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前 言
房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在新冠肺炎这只“黑天鹅”飞来后，承租人对租赁房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨碍，导致各地的房屋租赁合同纠纷案件数量明显增多，今年3月上海爆发的新冠疫情势必又将引发一波房屋租赁纠纷高峰。为回应社会关切，统一裁判尺度,公平高效地审理疫情期间的房屋租赁合同纠纷，最高院、上海高院和上海市政府近两年相继出台了一系列有关涉新冠疫情民事案件的法律适用意见及相关政策，其中对于房屋租赁相关问题作出了明确规定。本文将在案例分析的基础上，从相关法律法规介绍，审判思路梳理等角度进行法律分析，为企业和个人妥善处理涉“疫”房屋租赁合同纠纷提供合理建议。
一、涉“疫”房屋租赁合同纠纷类型
根据疫情对房屋租赁市场的影响，此次疫情可能导致如下房屋租赁合同纠纷：
类型一：因出租人或者承租人要求解除租赁合同产生的纠纷。该类纠纷是指疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，故起诉要求解除合同，并由承租人承担相应违约责任等。
类型二：因承租人拖欠租金产生的违约责任纠纷。该类纠纷是指疫情发生后，因疫情或者疫情防控措施影响致使承租人无法经营或者经营困难，不能依约交付租金的，出租人要求依约解除租赁合同并要求承租人承担违约责任。
类型三：因承租人要求减免租金产生的纠纷。该类纠纷是指合同订立时的客观情况发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，负担过重，压力过大，故起诉要求减免租金。
相关法律法规及政策介绍
法律及最高法指导意见
1、疫情和疫情防控措施若符合不可抗力构成条件的（是否构成不可抗力应结合具体个案分析，不能一概而论。对于“不能预见”因素，不同地区受疫情影响方式及程度不同，当事人对疫情爆发、政府管控措施的预见可能性也存在差异，应结合合同订立的时间、地点、当事人具体分析），法院在处理涉“疫”房屋租赁合同纠纷时通常会适用《中华人民共和国民法典》第五百九十条有关不可抗力的规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
2、2020年2月10日，全国人大法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出，新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。这一观点表明，若因疫情导致房屋租赁合同履行过程中发生重大情况变化，则存在适用情势变更制度的空间。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条有关规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”此外，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）也规定了，对于防疫物资买卖合同、商品房买卖合同、施工合同、线下培训合同等具体的合同类型，可以“根据公平原则进行变更”。这一司法态度与民法典规定的情势变更制度异曲同工。
3、最高人民法院在2020年全国新冠肺炎疫情发生后，先后发布三部《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，其中涉及房屋租赁合同纠纷涉疫案件处理规则的主要有以下几条：
（1）承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
（2）为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
（3）承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
（4）承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
地方性政策
为了给各类市场主体纾困解难，上海市政府出台了一系列政策，其中多次提及租金减免问题：
1、承租国有房屋用于经营的小微企业、个体工商户等，有权请求出租
人免除合理期限内租金。《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》第三条：减免对象为最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。其中，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。第四条：“减免期限：实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。”《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》第七条：“…存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。”
