丫空间介绍 ·丫空间(www.yaspace.cn)，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。 ·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。 ，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地 会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。

案情简介

争议焦点

裁判要旨

律师解读

律师介绍

东莞市某人民法院审理的“B公司(下称原告)诉C公司､D公司及E公司租赁合同纠纷案”中,原告于2011年5月28日与A公司签订《租赁合同》,承租其位于东莞市长安镇某省道425-435号累计四层建筑总面积28130.12M²的租赁物,租赁期限为2011年6月1日至2030年12月31日,并依法获得上述租赁区域的转租权｡

2011年12月10日,原告与C公司签署《场地租赁合同》,约定原告将位于东莞市长安镇某省道425-435号1层建筑面积48.26M²､4层6018.08M²的租赁物出租给C公司,租期10年,同时明确约定如因C公司延迟支付租金及其他费用,则需按未交费用每日千分之一的标准向原告支付延迟付款违约金,延迟15天,原告有权采取停水停电等措施,延迟达一个月,视为违约,除承担违约责任外,原告有权解除合同,同时C公司缴纳30万保证金｡

2012年9月,原告与C公司､D公司及E公司签署《补充协议》,约定自2012年9月15日起,C公司的租赁面积缩减为4层的2000M²,D公司承租1层48.26M²､4层3958.08M²,E公司承租4层剩余的60M²;同时,《补充协议》约定C公司分出30万保证金中的18万作为D公司的保证金､2万作为E公司的保证金,三名次承租人互负连带责任,任一租赁合同解除,原告均有权解除其他租赁合同｡根据《补充协议》的具体条款,2012年12月,原告与D公司签订《场地租赁合同》,约定如因D公司原因解除合同,原告没收D公司的保证金且有权收取两个月租赁费用作为违约金,并且有权解除同C公司､E公司的场地租赁合同,并要求其撤场｡

2015年9月1日开始,C公司未能按时支付租金,2015年12月1日起,D公司亦未按约支付租金｡2015年12月21日,原告根据《场地租赁合同》的约定,向C公司发出《关于场地租赁合同项目解除租赁合同的通知函》,解除与C公司之间的租赁合同｡同时,原告以《补充协议》为依据,向D公司发出《关于场地租赁合同项目解除合同的通知函》,解除与D公司之间的租赁合同｡但三被告自2015年12月22日后并未撤场,反而继续使用租赁场地｡

鉴于C､D､E三公司拒不履行交还租赁场地的合同义务,造成原告无法及时向A公司按时交还租赁物,解除租赁合同,给自身带来严重财产利益损失,原告遂向东莞市某人民法院起诉,诉求如下:1.确认原告与C公司之间的租赁合同已经解除,同时已连带解除原告与D公司与E公司之间的租赁合同;2.C公司应向原告支付租赁费用16万;3.三被告应支付合同解除后的场地占用费,且自2015年12月31日之后场地占用费应按照双倍租金的标准计算,同时三被告还应支付占用期间的水电费;4.C公司与D公司应向原告赔偿逾期付款违约金;5.C公司应向原告支付前期租优惠14万;6.D公司与E公司应向原告支付相当于两个月租金的违约金;7.三被告应交还租赁场地,并承担诉讼费用及保全费;8.三被告对上述费用承担连带责任｡

C公司辩称:第一,截止至2015年12月21日,原告向被告发出解除合同通知书之日止,被告并未拖欠原告租金,其一,D公司代为交付租金5万,有电子回单为证;其二,有保证金10万元,可以与租金进行抵扣｡因此,C公司并不拖欠租金｡第二,根据合同约定,租赁合同是否解除需要法院确认,目前租赁合同是否已单方解除处于效力待定状态｡

同时,三被告均认为原告无权主张D公司与E公司承担连带赔偿C公司的违约责任及损失,理由如下:其一,四方协议中约定的连带责任不具体和不明确;其二,目前合同是否解除处于不确定状态;其三,合同具有相对性,故而只能要求合同相对方承担责任,不能要求其他合同主体交叉承担责任｡随后,三被告提出反诉｡

C公司反诉称:鉴于原告已经丧失诉争房屋出租权､在同一案件中基于不同的民事法律关系来主张诉求系错误､补充协议中要求三份合同承担连带责任无效且采取合同连带解除权有违规定的原因,要求解除双方租赁合同及补充协议,同时要求原告承担违约责任10万元,并退还保证金10万｡

