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租赁

一、租赁场地用于投资建设充电站的一般流程是什么？

如需租赁场地用于投资建设充电站项目，一般流程如下：

（一）对出租人背景的调查了解。包括：出租意向如何？履行租赁合同的能力如何？出租人公司及投资者个人背景等资信状况调查（包括但不限于行政处罚、征信、诉讼案件及执行情况）。出租人是否为土地的使用权人，还是转租人？如何避免出租人单方出现违约情形？

（二）调查了解租赁标的物——土地的背景及现状，了解土地权利人以及土地实际占有、使用的真实情况，土地使用权证是否齐全？地面资产是否权证齐全？是否影响充电站项目的立项备案、报建等手续办理？当地政府近期规划用途？是否影响日后充电站的建设及经营？

（三）确定租赁意向后，与出租人进行实质性谈判与协商，确定租赁合同的核心条款内容。如租赁场地的交接问题、租赁价款及支付问题、发票开具、退租等。

（四）与出租人签订正式的场地租赁合同。同时，承租人对充电站场地进行调查了解后，应根据调查了解的不同情况来选择租赁合同的签约主体。具体如下：

1、如租赁的场地使用权人为公司，应与该公司签订租赁合同。同时，应要求由该公司股东出具同意出租场地给承租人用于投资建设充电站的股东会决议；

2、如租赁的场地使用权人为公司的分支机构，应与设立该分支机构的公司签订租赁合同；

3、如租赁的场地使用权人为合伙企业，应与该合伙企业签订租赁合同。同时，应要求由该合伙企业的全体合伙人出具同意出租场地给承租人用于投资建设充电站的合伙人决议；

4、如租赁的充电站场地使用权人属于某小区全体业主共有的，此时出租人为业主委员会。如果没有业主委员会，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；

5、如场地使用权人为自然人时，此时出租人为该自然人，同时，应要求其出具配偶（如有）同意出租该场地的书面承诺函。

6、如租赁场地为村集体经营性建设用地（目前长沙地区，仅浏阳市试点），则出租人为村集体经济组织，且应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。

7、如充电站转租而来，可以选择与转租人签订租赁合同，但应取得充电站出租人的同意。

8、如充电站场地及地面资产所有权利人与实际出租人不一致时，承租人应以场地及地面资产不动产权证上登记的权利人为出租人作为签约主体。如果出租人系场地及地面资产不动产权人的代理人，应提供不动产权人同意授权代为出租的委托书，并以委托人作为签约主体。

9、如场地及地面资产的实际投资人为个人，但场地及地面资产不动产权证书均登记在其注册成立的公司名下，那么，承租人应选择不动产权证书上的登记的权利人为出租人作为签约主体。

二、租赁充电站场地之前，如何有效调查场地状况？

租赁充电站场地之前应实地调查了解场地状况，重点就是调查了解场地的占有、使用的真实情况，土地使用权及地面资产（如有）的权属情况，这是决定是否租赁的重要因素。主要从以下几个方面调查：

（一）地面设施方面：如有，是否为违章建筑或临时建筑物？规划用途与充电站用途是否相符？是否已办理房屋产权证（或不动产权证书）？是否已被抵押或被人民法院采取查封冻结措施？建设工程款及民工工资是否全部付清或存在纠纷情况？近期是否面临征收拆迁的问题？是否已经通过消防验收？是否已经进行综合竣工验收备案？是否存在质量缺陷或可能存在其他影响租赁合同目的实现的问题？

（二）充电站拟占用的土地使用权属方面：是否为国有出让土地？规划用途是否为商服用地？是否已经办理国土使用权证（或不动产权证书）？国土使用权剩余使用年限？是否已被抵押或被人民法院采取查封冻结措施？是否存在征收拆迁的遗留问题？拟租赁场地的实际占地与不动产权证书（或国土使用权证）登记四至是否相符？如果为国有划拨用地，办理有关出租审批手续是否具有可行性？如果为集体经营性建设用地，该村集体经济组织成员是否同意用于建设充电站？

（三）场地地面附属设施等资产所有权人和土地使用权人：是否为同一权利主体？是否为出租人？是否存在其他隐名投资主体？

（四）场地及地面附属设施权属证书是否齐全？地面附属设施等资产报建手续（如需）是否齐全？

（五）场地毗邻道路政府近期是否规划封路扩建？经现场踏勘，是否适用建设充电站项目？

（六）通过走访场地周边居民的方式来了解场地周边关系及对外关系如何？

三、充电站场地租赁的形式有哪些？什么是定期租赁？定期租赁有没有期限限制？什么是不定期租赁？

充电站场地租赁可分为定期租赁和不定期租赁。

定期租赁即为有明确的租赁期限。根据《民法典》第七百零五条规定，租赁场地的期限最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

不定期租赁是指双方当事人没有约定租赁期限或者约定的租赁期限不明确。我国《民法典》规定了三种情形：

（一）第七百零七条的规定，租赁期限六个月以上的，若未采用书面形式，视为不定期租赁。

（二）第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

（三）第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁场地，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

四、场地租赁合同，主要包括哪些事项？

根据《民法典》第七百零四条规定，场地租赁合同，一般主要包括以下内容：

（一）租赁场地及地面资产（如有）的基本情况；

（二）租赁期限及租期起算点；

（三）租金价款及支付方式；

（四）场地及地面资产（如有）的资产交接；

（五）租赁用途、场地及附属设施的改造及维修；

（六）双方的权利义务，比如承租人自行负责依法投资建设充电站，按时支付租金等；出租人配合提供充电站立项报建所需租赁场地权属证书资料；出租人负责协调充电站周边关系；协助承租人办理充电站经营所需各类手续等；

（七）场地债权债务的承担；

（八）转租、优先购买权及买卖不破租赁的问题；

（九）合同的解除；

（十）有关退租；

（十一）有关违约责任；

（十二）争议解决等。

同时充电站场地租赁，根据《土地管理法》第六十三条第一款规定充电站场地租赁，如果租赁场地属于集体经营性建设用地，租赁合同应载明土地界址、面积、动工期限、使用期途、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

五、新建充电站如果租赁场地的用地为划拨土地，应该如何处理？

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020修订）第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”

如租赁的充电站场地为划拨土地，则承租人可要求出租人依法取得当地市县人民政府自然资源和规划部门审批同意，依法变更土地取得方式，将划拨土地转为出让土地。