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【写在前面的话】
这个是应付一道面试题写的，写完以后面试单位并没多看，想想也是多年运营经验的结晶，还是可以有一定参考价值的。就把它放出来，抛砖引玉吧。看看大家都有什么好方法催租。面试的这个公司还想到动用本地十大催收公司和十大催收律师事务所催收欠租，其实拥有的办公物业只是一层2000平米左右的旧写字楼而已，谁给了老板深深的伤害？
一、在采取催租行动前，需要有以下三方面的保障：
1、承租人的准确联系信息，包括承租单位的法人代表、实际控制人、财务负责人的联系方式、加盖公章的公司营业执照、法人代表身份证复印件。
2、承租人的租赁合同、凭证、单据：包括但不限于租赁合同、入驻通知单、房屋交接清单、水电初始抄表数、押金收据、租金到账凭证等等。
3、安保、门禁及监控系统正常运营废品场地出租，确保没有经过许可的突然搬走、转移办公资产。
二、租户未在约定的日期（假定为每个月5日）按期足额缴纳房租的，分为7个阶段进行催收。
（一）R1：6-10日
①每个工作日的工作时间发送一条微信给承租单位的对接人（可能是老板、财务或指定负责人），提醒交租，并要求确定具体交租日期。
（二）R2：11-15日
②每个工作日的工作时间打一个电话给承租单位的对接人提醒交租，并要求确定具体交租日期。
（三）R3：16-20日
③打印一份催租函，送到办公室租赁对接人签收，如果办公室没有人接收，则贴在办公室正门口，并拍照取证，发给租户。
④每天白天分别用微信和电话联系租赁对接人，提醒交租和滞纳金费用，并要求3天内交租，如果再不缴纳，将采取停水停电措施。
（四）R4：21-25日
⑤对欠租办公室实施断水断电措施。
⑥每天白天和晚上分别用微信和电话联系租赁对接人，提醒交租和滞纳金费用，并要求2天内交清租金和滞纳金，如果再不缴纳，将采取锁门措施。
（五）R5：26-30日
⑦对欠租办公室实施锁门措施，阻止租户继续使用欠租办公室。
⑧打印第二份催租函，贴在办公室正门口，并拍照取证，发给租户，要求即刻缴清租金和滞纳金。
（六）R6：次月1-5日
⑨如果有大楼门禁系统，取消该租户所有办公人员的进入大楼的资格。
⑩在欠租办公室门口张贴清场公告，贴在办公室正门口，并拍照取证，发给租户，要求3天内缴清所欠租金和滞纳金，否则将按合同约定取消租赁关系，并扣留室内财物进行处置，抵扣租金和滞纳金。
⑪清场封存行动：约定时间仍未缴纳房租的，邀请当地派出所2名联防队员陪同下，前往欠租场地进行室内财产的拍照取证，公司派一人全程录像，一人现场讲解取证全过程。取证完毕后贴上封条。
⑫处置行动：清点留存财物，或卖二手（如电脑、办公设备家具等）、或卖废品（纸张、包装等）、或拆走搬离（室内装饰物、标牌、盆栽植物等）、或原地保留（如灯光、空调等）。
（七）R7：次月6日以后
⑬场外追讨行动：如果清场和处置获得的收入无法抵扣所欠房租、物业管理费、水电费和滞纳金，将采取场外追讨行动，请外包追讨团队接手租户资料，进行欠费追讨。
⑭诉讼追讨行动：如果外包团队无法在规定时间内追讨回欠款，则转为法律诉讼追讨，请律师事务所介入，通过律师函警告、谈判处理和实质起诉，直到法院判决执行。
三、处置后的场地后恢复为待租状态，上架发布并开始带客看房。
四、催租行动的遵循原则：
（一）先礼后兵
不战而屈人之兵是为上策，平时尽可能多的收集和掌握租户的经营动态和财产状况，多交朋友废品场地出租，广结善缘。先小范围低频次通知，再到大范围高频次通知，不要激化和欠租公司员工之间的关系，把矛盾扩大化。
（二）合法合规
凡有沟通必定截图、录音、录像进行取证，态度要坚决，书面和口头表达要避免违法违规现象出现。遇到暴力抗拒，也要有由充分思想准备，做好监控录像和及时报警，尽量避免出现人身伤亡事件。当然该出手时就出手，有事不怕事，催缴一线员工应该有商业意外险以及工伤补偿方案。
（三）凡事留一份余地
欠租行为属于民事纠纷，尽可能在合理范围内协商解决，谨慎判定租户是否恶意欠租还是经营暂时遇到困难，以上R1-R7几个阶段划分是以5天为一个单元，这个时间间隔可以适当调整。对于非恶意欠租的租户，能帮则帮，妥善解决，不激化矛盾，不行的就友好分手，解除租赁关系。
（四）最低成本止损。
请外包团队和律师事务所都是相对高成本的，耗时耗钱耗精力，如果不是生存环境确实太恶劣，还是要专注做好根本的经营管理工作，从改善物业品质，吸引高素质租户，做到多赢。
