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工业厂房租金评估方法多重优惠(欢迎咨询-2022已更新)

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折旧费、购买房地产的利息支出不应该是年度总费用的组成部分。房地产出租产生的营业税应该作为费用扣除项目。如果土地取得方式不是出让取得的，应该考虑土地取得方式差异带来的额外成本，或扣除应该剔除的相关收益；如果是租赁方式取得的土地，年度总费用中应该考虑土地租金；如果是划拨方式取得的土地。有效总收益中应该剔除上缴的土地收益，实际操作中可以考虑在视同出让取得土地方式的评估值中扣除土地。一般理章与相关指导书中认为，所得税是房地产权利人(业主)相关的费用，不应该作为扣除项目。本人认为所得税毕竟影响投资回报，除非在资本化率(折现率)虑该因素，否则应该考虑所得税扣除。

针对四川市不同类型租赁住房，从概念上梳理了其对应的租金内涵，廉租住房对应福利租金，公共租赁房与单位租赁住房对应成本租金，市场化租赁住房对应市场租金。其次场地租金评估方法，借鉴国外经验针对不同租金选取相应的评估方法，并进行一定的案例检验。福利租金采用三大费用加总的成本法评估；成本租金采用五大费用加总的成本法评估；市场租金采用比较法、收益法、快速评估法与特征价格法评估。

在租金评估、企业价值评估、土地评估、房地产评估、机器设备评估、无形资产评估、矿业权评估、林权评估、财务报告目的评估、税基评估等各单项资产评估和企业整体价值评估方面全身心为客户服务。

甚至是商业中心区、次级商业中心区及一般商业中心区等。不同的地段对应不同的租金水平，在日常的评估实践工作中不断收集、分析，划分相应商业中心区不同繁华程度地段，并确定相应繁华程度的租金水平，经过长的积累，就能对相应的城镇建立起相应的商业分区及租金地段图场地租金评估方法，以辅助日常的评估工作。其次，要调查了解各地段内不同的经营类别。

租金内涵包括折旧费、维修费、管理费、投资利息与房地产税五大费用，评估方法借鉴英国经验选取成本法，对五大费用项进行加总。考虑到四川市公租房开发模式不同，[4]对所加总的成本项有所影响，不同开发模式下的成本租金开发模式成本项考虑说明新建与转化模式（旧城区改造，大型市政建设，大型居住社区等建设。

其中合适房源经规定程序批准转化为公共租赁住房）不计入土地取得成本与投资利息相当于福利租金水平出地开发商投资建设模式不计土地取得成本，计投资利息管理中心投资收购计土地取得成本，不计投资利息开发商拿地投资建设模式计土地取得成本与投资利息目前租售比倒挂，考虑土地成本与正常回报率的“成本租金”较市场上的实际租金水平略高管理中心投资收购模式。

一些人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的风险。“我们知道，商铺的价值是要通过租赁或者自营实现的。所以购买商铺所在地商业的成熟度、未来的城市规划、周边的常住人口、再具体到每个商铺的位置、商铺的实用率、整个商业的人员流动线、主力商家、未来可经营的业态范围、是否返租、回报等等因素都是值得每一位商铺投资客去慎重考虑的。

评估前提因为租赁行为所涉及的资产的未来情况含有一定的不确定性，对租赁资产租金价格进行评估，首先应确定评估前提。一般设定的评估前提为：（1）资产按当前使用用途继续使用；（2）租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担；（3）租金在每个租赁年度期末支付；（4）租赁期限按n年考虑；（5）租赁相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化；（6）租赁双方约定的其他条件。

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有各种定价法，成本推出收益，同类型项目租金比较，商户营业额倒推租金等等。但是，商业的变数太大，同一条街，马路这边的铺子可能就远比对面的旺。2个条件差不多的购物中心，可能就是因为入口的不同而人心相背。所谓没有相同的2个铺子。我们也没有办法精确的推导出每一个铺子的租金。真是因为如此，商业地产才好玩。 根本的方法，你找10个你想的租户，有2~3个租户愿意付的，就是合理的租金。

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升度，获得更多的利润。

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