2、今年4月，上海高院还曾发布“关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答”，其中针对“商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金”这一问题会议场所租赁协议，上海高院有过如下的明确答复——“承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。”“承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。”
三、涉“疫”房屋租赁合同纠纷
裁判规则梳理
首先，纵观各地法院的判决以及最高法院的指导意见，就涉“疫”房屋租赁合同纠纷的裁判，本文总结了法院遵循的一般规则：一是和解优先，鼓励和引导出租人与承租人相互沟通、协商解决纠纷，本着互谅互让的原则，实现合作共赢。尚未进入诉讼的，提倡通过多元化纠纷解决机制进行处理，进行诉前和解。已经进入诉讼的，加大调解力度；二是尊重约定，通过缓交租金、延长租期等措施，依法促进合同继续履行，防止各方损失继续扩大；三是共担损失，根据履约情况，适用情势变更和公平原则适当调整租金及违约金，由双方共担合理损失；四是利益衡平，根据租赁房屋性质、规模、用途等具体情况，采取相对灵活的裁判思路。
此外，就典型的涉“疫”房屋租赁合同纠纷类型，本文在案例分析的基础上，为大家梳理了法院的裁判思路：
当事人请求解除合同的裁判规则
案例一：（2022）沪01民终2659号
法院认为：潘顺伯与潘东就系争房屋签订的租赁合同反映双方的真实意思，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，潘东自2021年5月22日起未付租金但仍占有使用系争房屋，显属违约，潘顺伯根据合同约定行使解除权，合法有据，应予支持。合同解除后，潘东应当向潘顺伯支付拖欠的租金以及承担相应的违约责任。
裁判要点：尊重约定，如果房屋租赁合同中明确约定了合同解除条款，一般情况下法院会在严格审查后会参照合同条款根据具体约定作出判决。
案例二：（2021）沪01民终3728号
法院认为：在租赁关系中，承租人的主要义务是支付租金，系金钱债务，金钱债务依其性质不存在无法履行的问题；另一方面，租赁合同属于继续性合同，本案租赁合同约定的租期至2025年4月15日止，“疫情”发生时距离租期结束还有5年有余，“疫情”可能导致鲸鹏公司一时性经营困难，但并未达到合同目的无法实现的程度，鲸鹏公司以不可抗力解除合同，理由不能成立。
裁判要点：对于短期的租赁合同，因疫情影响导致合同目的无法实现的，法院支持解除合同，但对于长期租赁合同，由于疫情的影响具有暂时性，并不必然影响合同目的的实现，因此在疫情期间未能履行的一般不支持解除。
案例三：（2020）吉民终409号
法院认为：本案中，经营的是大型百货商场，其经营模式以人群聚集为基础，对疫情的发展反应极度敏感。以目前的疫情发展趋势看，其很难在短时间内恢复正常经营。2020年6月份，经营的商场已经停止营业，租赁商场对其已不产生价值。这使双方签订的以占有、使用租赁标的物及给付租金为主要权利义务的案涉合同的履行陷于僵局。虽然在本案中不存在违约情形，未发生约定解除事由，且双方未对解除合同达成一致意思表示，但是如果不允许违约方（）通过起诉的方式解除合同，双方均无法从难以继续的合同中解脱。根据《合同法》第一百一十条第二项（现《民法典》第五百八十条）的规定，履行费用过高的非金钱之债可以不再履行。而判断履行费用是否过高，不应仅从一方因履行获得的利益与一方因履行承受的不利益比较，还应从社会总体利益的角度出发，减少财产浪费，有效利用资源。以本案情形，就双方而言，解除合同所产生的利益要大利继续履行合同所产生的利益。而且如继续履行合同，将会承担更大的损失。其次，可就单方解除合同的违约行为另行主张权利，解除合同不影响维护自身权益。
裁判要点：如果合同继续履行对一方而言成本过高，将会违背公平原则，不利于社会经济正常运行。在此种情况下，如提出合同解除的请求，法院会视具体情况予以支持。
当事人请求承担违约责任的裁判规则
案例一：（2020）粤01民终22571号
法院认为：在2020年疫情防控期间，广东省实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动，人民群众尽量居家不外出，客观上造成任某海因疫情或者疫情防控措施影响无法经营或者经营困难，不能依约交付租金，其不存在恶意违约情形，不应由此承担违约责任。
裁判要点：因疫情或者疫情防控措施影响致使承租人无法经营或者经营困难，不能依约交付租金的，承租人不构成恶意违约，不应由此承担违约责任。
案例二：（2021）粤01民终26884号
