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1.出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效？

重庆坤博律师事务所提示：对于特定场所，在投入使用和营业时需进行消防安全检查，如果没有进行消防验收或验收不合格，就不能投入使用。但是并非禁止当事人针对上述特定场所签订租赁合同。房屋租赁合同签订后，如果没有违反法律、行政法规的效力性规定，那么合同就生效了。至于消防验收是合同履行中产生的问题，只要不把经过消防验收合格约定为合同生效条件，那么合同签订后就生效了。至于办不下消防许可，那么合同无法履行，这时候产生了合同解除的问题。以下是最高人民法院关于这个问题的司法解释和个案答复，也是持这一观点的：

根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。这里就是规定的解除问题。

在《最高人民法院答复云南省高级人民法院》也规定：“第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，”第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。

2.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？

重庆坤博律师事务所提示：《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。合同法》第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”

《合同法》允许转租的规定也可以印证出租人并不一定是房屋所有权人。从合同的角度来分析，出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以及使用收益。从物权的角度来分析，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，房屋的合法占有人也有权出租房屋。因此，现实生活中应分情况认定尚未取得房产证的房屋能否出租问题，在出租人为房产合法占有人的情况下，虽然出租人未取得房产证，但仍然有权出租房屋。

3.出租未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续的房屋租赁合同是否有效？

重庆坤博律师事务所提示：房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑，当事人因租赁未经规划审批的房屋而签订的租赁合同无效，但在一审辩论终结前，取得相关主管部门审批手续的除外。对于无效的租赁合同，出租人不得基于租赁取得租金，但公平起见，应当允许出租人向承租人主张房屋占用期间的占有使用费。

4.没有办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同是否有效？

重庆坤博律师事务所提示：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

办理登记备案和《房屋租赁许可证》是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场管理的一种行政手段与方式，不是租赁合同有限与否的法定条件，除非当事人对此进行了明确约定。

5.出租改变土地使用权出让合同约定用途房屋的租赁合同是否有效？

重庆坤博律师事务所提示：城市房屋的用途主要受制于土地用途和规划设计用途，也就是土地使用者签订的土地使用权出让合同规定的土地用途。就未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言，首先场地使用租赁协议场地使用租赁协议，如果将其作为禁止性规范，则房屋所有人的行为仅能依靠主管机关的处理或处罚加以纠正，如果在合同效力上不加以否认，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金，影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益，同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。其次，由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同，如果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更，则容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的，我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属效力往规范，当事人违反此强制性规定即导致租赁合同无效。

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