D公司反诉称:鉴于原告已经丧失诉争房屋出租权､在同一案件中基于不同的民事法律关系来主张诉求系错误､补充协议中要求三份合同承担连带责任无效､采取合同连带解除权有违规定且接到解除合同通知后立即停业､解散员工､不存在场地占有问题的原因,要求解除双方签订租赁合同及四方协议,同时要求原告赔偿添附的附合装饰装修物的折价补偿66万､停业期间损失15万､违约责任20万,并退还保证金18万｡

E公司反诉称:鉴于原告已经丧失诉争房屋出租权､在同一案件中基于不同的民事法律关系来主张诉求系错误､补充协议中要求三份合同承担连带责任无效且采取合同连带解除权有违规定的原因,要求解除双方租赁合同及补充协议,同时要求原告赔偿停业期间损失5万元､违约责任0.3万,并退还保证金2万｡

原告针对上述反诉请求进行如下答辩:

第一,D公司支付的5万元乃自身租金,C公司延迟支付租金达1个月,且经催告后仍未支付租金,原告因此解除租赁合同,符合法律规定｡第二,四方《补充协议》及《场地租赁合同》的约定真实､合法､有效,对三被告均具有约束力,原告基于C公司根本违约及解除合同的事实,有权分别解除和D公司､E公司之间的场地租赁合同,且依法应不承担二被告所主张的装修损失､经营损失､违约金及退还保证金等责任｡第三,三被告应按照约定承担原告合同解除之后至交还之日止的双倍场地占有费并继续履行交房的义务｡第四,C公司要求原告接收案涉房屋,原告同意,但经原告催办,其一直未交还房屋,应承担占用场地所产生的其他费用｡

在审理过程中,法院认为四方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》真实有效,C公司的行为构成违约,原告根据《场地租赁合同》解除与其之间的租赁合同,同时根据《补充协议》连带解除与另外两名次承租人之间的租赁合同符合协议约定,三被告应当对解除合同后的租金､违约金､场地占用费､水电费等承担连带责任｡因此,法院最终支持原告的主要诉讼请求,并驳回三被告的反诉请求｡

1.原告是否有权解除与C公司的租赁合同,并连带解除与D公司､E公司之间的合同?

2.原告要求的双倍房屋占用费诉请应否得到支持?

3.能否依据四方《补充协议》即判定三被告对其与原告之间的独立合同承担连带责任?

4.装修损失原告是否应该赔偿?

本案系房屋租赁合同纠纷,原告与三被告之间签订的产地租赁合同及补充协议系当事人真实意思的表示,其内容及形式均未违反法律及行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应遵守合同约定,真实､全面地履行合同义务｡

具体而言,针对第一个争议焦点,C公司证明其支付租金的证据不足,保证金能抵扣租金的说辞未被采纳,不存在行使不安抗辩权的前提,违约事实清楚,原告有权依据双方之间的租赁合同约定解除合同｡在此基础上,根据原被告之间签订的四方《补充协议》中“任一合同解除,原告均有权解除另外的二份合同”的约定,原告有权解除与D公司､E公司之间的场地租赁合同｡

针对第二个争议焦点,合同解除后,被告应返还租赁物｡鉴于三被告均未与原告办理交接手续,涉案租赁物一直处于三被告控制之下,因此,三被告应该向原告支付占有使用费｡同时,由于合同的解除是C公司的违约行为所致,且解除合同后C公司一直未与原告办理交接手续,涉案租赁物一直处于C公司的实际控制之下,故C公司应按照租赁合同的约定向原告支付占有使用费,其中2015年12月22日至2015年12月31日期间的占有使用费为租金的一倍标准,2016年1月1日至涉案租赁物交还之日的占有使用费为租金标准的双倍｡但是,由于本案合同的解除并不是因为D公司及E公司的违约行为所致,因此,D公司及E公司应按照一倍租金的标准承担实际的占有使用费,而不是按照双倍租金的标准承担｡

