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引导
现在很多有房一族选择将房子租给自如、蛋壳等中介平台，这些中介公司提供装修和家具配置，提供双周保洁，房东则不需要担心自己的沙发、柜子、电器等被损坏，租客的居住环境得到了提升，也不必因为家具折旧而和房东发生争执。但是在签订合同的时候，房东签订的是委托管理的合同，此时不少人有个疑问，自如是二房东吗？
01
委托合同和租赁合同的区别
委托租赁合同是指：房东与运营者约定，将房屋委托给运营者出租，房东支付一定报酬，运营者在委托权限内代为行使出租权利的合同；租赁合同是指房东将房屋出租给运营者使用，运营者支付一定租金的合同。
一、订立合同形式的区别租赁合同：租赁期限为六个月以上的，未采用书面形式则视为不定期租赁。委托合同：法律并未明文规定合同形式，双方当事人可以订立书面合同也可以订立口头合同。
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”二、约定合同期限的区别租赁合同：租赁期限不得超过二十年。委托合同：无期限约定。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”三、支付合同对价的区别租赁合同：合同对价是租金，出租的房屋使用所产生的收益（物权属性）。委托合同：合同对价是委托费用及报酬，实际是受托去做事情的收益（劳动属性）。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”《中华人民共和国合同法》第四百零五条：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”根据上述规定，在租赁合同中出租人享有承租人按期向其支付房屋租金的权利，而在委托合同中当委托事项完成后受托方享有委托方支付报酬的权利。
四、合同解除的区别
（一）租赁合同的解除
租赁合同：约定解除；租赁物灭失合同的解除；违约解除；不定期租赁合同的解除。
1.约定解除。合同约定的期限届满，双方不续签合同，则合同解除；
2.租赁物灭失合同的解除。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由委托场地租赁协议，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
3.违约解除。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4.不定期租赁合同的解除。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当双方对租赁合同的解除没有约定时，应当进行补充约定，双方还是不能约定合同解除期限的，按照合同有关条款或者交易习惯也不能确定的，可以随时解除合同。
（二）委托合同的解除
委托合同：约定解除；任意解除权。
1.约定解除。合同约定的期限届满，双方不续签合同，则合同解除；
2.任意解除权。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。
五、赔偿责任的区别
（一）租赁合同的赔偿责任
1.正当使用租赁物不承担损害赔偿责任。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条的规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
2.未正当使用租赁物应承担损害赔偿责任。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
（二）委托合同的赔偿责任
1.委托人损失的责任承担。
根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，委托可以有偿，也可以无偿。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
2.受托人损失的赔偿。
根据《中华人民共和国合同法》第四百零七条的规定，受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。
02
具体案例
房东与运营者签订的合同究竟属于房屋租赁合同还是委托合同？
南京市建邺区法院（2019）苏0105民初6858号民事裁定书，该裁定书认为“本院经审查认为，参照徐琴与签订的《房屋出租委托代理合同》，双方在合同中就苏州市水墨三十度9幢502室房屋出租的租赁期限、租金及租金的支付、合同的解除、违约责任等事项进行了明确约定委托场地租赁协议，该合同名为委托代理合同，实为房屋租赁合同。双方因履行该合同发生的纠纷，应为房屋租赁合同纠纷。”南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5409号）中，法院认为房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。案涉合同约定的租赁回报金为固定数额，与被告经营状况无关，名为委托经营合同，实为租赁合同。
03 租客如何维权
房东与运营者签订的合同究竟属于房屋租赁合同还是委托合同，影响到租客的权利。1、如果是租赁合同，此时租客的身份是次承租人，其权利难以保障。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，次承租人可以以请求代承租人支付欠付的租金和违约金来对抗出租人的合同解除权。
《江苏省高级人民法院关于印发的通知》第三十一条规定：“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。”
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知第十七条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。”
显然，这两个地方高级人民法院更倾向于保护出租人的利益，认为承租合同解除，次承租人应当返还房屋。
2、如果是委托合同，此时租客的身份是承租人，更有利于维护自身权益。根据《民法总则》第162条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”因此，在存在授权委托书的情况下，乐伽和租客签订的合同直接约束房东，房东想要赶租客，则租客可以合法有效的代理行为进行抗辩。可见，代理合同对租客有利。
