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法律顾问读书会
Part.1基本案情
2016年11月18日，农某华与李某勤签订《土地承包合同》，农某华将从第三人处承租的水田的其中25亩转租给李某勤，用于经营儿童乐园和水上乐园。合同签订后，李某勤交给农某华2年期的租金115000元及押金2万元，同时进行了项目开发。李某勤在建设和经营过程中，在租地上铺设混凝土水泥硬化和搭建铁棚，并开挖土地进行砌砖蓄水。农某华认为李某勤擅自对租赁农田进行地面硬化和开挖蓄水，违反了法律规定，诉至法院请求解除双方签订的《土地承包合同》，并要求李某勤将土地恢复原状后返还；并赔偿损失5000元。
李某勤辩称：第三人将田地租给农某华用于经营农家乐餐饮、休闲旅游服务及相关配套的基础设施违反相关法律规定，为无效合同；农某华持与第三人的无效合同及其签订的《土地承包合同》也是无效的，应当驳回原告的诉讼请求。
另查明：宁明县国土资源局已决定进行非立案整改处理，并对李某勤下达《限期整改通知书》，李某勤配合宁明县国土资源局执法大队对地上的建筑物及土地硬化部分均全部拆除。
Part.2争议焦点
（一）如何确认变更土地性质的租赁合同效力问题？（二）租赁合同被确认无效后的处理问题？
Part.3律师分析
本案中，双方签订的《土地承包合同》无效，双方应当依据各自过错责任承担相应的损失，理由如下：
第一，《民法典》第143条对有效的民事法律行为需具备的要件有明确的规定：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第二，结合本案例，合同内容违法，违反法律强制性规定，自始无效。《民法典》第153条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《土地管理法》第12条规定：土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第44条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。土地的流转应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将农用地用于非农建设。本案中，农某华将农用地转租给李某鹏，用于经营儿童乐园和水上乐园，未经依法批准，擅自改变农用地的性质，违反法律的禁止性规定，双方签订的《土地承包合同》为无效合同。
第三，《民法典》第155条规定：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第157条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，农某华在明知其用于转租的土地性质为农用地，仍将其转租给李某勤用于经营儿童乐园和水上乐园，双方在签订合同时，对改变土地使用性质已可预知，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。李某勤应将因合同取得的土地返还给农某华场地出租协议书，而农某华也应将押金返还李某勤。考虑到李某勤已实际使用土地场地出租协议书，租金作为租赁期间出租人不能使用土地的损失，依照双方合同约定的租金计算出租人的损失。
Part.4类案判决
广西壮族自治区崇左市中级人民法院作出的（2018）桂14民终557号民事判决书：农某华将承租用的土地转租给李某勤用于建儿童乐园和水上乐园，改变了土地的农业用途，违反了法律规定。农某勤用于建儿童乐园和水上乐园，改变了土地的农业用途，违反了法律规定。农某华与李某勤双方签订的合同，将租用土地用于非农业建设经营儿童乐园和水上乐园时未办理农用地转用审批手续，故农某华与李某勤双方签订的合同违反法律禁止性规定，应认定为无效合同。双方租赁的土地为水田区域，且双方明知所租赁土地的目的为建儿童乐园。据此，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。因李某勤已实际使用了土地，租金作为租赁期间出租人不能使用土地的损失，实际使用土地应计至2018年5月24日，计17个月，租金损失计81458元。余下的租金即33542元（即115000-81458元）及押金2万元应退还李某勤。对于农某华另主张的李某勤赔偿损失5000元，因未提供相关证据证实，不予支持。
Part.5律师建议
企业在作为租赁合同主体时，在本案背景下，应如何规避相应风险减少损失？
第一，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。企业作为出租人时，在将承租的土地进行转租时，应对承租人使用土地的目的进行审查，若不符合土地规划确定的用途，应当不予转租；企业作为承租人时，需要对租赁土地进行项目开发，应当对土地性质进行审查，避免后续讼累。
第二，企业可在合作磋商的过程中，若确有必要的，可同时申请办理农用地转用审批手续，若能取得相关审批手续，亦可避免后续讼累。
第三，结合本案情形，承租方可同时提起反诉或者单独提起诉讼，要求出租方在过错范围内对承租方所实际遭受的损失承担相应的责任，亦是承租方减少损失的一种方式。
Part.6知识点拓展
在《民法典》正式施行前，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条对强制性规定的识别作出了指引性规定：合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出，审判实践中又出现了另一种倾向，有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。
人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。
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