针对第三个争议焦点,法院认为原告与三被告之间分别签订的《补充协议》源于原告与被告C公司的租赁合同,将原有的承租物业进行分租,四方关于三份租赁合同互相存有连带责任,任一合同解除,原告均有权解除另外两份合同以及三被告之间对任一被告的债务承担连带责任的约定,系四方作出的正常商业决定,原被告四方在签订时亦清楚知晓该条款的法律后果,该约定未违反相关法律法规,未违背公序良俗及商业道德,是有效条款｡因此,原告有权据此要求三被告承担连带责任｡

针对第四个焦点,在原告与被告D公司的租赁合同中,双方均无违约行为,合同的解除系基于四方《补充协议》｡根据《补充协议》中“原被告任何一方违约给其他三方造成损失的,负有赔偿责任”的约定,原告在这个过程中并无违约责任,且不同意对装修物进行利用,因此,原告对装修损失不负赔偿责任｡

商业地产房屋租赁中,一旦发生违约,往往涉及金额较大｡在同时涉及到业主､承租人､次承租人三个主体的连环租赁纠纷中,更是存在诸多疑难问题｡在最高院对审理租赁纠纷做出专门解释之外,全国很多省份的高级法院还进一步出台答疑文件再次明确指导意见,也说明该类案件的处理难度实在不小｡

接手本案时,B公司已经腹背受敌:作为处于中间位置的承租人,B公司已经向业主发函解约,业主也同意解约并要求交还租赁物｡但是,因为三个次承租人均拒绝撤离,原告无法按期向业主交还租赁,按照租赁合同约定,原告需要按照双倍租金标准向业主支付占有使用费｡另外,三个次承租人均不承认自身违约,还坐地起价要求B公司赔偿装修损失,更严重的是,B公司即使赢得诉讼,次承租人撤离,也只能要回一倍租金的占有使用费,且次承租人还不一定有履行能力｡

在充分研究案件之后,我们决定主动出击,由B公司起诉三位次承租人,要求确认租赁合同已经因次承租人的违约而解除,次承租人必须承担撤场､支付租金､双倍占用费､违约金及保证金被没收的责任,且三被告对以上所有费用承担连带责任｡

经过多次开庭及鉴定程序,B公司与三被告的案件终于有了满意结果:B公司的主要诉求全部被支持(包括双倍占用费),三次承租人的反诉请求全部被驳回｡从理论和实操的层面,就办案而言,我们至少可以从本案中得出以下几条经验:

一､当承租人将租赁物分租给两人以上的次承租人时,可以约定次承租人中只要有一人违约,则视为共同违约,并对彼此债务向承租人承担连带责任

本案中,存在违约情形的只有C公司,但因为有《补充协议》“一人违约,视为三人违约,并共同承担连带责任”的约定,B公司也有权解除分别与D公司和E公司签订的租赁合同｡法院能够支持此观点,很可能是接受了我们的代理观点:“三方主体分租客观上不仅加大了原告的管理成本,同时也加大了原告的合同风险,但是合同风险的增加并未导致原告收益的增加｡

在此情况下,为平衡租赁合同风险,三被告同意将分租的三个场地租赁合同的责任通过《四方补充协议》的形式进行系统整合,从而减轻转租人对于合同风险加大的担忧｡可见,四方《补充协议》连带责任条款的约定是为平衡分租后原告合同实体权利加大的风险而设立,整体上体现了公平原则,是合情合理的”｡

二､合同解除不同于租赁物交还,合同中可约定双倍占用费

本案中,法院在支持了原告的租金､违约金､保证金不予退还的请求后,还支持了原告的双倍占用费主张,充分说明司法实践中审判机关并非一概以实际损失标准(租金)来确定赔偿金额,而是基于诚实信用原则､促成租赁物尽快再次投入使用产生经济效益的角度,支持双倍赔偿,也说明了合同解除后的租赁物占用不同于正常的使用租金,逾期撤场而被判决支付双倍占用费,是可能的｡

三､应返还租赁物的强行收回条款,可以事先约定

租赁物的返还是合同解约后的首要问题,交还条件的设定是一个方面,它直接影响到返还的时间认定问题｡除此之外的另一重要问题,就是租赁物的强行收回问题｡强行收回行为的实施操作有其复杂性,但是,若事先有关于强行收回的明确约定,必然能够使出租方处于有利地位｡以此为前提,收回过程再结合公证处公证､律师见证的辅助,我们认为,在法律上是合理､可行的｡

