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昨天说了房地产供地制度改革的问题，有朋友在后台提问：如果供地制度改革缓慢，那么不断有政策出台的租赁市场的完善是不是能降房价？

我的观点很明确，楼市会分化，但不会有普降行情出现。越是房屋租赁市场各种利好不断出台的地方，房价越没有下降的可能。

我们看一下从去年下半年开始的房贷政策，无房族并没有比有房族享有更多的优惠。以青岛为例，随着利率的不断升高和首付门槛的不断提高，能在主城区买得起房的工薪刚需族越来越少。越来越多的人买不起房子，没地方住，势必会引发两种可能：一是年轻人的抱怨太多，负能量会在积累得越来越多，而这些负能量很可能会随着一些热点事件而爆发；另一方面，买不起房的人离开这个城市，到别的地方生活。

随着人口红利的逐渐消失，各地已经不仅仅是抢人才，而开始抢人了，特别是年轻人。所以，解决年轻人的居住需求，那确实是地方政府的当务之急。所以，完善租赁市场必须要大力推广。

租赁市场的完善，有利于租房市场的稳定，但是不是会降房价？ 你要得到这个问题的答案，其实也不难，你就问问你身边还没有买房在租房子的人：

假如你攒够了钱，要不要买一套房子稳定下来？

假如你有能力买一套房子可以让孩子享受到更好的教育，你要不要买？

中国人的传统理念是安居乐业，这个居自然是自己有房子，而不是租房子，从我们和欧美国家的数据对比就可以看出：

我不敢说答案都是百分之百肯定的，但是起码会在90%以上。而且根据58集团的数据调查显示，不断上涨的房价，让更多30岁以上人群不得已变买房为租房，这个不得已说明新房销售市场还有巨大的刚需。而优质地段的房子是稀缺的，这就决定了房价波动向下的空间很有限。

第二青岛市场地租赁，房企的态度。毫无疑问，未来两年这房屋租赁市场将是政策红利最多的地方。而且REITS的政策支持尤为关键，它给开发商提供了租赁项目融资的可能。

但是我希望大家不要忘了，不管什么融资产品，都要讲回报率。现在房屋租赁市场的回报率如何？我们再来看58集团的统计：

是的，即使是北上广深的房产租赁回报率也不及一般的理财产品。如果没有房价不断上涨作为资产保障，开发商会愿意自持物业搞租赁吗？

所以，我可以大胆预测一下，租赁市场的不断完善，会使得一二线城市买不起房的年轻人居住环境得到改善，并让他们安心生活、工作。这必定会加大一二线城市的吸引力。但是也正是因为这些买房市场的准刚需汇聚，房产供应有限的热点区域房价不会下降，可能是交易量不断萎缩，买得起房的人越来越少，而价格稳步上升。靠近热点区域、配套做得好的边缘地区还行青岛市场地租赁，可以吸引外溢的刚需；但如果离热点区域远，或者地铁、商业、教育等配套差，未来将很麻烦。

当然，有人可能又要说什么空置率，你可以现在去看看西海岸、东李的空置率，应该不低，但是这两个区域价格降了吗？

就青岛而言，崂山、市南、市北、李沧、西海岸核心区、城阳核心区的租赁市场不论怎么发展，房价都会是坚挺的，但是别的地方……

一个说点真话的地产号：