月收取，也有按季度的，目前都是按人民币收取，在签约前要多了解，这笔物业费涵盖了哪些服务项目？哪些服务是需要另付费的？避免后续因为服务发生纠纷，有些物业费含中央空调电费，这种物业费一般都很贵，有一些则会根据使用情况单独收取空调费或大型设备耗电费，也有说是设备保养维护费的租一个办公场地，巧立名目的物业公司还是有的

物业服务

这里一定要了解细致，真的很好的写字楼，会包含、免费或有偿使用商务中心、大型会议室和礼堂的租赁服务、免费或有偿的班车接送服务、租车服务、搬场服务、装修公共区走廊域内的临时防护装修服务、保安押运服务、办公区清洁服务、灭鼠除虫服务、洗地毯服务、洗衣房服务、健身室场馆服务、洗浴服务、餐饮餐厅便利店服务、设备租赁服务、强弱电网络通讯维修服务等，以上是真5A甲级写字楼配套的物业服务内容的一部分，相信大部分的行政人员，参加工作以来都没接受过这样的服务，不过多数都是付费服务

水电等其他费用

一般商业用电用水价格每个城市都会统一，但也有个别场所会因为特殊原因，有政策性价格，所以入住前，还是问清楚比较好，不要拿到账单以后啧啧作响，这部分费用有单独算的、也有摊近物业费用计算的、还有代收代缴的，有些写字楼的卫生纸、香水这些都是该层租户均摊的，一层一算，就是物业费喊得很便宜，其他一样一样跟你收，加起来很贵

网络通讯

讲宽带的时候提到过，这里在强调一次，三大运营商在不同的楼宇有自己的优势，好一点的写字楼可能不会有什么限制，但商住楼和园区就不好说了，所以，入住前一定要仔细问问看自己的宽带能不能移机进得去，别网络出问题

地段地理地势

地段大家都懂得，好的地点例如你在南京路有一间办公室，租得起，证明我有实力，能吸引人才来就职，能吸引客户来洽谈。但地理和地势怎么说呢？先说地理，如果你在市政府对面或者是国家级会议中心边上，你还真别以为是什么好事，可能会经常性技术性交通管制，你想进出办公楼或者想拉点什么就要好好考虑通行时间段。再比如你公司在虹桥机场边上，每天飞机起降繁忙，你的员工坐在办公室里听着飞机引擎的轰鸣，还办公吗？如果在医院和消防队对面呢？再来说再说地势，如果你所在城市地处河流、湖泊、海岸附近，你的办公地点，地势低洼，七八月份再下点雨，你的员工划船上下班吗？你公司停在地库里的车潜水可还行？所以看似租金便宜的某些写字楼，可能有大坑等着你，小心小心再小心

交通

便利的交通环境，有利于人才的招聘，毕竟这些从全国各地来到一线城市打拼的年轻人，都是奔着繁华的感觉来的，地理好、交通方便是企业竞争力的一个体现。便利的交通更利于客户和合作伙伴的造访，节省了他们的时间，让他们心理上舒适，会提高自己公司的胜算，也会给自己的公司加分

楼层

不是摩天大楼就是好的办公地点，因为挤电梯真的很烦，举个实例，上海虹口足球场对面的龙之梦大厦早高峰排队等电梯的人有数百人之多，密密麻麻，所以是俯瞰城市的壮丽还是上下楼节省时间这是个问题！

朝向

如果大公司办公室面积大，理论上来说就不存在朝向问题了，因为越往内就越需要电力照明，但如果是小公司办公室面积小，最好是朝阳面，这样白天能节省一大笔电费，而且自然光对视力是好的。当然了对于行政人员来说，可能需要考虑BOSS的风水学说，另当别论

辅助设施

楼内的设施情况也会影响你的员工办公效率，辅助设施的便利程度能够让你的员工尽可能待在写字楼内，这样在有限的工时内他们可以创造更多的剩余价值，这里包括了，电梯、停车位、餐厅、食堂、便利店、文具店、洗衣房、服装店、健身房、咖啡厅、药店、取餐处、吸烟室、避难层、自动售货机、银行等等