四､装修物鉴定会延长审限,导致损失扩大,可考虑在合同条款中约定排除性条款

对于装修损失问题,其实法律上规定非常明确:由违约方自行承担｡本案中,法院认定原告有权根据《四方协议》解除与D公司之间的租赁合同,但并未因为D公司的违约行为而解除合同｡而双方签订的租赁合同明确约定只有违约行为给对方造成的损失才负赔偿责任,按理说就无需再对装修损失进行鉴定｡但是,法院仍然坚持做鉴定,其主要理由是若二审被改判需要赔偿,将使得损失数额的问题无法处理｡因此,装修鉴定,几乎是商用房屋租赁中必然进行的程序,容易被恶意一方利用,处理起来耗时耗力,使得案件久拖不决｡如何解决这个问题呢?

我们认为,可以通过这样的约定方式来排除鉴定:租赁合同履行过程中,装修完成后,双方组织对装修价值进行核定确认,并约定具体的折旧计算率,同时明确,若租赁合同履行终止的,按此标准计算装修价值,且无需再做鉴定｡如此一来,可以使得租赁纠纷案件及时判决,解决租赁纠纷的现实问题｡

五､不断催促法院行使职权,在审判过程中尽快组织租赁物的交付而不必等到判决｡

本案中,我们曾经多次在庭审中､庭审外向法官提出申请,要求尽快办理租赁物的交接,以实现双方的减损｡虽有次承租人的阻挠未能交接,但我们赢得了法官的赞赏｡

总之,在我国目前的司法审判制度难以解决商业地产租赁纠纷案件的情况下,出租人要通过约定完备的合同保护自身权益,考虑到租赁物交付､装修价值确认､租赁物返还等实践操作中的方方面面,如此,既能做到有效的事前防范,也极大地有利于事后的纠纷处理。

王志强律师

毕业于四川大学，法学本科学历，获法学学士学位，拥有11年的从业经验，广东卓建律师事务所合伙人律师、“ 律安居”团队负责人、卓建房地产与建设工程专业委员会副主任，深圳律师协会房地产专业委委员场地分租协议，第九届深圳律协建设工程专业委委员。

专业领域：房地产；建设工程；企业法律顾问。

吴疆律师

合伙人律师，西南政法大学本科加研究生7年法学科班出身。现任本所律师培训与发展委员会副主任，公司法律专业委员会委员，卓建十大金牌讲师之一，最佳辩手、演讲比赛冠军。深圳广电和深圳都市频道栏目嘉宾律师，市司法局和市法学会等政府部门普法活动主讲人和主持人，长期担任某知名法律文化公司的高级顾问和多个商会、中型优秀企业的法律顾问。代理超过200个案件（证券私募投资纠纷、公司股权合伙纠纷、投融资并购纠纷、商业地产租赁纠纷、基建工程施工纠纷、其他经济类合同纠纷等），总金额超过20亿，取得当事人满意效果。为30多家企业提供过股权架构设计、股权激励辅导、合同风险防范、应收账款管理、劳资风险排查等专项法律服务。同时场地分租协议，在高端民事诉讼、刑民交叉案件、专项法律服务方面有很深的造诣。

《匠心卓建》是卓建律师的第一本经典案例集，收录了自2007年卓建律师事务所创所以来，卓建律师亲自办理和总结的部分经典案例。全书分八大篇章，分别为公司法案例篇、房地产与建设工程案例篇、知识产权案例篇、金融保险案例篇、劳动人事案例篇、刑事案例篇、行政诉讼案例以及其他争议案例篇。

《匠心卓建》编委会

主 编 张斌

副 主 编 金振朝00杨林00王志强

编委会成员 朱凯旋00罗梨花00吴疆00钟燕军

王茜00毛晶晶00徐凯00王岭 刘伟 0 0

唐本全00陈意佳00沈冬璇00段璟逸

萧明皓00谢柳思00李国民00贾春平

编 辑：汪思明

【温馨提示】鉴于我国并非判例法国家，个案裁判结论不具备普遍适用性。《匠心卓建》系列文章的定稿时间为2019年8月，适用当时有效的法律法规，至发布时部分法律法律规或已修订、更新、废止，收录的相关案例可能因为法律、法规、政策的变化，其观点或结论亦可能随之发生变化。读者在阅读时请予留意，如有疑问，欢迎联系我们。

- E N D -