法院认为：本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。因受疫情及疫情防控措施等不可抗力因素，导致其在疫情防控期间无收入，七田真公司经营范围是从事教育咨询服务等，因疫情原因对涉案租赁物的正常使用确实造成影响，但此情况不可归责于双方，双方应充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金等方式共担风险，共渡难关。高德美居公司要求七田真公司承担违约责任，有违公平合理及诚实信用原则。一审法院酌情确定上述期限内的租金标准按50%支付，已是充分考虑疫情对双方的影响，对合同约定的租金标准进行的变更，符合公平原则。
裁判要点：确因疫情造成承租方无法继续履行合同义务的，不应认定为违约，人民法院可根据利益平衡与公平原则判定双方共担风险。
当事人请求减免租金的裁判规则
案例一：（2020）粤01民终22571号
法院认为：双方经过协商就租金减免等问题已签订《协议书》，该协议书约定的租金支付标准已经是刘海祥考虑到新冠疫情及疫情防控措施等因素影响后对租金的减免，因此，一审据此判令任开海按此约定的标准向刘海祥支付2020年3月1日至2020年3月10日止的租金共26882元并无不当，本院予以维持。
裁判要点：尊重约定，如果争议签订的房屋租赁合同包括可适用的免租或延期条款，或者出租方作出减免租金的有效承诺，法院原则上将依约援引或依据承诺内容进行处理。
案例二：（2021）沪01民终10019号
法院认为：2020年初，新冠疫情爆发，酒店、商铺等产业经营全面受到影响，对被上诉人支付租金也产生了一定的影响，即便2020年3月起被上诉人酒店被征用为隔离酒店，但周边商铺经营仍受到客观影响，故一审法院酌情减免被上诉人部分租金，符合相关政策规定，并无不妥之处。
裁判要点：法院可直接参照国家或当地政府出台的针对涉疫国有房屋出租租金减免的政策处理。
案例三：（2022）京02民终113号
法院认为：根据疫情对梦十夜公司经营的影响，同时考虑双方的约定及风险、损失共担的原则，除大悦城公司已免除的2020年2月之前租金131820元外，法院酌情确定大悦城公司再免除梦十夜公司2020年3月、4月的租金类费用共计306996元。根据合同约定，合同解除后，梦十夜公司应将房屋恢复原状，梦十夜公司未恢复原状，大悦城公司自行拆除装修产生的费用应由梦十夜公司承担。
裁判要点：合同既无相关约定，也不能适用政府租金减免政策的，法院根据疫情对合同履行的影响程度，协调双方当事人友好协商并达成新的协议，从而实现利益的平衡。若双方当事人未能协商一致，法院将基于前述裁判规则作出判决。
三、妥善处理该类纠纷的建议
关注最新法律法规及相关政策文件
近几年来，由于疫情这只“黑天鹅”，各类法律及政策时有变化，这种改变必然对每一个利益相关者产生影响。因此，事前增加主动性，提前预防法律风险和纠纷，对于自身利益的维护能达到事半功倍的效果。合同双方当事人都应积极关注、收集有关房屋租赁合同的最新法律法规与各级人民政府发布的疫情防控文件、租金减免政策文件等。
积极沟通，及时更新合同约定
合同双方当事人应从促进合同继续履行的角度出发，加强沟通，而非冒然单方面解除合同。如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以与对方重新协商，尽量通过私力救济的方式，从源头上减少纠纷产生。在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。
强化保留及固定原始证据的意识
房屋租赁合同纠纷中，无论当事人是援引不可抗力要求解除合同还是情势变更原则要求减免租金，都应当对相关事实承担举证责任。具体到涉疫情案件中，当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如出租人应注意收集疫情对承租人没有造成影响或影响较小的相关证据材料，以及疫情防控或客观环境的变化对承租人的经营业绩变化不存在因果关系或因果关系较小的相关证据材料。当然，还是建议双方当事人积极协商解决因疫情引发的租赁合同履行障碍问题。
积极履行通知、协助等义务
根据《民法典》相关规定，合同当事人发生履约障碍的应当及时履行通知义务，并提供相关证明文件，以减轻可能造成的损失会议场所租赁协议，如果没有履行通知义务，则不能达到解除合同或寻求免责的目的，即便后来可以解除合同，那么也应对扩大的损失承担法律责任。因此，租赁合同一方当事人受到疫情影响而发生履约障碍的，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务，并在合理期限内提供证明；对方当事人也应及时采取必要措施，防止损失的扩大。
谨慎合理选择请求权基础
在私立救济不得而寻求公力救济时，合同当事人应当谨慎合理选择请求权基础，避免讼累。具体来说，由于个案差异，合同当事人在提起诉讼时，应充分考虑疫情对合同履行的影响，进而确定是要求变更合同还是要求解除合同，防止请求权基础选择不当而承担不利后果。比如，在疫情仅是对承租人的经营收益产生不利影响，但并不必然导致合同目的不能实现的情况下，承租人要求解除合同的主张很难得到法院支持。此时，承租人基于情势变更或公平原则要求法院减免租金的请求更为现实和合理。
声 明