下面讲几个辅助设施对于员工效率和公司管理的好处：

电梯的数量决定了人流的便捷度，如果你的员工等电梯还迟到了，要被扣绩效，她不会认为自己起来晚了，只会埋怨电梯。

停车位，BOSS和员工的私家车停车需要停车位，足够的停车位和合理的停车收费，也是一个加分项

食堂，工作餐也许不需要吃的太好，但长期办公室工作的人多数都是亚健康，他们懒得出去吃饭，走不动，楼内有一个食堂对于他们来说是个好事情，对公司来说也是个好事情，吃完了赶紧干活

餐厅，公司宴请客户或合作单位时，不需出楼就可以完成，员工生日团建活动可以下楼就可以完成

便利店，从12至18点是五个小时，所以员工中途可能会去买点吃的补充体力，楼下有便利店会显得很方便

文具店，对于小微企业而言，周期性的办公采购他们很难做到有计划，而一楼如果有一个文具店就可以满足他们的基本需求

银行，对于财务部门来说开户行就在楼下是一件非常棒的事情

客户分布

现有客户，以及未来潜在客户分布，与租赁办公室之间的距离适当有助于提升服务和工作效率，所以办公室应该设立在客户分布中间区域

行业对口场所分布

由于每个行业自身的特殊性，会分布一些经常业务往来的对口单位或场所，如果工作量占比达到一定比例的时候，就需要考虑在这些场所附近就近寻找办公室，以提高办事效率

所在区域政策

还有一些企业因为政策性原因选择自己的办公地点，例如：优惠、免税、政策扶植、银行贷款、政府补贴、退税等，比如一些贸易企业入住上海自贸区

租期

一般写字楼的租期都是一年一签的，中小微企业的发展不确定性很强，所以一年一签比较合理。大型企业因为稳定性强，签约除了中长期考虑，还会跟写字楼租赁部议价，所以大企业租期长面积大拿到的价格往往会稍低一些。常规写字楼租金支付上一般都是付一压一，如果是小业主可以谈付二押二压低价格

装修期

多数写字楼羊毛出在羊身上，会给出一定的装修期，多的有三个月，常见的都是1-2个月，也有十几天甚至是没有装修期的，装修期是不需要付租金的，理论上就是送给你的时间，用来装修

合同

主要是内容的制定上下功夫，业主、物业、租户之间的、起止时间、责权利益、租赁面积、服务范畴、免费项目、收费项目、租金、物业费、收费依据、代收代缴项目及服务费、滞纳金、支付方式、支付日期、变更告知、法律义务、损坏赔偿、维修响应时效、服务响应时效、投诉响应时效、三方该如何配合对方的工作内容、涉及法律纠纷部分如何维权，业主及物业方，有义务告知楼宇内那些禁忌，如施工、管线、作业技术标准、施工垃圾进出时间堆放地点等

干货：

1.写字楼那点小猫腻，写字楼当建成之前就已经通过特定的销售渠道，给地产投资客、投资公司、资产公司认购，打包给地产管理公司打理居多，但也有那种小户型的写字楼是业主自行洽谈的，多数是由管理公司统一管理的，极少数的写字楼是被一家或某个人整栋买断的。所以行政多数情况下是在跟业主委托的管理公司在洽谈，少数情况是跟小业主谈，小业主这种其实价格上更优惠，因为管理公司其实是要抽成的，更少数情况就是跟拥有整栋楼的大业主谈，但大业主也都是以公司形式出现的，所以价格上不会比小业主空间更大

2.地段好租金异常便宜，有一些写字楼地段好，价格其实很贵，但某个楼层的某个区域就特别便宜，这里不是讲封建迷信，还是打听打听比较好，因为很可能是某个刑事案件的现场，或者发生过不太好的都市传说，从文化和心理层面上说，如果你的员工知道这里曾经发生过什么，基本上就会被心理暗示，所以从根本上杜绝这种办公室比较好，毕竟不是人人都热爱科学、理性、天天向上，真的因为这种事导致员工大批离职的案例也是有的，犯不上因为场地问题，导致用工成本和招聘难度增加

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