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本文笔者主要结合实践中处理过的租赁合同纠纷，为大家梳理租赁合同纠纷中常见的几个法律问题，希望对出租人、承租人、次承租人有些许启发：

一、关于“转租”的法律风险及防范建议

根据民法典第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时，民法典第718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

（一）房屋转租的风险

（1）房屋出租人可以解除房屋租赁合同

承租人转租房屋的，必须经原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有权解除房屋租赁合同。

（2）出租人不同意转租房屋的，次承租人应归还占用的房屋

房屋转租合同一旦被确认无效以后，次承租人应该归还占用的房屋，向承租人(转租合同的出租人)交付的押金、租金、店面转让费等只能要求承租人归还，出租人没有返还义务，如果找不到承租人，可能就无处索要了。

（3）次承租人对房屋或店面的装修应当拆除，而不能折价归出租方所有

（4）未签订书面租赁合同及转租合同时，面临合同被随时解除的风险。

（二）“转租”风险防范建议

实践中，出租人将房屋出租给承租人后，承租人再将房屋转租给次承租人，甚至次承租人再次转租，在租赁合同中很常见，也很容易产生法律纠纷，那么应如何注意法律风险防范呢？

建议出租人

（1）房屋转租时，必须订立转租合同，如果出租人和承租人签订的租赁合同中未约定出租人同意转租的，转租合同必须经原出租人书面同意。比如在合同中约定：“本合同的签订不视为对承租方转租权的同意，承租方须取得出租方的书面同意后方可转租”或者“经甲方书面同意后，乙方才能对该房屋进行装修、添附、分割出租转租。”这样的约定可有效避免承租方滥用转租权，在发生法律纠纷时，“出租人书面同意”的举证责任就会转嫁给承租方，承租方不能拿出出租人书面同意的证据的，可能就会承担举证不能的不利后果；

（2）转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止；

（3）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期；

（4）租赁合同要明确约定在违约转租情形下，违约方的具体违约责任；

（5）在发现承租方出现任何违约转租的行为时，应及时提出异议并依法依约主张权利，追究违约责任，承担违约金或者赔偿其他经济损失；

建议承租人

（1）尽量明确约定履约的主体、以及争取合理的转租权利，并明确约定何种情况下承租方变更履约主体，将不得被视为转租，或明确出租方原则上应允许转租的情形；

（2）若发生转租情形，在与出租方沟通的过程中，要始终注意证据的收集和保存，用以证明出租方事先已明确允许转租，或用以证明出租方实际早已知悉转租事宜。

建议次承租人

（1）要确保转租权已获得来自于租赁物所有人、及租赁权属人真实且全面的书面授权材料，以明确转租行为的合法合约；

（2）在与承租人沟通过程中，应明确约定，若转租存在权利瑕疵情形下的，承租人的违约责任及赔偿责任、以及责任标准；

（3）履约过程中，要注意证据的收集和保存，比如证明出租方其实已明确知悉或允许转租事宜，证明己方在租赁物装修过程中的具体投入等等；

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

二、关于“装饰装修费”的法律风险及防范建议

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建议出租人

（1）出租行为应符合法律的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁行为出现纠纷时的解决进行了详细的指引，出租方应严格执行法律法规、司法解释的规定，合同对房屋用途、租赁期限的约定不应突破法律法规的明确规定。

（2）树立诚信经营意识。出租方尤其是以出租为业的企业，应树立诚信经营意识和契约必守精神，严格履约，不应向承租方隐瞒土地使用性质、租赁房屋性质，避免随意变更合同条款或合同主体。

（3）防范经营风险。企业进行出租尤其是面对众多承租方进行出租时应谨慎评估自身的出租行为及风险，合理规划资金的使用，应当预留一定资金处理租赁中出现的各种纠纷。

建议承租人

（1）应尽到审慎的注意义务。签订合同之前，应对租赁房屋所有权、租赁房屋的土地性质与租赁房屋性质等相关材料先行审查。

（2）充分考量后确定合同条款。合同约定的内容既是履行合同的依据，也是解决纠纷的依据，对出租方提供的格式条款之外，就配合办理营业执照、装修等重要事项另行签订补充协议，如合同履行出现问题，权利遭到侵害，进行维权也比较容易。

（3）谨慎规划投资行为。对于房屋类的投资应符合法律的规定，以租代售、改变土地性质的房屋虽然投资成本较低，但是风险较大，承租后有可能无法使用或再继续出租实现预期利益，最终得不偿失。

法律依据：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）

第八条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

三、关于处理“逾期腾退房屋”事宜的法律风险及防范建议

在笔者起草审核过的大量商业租赁合同中，若站在出租人的角度，通常都会在合同中进行类似的表述，大意为“租赁关系解除后，出租人有权要求承租人在规定时间内腾退房屋，若承租人逾期不腾退则视为承租人放弃物业内物品的所有权，出租人有权处分承租人的物品，由此导致的责任和损失全部由承租人承担。”那么，司法实践中，该约定的法律效力到底如何呢？如果出租人在未得到承租人确认的情况下强行清理承租人的物品，将存在哪些具体的法律风险？

根据《民法典》第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”因此，如果租赁合同约定的条款符合上述三个条件，则可以认定该约定为有效。

但需要注意的是，即便合同条款约定有效，但是，在具体合同履行过程中，如果出租人处置承租人逾期未腾退物品的行为存在不当之处，则依然存在侵权的风险。实践中，法院一般会根据实际情况，综合判定出租人是否构成侵权，考虑的主要因素如下：

