丫空间介绍 ·丫空间(www.yaspace.cn)，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。 ·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。 ，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地 会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。

尊敬的审判长：

上海XX律师事务所依法接受胡某的委托，就其与刘XX商铺租赁合同纠纷一案担任其诉讼程序的代理人，并指派刘华健、XX律师出庭参与庭审，现就法庭总结的三个焦点问题，发表以下代理意见，供参考采纳。

焦点一 关于本案合同解除的过错责任问题

代理人认为，本案租赁合同的解除是原告行使法定解除权的法律后果，理由是基于被告存在违约行为，导致原告合同目的无法实现。现详细论述为：

（一）、原告合同目的及签约背景

原告是被告作为招商引资项目引进，当时被告宣称会对所有租赁商户进行统一形象宣传，并向原告承诺保障商铺所在位置的市场人流量及商户入驻数。众所周知，所有商业投资行为的本质在于追求利润，而保障利润的前提条件有两个，一是相对稳定及充盈的人流量和商户入驻数；二是租赁房产可以办理商业经营的各种证照，可以正常合法开展经营。本案原告投资及承租涉案商铺的合同目的正在于此。

所以场地使用租赁协议，双方在2016年8月31日签订的《租赁合同》第1.1条约定甲方提供营销平台（APP）、预付卡费卡、统一收银系统。第2.1条约定原告租赁该房产作为商业用房使用，经营业态为中式快餐。此两条约定内容即体现了原告签约时的合同目的。

（二）、被告的具体违约表现

（1）整体商业环境的严重恶化。原告实际入驻租赁房产后发现被告并未对入驻商户进行统一的市场形象宣传，在2018年1月后又与租赁商户发生各种纠纷和诉讼案件从而导致租赁商户的退出，无法保障稳定及充盈的人流量和商户入驻数，进一步造成商场所在位置整体商业环境的严重恶化，。

（2）被告无法提供完整的租赁商铺产证，致使原告无法开展正式经营。由于被告一直无法提供104、105室的产证，导致原告无法办理工商食品卫生许可证，进而无法正常开展商业经营，后续又被工商行政部门进行处罚。关于此问题，法庭也可在庭后向松江区食药监局询问了解。另外，基于常理也能推知，原告在投入装修、员工、设备等巨额支出的情况下，如不是因为客观原因没有理由不去办理食品经营许可证。再者，双方在补充协议中也明确了被告须提供104、105室的产权证，以供原告办理相关证件，说明此时被告对此情况也是明知的，现当庭又否认，明显有违诚信。

（3）被告无转租权，且后续未能提供有效担保和保障。补充协议签订后原告得知被告已经存在与管理公司及其他小业主的诉讼案件及解除合同，所以被告拿到产证兑现承诺的概率极低，且无法保障租赁合同后续正常履约。关于此问题原告多次向被告反馈，被告一直消极应对而从未提供，对原告的沟通诉求也置若罔闻。现在诉讼庭审过程中又拿出管理公司同意转租的证据，明显是事后补签，无法体现其是善意的合同相对人。

（4）第三方小业主主张权利，阻碍原告对租赁房产的使用。第三方小业主

多次对租赁商铺上锁及阻挠原告对商铺的使用，原告多次报警。而被告未能有效协调解决，从根本上无法保障原告对租赁房产的平稳使用。根据补充协议第6条的约定，被告已经严重违约，原告也有权解除合同并要求赔偿。

（5）各种纠纷发生后被告的消极状态。针对上述新出现的情况原告多次与

被告电话及短信沟通解决，并且发送书面的催告函件，但被告一直置若罔闻、消极应对，从而也打击了原告对于合同继续履行的信心。

（6）原告提前解约是为了防止损失的无限扩大。就上述一连串事项发生后，被告的消极履约状态及其他客观事实情况，租赁合同事实上已经无法继续履行，为防止损失的继续扩大和各方无谓的消耗（公司停业、设备消耗、103和106计租却无法使用），原告提前解除合同，正当合理。

综上，基于补充协议签订后新出现上述情况，而且事态的发展已经严重超出了被告的控制范围，其对原告承诺兑现的概率极低，无法满足原告对租赁场地平稳性的基本商业诉求。故，由于被告的违约行为场地使用租赁协议，造成原告合同目的无法实现，为减少损失的扩大，原告遂基于法律规定赋予的解除权解除了租赁合同。

焦点二 原告的各项损失主张的具体依据

根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。所以，首先合同解除后原告支付的租赁保证金95003元应当先予退还。关于原告主张的装修损失853116.9元，经评估鉴定，确定固定装修原值为649607.95元，按50%的成新率计算现值为324803.98元。代理人认为，本案纠纷的发生是基于被告的根本违约行为造成合同的解除，故被告理应按装修的原值（工程造价）对原告的此部分损失进行赔偿。另外，事实上原告正式开业也就2天左右的时间，所以评估报告对成新率的折算明显过高，不合实情。关于其他购买材料及设备的损失，出具的报告载明评估鉴证值为692000元，当时计算的成新率为70-80%，以此推算这部分设备材料的市场购买价至少应当是90000元以上，同样是基于前述的理由，被告应当就全部材料的购买原价进行赔偿，所以原告此部分主张87913元应当予以支持。

另外，原告在证据页码所列的损失清单（广告制作费用44300元、电器设备之天花机空调40000元、天花机空调安装15000元、柜机4600元、水晶吊灯9000元、消防设施25000元、排风18000元）虽已在大华工程造价的装修评估报告中所列，但评估过低不能弥补原告的损失，理应继续赔偿。其中（家具设施19280元、厨房设备37380元、餐具31253元）在评估报告中所列。原告在进行商铺交接时，只是将银信资产评估报告中所列第1-3项和第31-42项的桌椅及餐具搬出（涉及金额27489元）。

最后，剩余项目[房租费损失210086元（已付305089元、其中押金95003元、6个月物业费20079元）、绿植1200元、电费5100元、装修押金12000元、垃圾泊运费5731元、代办证件12000元、员工宿舍5800元、员工工资39000元、网络及安装3780+3180=6960元、厨房设施煤气80000元、市场监督管理局罚款10000元]、以上合计：387877元。此部分项目未在两家公司的评估范围内，此部分费用是原告现实支出的损失，并且提供了相应的依据，请求法庭根据合同履行的客观实际情况酌情支持。

焦点三 被告反诉占有使用费应否支持的问题

代理人认为，被告的此项反诉主张没有任何事实和法律依据。首先，本案合同的解除如前文所述是基于被告自身的违约行为，原告从始自终都没有真正意义上合法及正常使用租赁商铺，符合合同目的的经营也只有两天就被工商行政部分处罚责令停止营业。其次，在原告发送解除合同的函件后，被告从始至终也未向原告主张尽快交还租赁商铺，现在第二次诉讼中提出反诉主张占有使用费，有违诚信。再次，关于租赁商铺的交还之所以延迟，最核心的原因是因为原告所有的装饰装修及购买设备损失被告完全不予认可，后续须进行评估鉴定保存证据的需要，若以此期间计算让原告支付占有使用费明显显失公平。所以，在评估鉴定结束后的6月29日原告就立马将商铺向被告进行了移交，并没有任何不当行为。综上，被告所主张的占有使用费及违约金没有任何事实和法律依据，应当驳回。

综上所述，本案合同的解除是基于被告的根本违约行为，故其应当对原告的所有损失予以赔偿，至少被告反诉主张的占有使用费及违约金的主张完全没有事实和法律，理应予以驳回。

此致

上海市XX人民法院

代理律师：

年 月 日