一、出租人在处置承租人财物前，是否已进行书面通知，并给予了承租人搬离物品的合理时间；

二、出租人在处置承租人的物品时是否尽到合理的审慎义务，避免了物品的损坏。

三，出租人是否已采取合理或合法的途径进行维权，比如说，出具法务公函或《律师函》或提起诉讼、以及申请法院强制执行等；

对此，笔者建议：

1.在签订租赁合同时，注意相关条款的设置，提前约定出租人有权采取强制性腾退房屋、明确赔偿范围并约定遗留物品如何处置等。

2.对承租人违约情形，及时发函，要求其在指定期限内改正。若承租人的违约行为经多次催告，仍不改正，则出租人应评估该违约行为是否已实际影响到合同目的实现，是否属于严重违约的情况，最终决定是否选择采取解约措施。需注意的是，因强制性腾退房屋的风险性较高，极易产生争议，因此出租人应谨慎决定是否采取这一措施，将其作为最后选择。

3.出租人应严格遵守解约在先的原则，在与承租人租赁合同确已解除后再行腾退房屋，并时刻注意腾退过程中风险点的应对，注意腾退全程均应做好公证、录音录像等工作。

4.在强制性腾退过程中，需要求公证人员到场，对整个腾退过程进行公证，全程录音录像，不具备公证条件的，或可邀请该房屋所在地的公安机关、居委会等第三方一起见证，最终由各方在情况说明及查验清单上签字。

5.在将该房屋恢复原状后，需及时对店铺内物品进行妥善封箱并登记造册，这一过程也需要邀请见证人或公证人全程见证或公证。在将所有物品妥善保存至仓库或适宜地点后，出租人需向承租人发函告知物品存放地点、提取方式及时限，要求其按函件要求拿回物品并支付存储费用。

6.若承租人仍未按约前来赎回遗留物品，超过函告时限后，出租人将承租人的遗留物品处置时，应提前通知并选取通过公开方式变卖或者拍卖的方式处理。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

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四、关于“租金支付、减免及合同解除”的相关问题

（一）根据《民法典》第五百三十三条，当疫情导致合同履行产生显失公平的结果时，承租人可以根据情势变更原则，要求减免租金或解除合同。

《民法典》第五百三十三条确立的“情势变更”原则是指，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

根据上述规定，适用情势变更原则，需要满足以下5个条件：

（1）须有应变更或解除合同的事实发生，即订立合同时合同行为的基础条件发生了变动。

（2）变更的情势须发生在合同成立后至消灭前。

（3）情势变更的发生不可归责于双方当事人，当事人对于情事变更的发生没有主观过错。

（4）情势变更不能为当事人所预料，且不属于商业风险。

（5）继续履行原合同将会产生显失公平的结果，这是适用该条款的核心条件。

（二）根据《民法典》第五百六十三条第（一）项，当疫情致使合同不能实现目的时，承租人可以依据“不可抗力”条款解除合同。

不可抗力是《民法典》第五百六十三条规定的解除合同的法定事由，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

在符合“不可抗力”条款的情形下，根据《民法典》的相关规定，因不可抗力不能履行民事义务的，一般不承担民事责任，但不能履行合同的一方应当及时履行通知义务，并采取必要措施减少不可抗力导致的损失。

建议出租人

参照《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，当收到承租人的《租金缓交/减免申请书》，应当第一时间回函，表达清楚己方的意思，若出租人主动给予缓交或少交租金优惠的，也可以及时将优惠方式通知承租人。同时，出租人亦应当多多了解租赁房屋所在地区的疫情防控情况，当承租人并非因疫情影响却又逾期缴纳租金的，或逾期支付租金已构成根本违约的情况下，出租人应当及时通知承租人按时缴纳租金，并积极维权，避免后续产生更大的损失。

法律依据：

《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发〔2020〕17号

5. 承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

6. 承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营临时场地租赁协议，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

五、关于“租赁面积差异”的法律风险及防范建议

在商业租赁活动中，尤其是在层层转租，即存在二手、三手、甚至多手房东的情况下，出现大量的因为租赁面积差异问题而引发的租赁合同纠纷。为了避免此类纠纷的产生，建议合同双方注意如下几点：

首先，需要明确，在商业《租赁合同》中，除非合同中明确约定是按整体或整套出租，以及明确约定租金总额与租赁面积无关，那么租赁面积一定是确定租金总额的最重要依据。对于双方而言，需要明确租赁物业的租金计算依据，尤其是在租赁物业被分割为多个独立单位分别对外出租的情况下，应当在《租赁合同》中明确是以租赁面积乘以每平米单价计算租金，还是依据租赁物业整体计算租金金额，这一点在实践中非常关键。

如果双方确认是以物业整体计算租金，且合同中并未约定是以租赁面积乘以每平米单价来计算租金的，同时承租方在合理期限内未提出面积差异议的，后续又以实际面积与合同约定面积不符提出异议主张减付租金的，法院一般不予支持。

其次，租赁面积是否包含公摊面积？公摊面积包含哪些地方，具体的计算标准又是什么？这些问题都需要予以关注。再次，对于出租方而言，在出租物业时，应当如实向承租方告知租赁物包括面积在内的基本情况，并向承租方提供租赁物的权属登记及出租权利来源等书面材料临时场地租赁协议，积极全面履行出租方的义务。在此过程中，需要注意各项证明材料提交的时间点，并保存好相应证据材料。

对于承租方而言，在承租物业时，应当要求出租方提供《不动产权证》、出租权利来源等证明材料并进行核查，对于出租方给出的租赁面积，建议在签署《租赁合同》前进行实地测量，若发现存在有面积差异时，应当以书面形式第一时间提出异议。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。

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