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商业地产消防验收包括建筑物的消防验收、室内装饰装潢的消防验收以及开业前消防检查，由于人们对消防验收相关知识认识的不全面，在租赁合同中往往容易忽视对消防验收申报义务主体的约定，当因租赁合同产生纠纷时消防验收问题往往会成为争议焦点问题之一，本文将从实践中的真实案例入手，从消防验收的几种类型及申报义务主体出发，浅谈商业地产租赁合同中消防验收的问题。

一、案情简介

2014年7月16日，某公司与冯某签订了《商场场地预租/租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定由冯某租赁某公司位于成都市温江区光华大道某商场内商铺，并约定了双方的权利义务。租赁合同履行期间，冯某逾期支付租金、物业服务费、营运服务费，经某公司催收，仍拒不交纳。某公司遂根据《租赁合同》中约定的仲裁条款作为申请人向成都仲裁委员会申请仲裁。被申请人冯某在仲裁中提起反请求并辩称，在招商时，某公司隐瞒了开业前消防检查不合格以及未竣工验收备案等重大事实，进行虚假宣传，欺诈商户，同时该商场还存在漏水等严重的质量问题，达不到交付使用条件，不应支付租金等费用。

本案的争议焦点之一就是该商场内商铺是否因消防验收问题存在未按约交付场地的违约行为。本文将从消防验收的几种类型及消防申报义务的承担主体出发，对这一焦点问题展开讨论。

二、消防验收的类型

（一）建设工程消防验收

我国现行的《消防法》规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑竣工时必须经公安消防机构进行消防工程验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”这一规定主要指建筑工程在消防设计阶段应符合国家规定的既定标准，建设完毕投入使用前应通过公安消防机构的消防验收，用该行政管理的方式来保证建筑物在投入使用前符合消防安全标准，用以保证建筑物本身的消防安全，即通常我们所说的建设工程消防验收，俗称一次消防验收。

一次消防验收合格后，公安机关消防机构将颁发《建设工程消防验收意见书》。

（二）二次装修消防验收

二次装修消防验收，俗称二次消防验收，是指商业地产建筑在装修后投入使用前需要进行的消防安全保护，一般就是指室内装修设计审核，主要是针对装修设计进行报警、喷淋、消火栓图纸等的审核。

二次消防验收合格后，公安机关消防机构将颁发《建设工程消防验收意见书》。

（三）开业前消检

开业前消检，是指公众聚集场所使用或者开业前进行的消防安全检查。《消防法》第十五条规定：“公众聚集场所投入使用前、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”《消防法》第七十三条规定：“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。”

这里需要注意的是，二次消防验收和开业前消检不能同时进行，要先经过二次消防验收合格后，才能进行开业前消检的申报。开业前消防检查合格后，公安机关消防机构将颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。

三、消防申报义务承担主体

（一）一次消检申报义务承担主体

对于一次消防即建设工程消防申报义务应由建设单位承担。

我国《消防法》将建筑消防验收分为强制验收和抽查验收，属于强制验收的责任主体必须依法申报。《建设工程消防监督管理规定》第十三条、十四条[1]规定了必须向公安机关消防机构申请消防设计审核的情形，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。《消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收”；第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”。从上述法律规定可以看出对于必须经过消防验收的房屋，建筑消防申报义务的承担主体是建设单位，即建设单位作为出租人时，应承担建筑消防申报义务。否则建设单位作为出租人与承租人签订的租赁合同将有可能因“违反法律、行政法规的强制性规定（《合同法》第五十二条[2]）”而被认定为合同无效。或者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条[3]的相关规定，因租赁房屋未通过一消导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同。

对于抽查验收，即非必须经过消防验收的房屋商场活动场地租赁合同，原则上也应由建设单位承担申报义务。建设单位未经过消防验收而将该房屋出租，是否会影响租赁合同的效力，笔者认为可以参考《最高人民法院答复云南省高级人民法院》，该“函复”虽然已被废止，但仍具有参考借鉴意义，该“函复”第二条规定“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，故，笔者认为非必须经过消防验收的房屋，建设单位若未经消防验收而将房屋出租，承租人也不能因此要求认定合同无效。

（二）二次消检申报义务承担主体

二次消防验收指的是对商业建筑装饰装潢的消防验收，关于二次消防验收法律法规上并没有明确规定相关的消防申报义务主体，笔者查阅相关资料并咨询消防验收部门，对于二次消检的申报义务承担主体应分以下两种情况：

1、建筑物公共区域的装饰装潢，此种二次装修的消检应由建设单位进行申报，消防验收合格后公安机关消防机构将出具《建设工程消防验收意见书》，一消和二消验收合格后出具的均是《建设工程消防验收意见书》，但意见书的内容却不一样，一消《建设工程消防验收意见书》中注明为“XX工程进行清水房验收”，而二消则注明为“XX工程公共区精装修进行消防验收”。

2、工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。当开发商将房屋出租给承租人，承租人根据需要对所承租房屋再进行改建、扩建、内部装修和用途变更，此种二次装修的消检应由承租人承担，在承租人办证过程中，开发商作为出租人应提供该建筑物的消防验收报告等配合义务。

（三）开业前消检申报义务承担主体

《消防法》第十五条规定：“公众聚众场所投入使用前、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”也就是说，对于开业前消检申报义务承担主体可以是建设单位，也可以是使用单位。对于该条的理解笔者认为，若该建筑是由建设单位自行投入使用，消防检查申报义务承担主体自然是建设单位，倘若该建筑是由建设单位出租给承租人也就是使用单位使用，那消防检查申报义务承担主体应该为使用单位。

为了避免纠纷，同时也为了产生纠纷后有据可查，故笔者建议在签订租赁合同时商场活动场地租赁合同，应明确约定二次消检和开业前消检的申报义务承担主体，且在房屋交付确认书中务必明确交付房屋已经通过规划、竣工和消防验收合格。

（四）定制型租赁物业的消检申报义务主体

在实践中，还存在一种特殊情况，那就是部分租赁房屋在出租时已根据特定用途进行特定装修（如出租人将装修好的KTV或宾馆对外出租），承租人也是基于这一特定的装修用途承租房屋从事经营的，在这种情况下，实践中有司法观点认为如果因建筑消防验收问题发生纠纷，除双方另有约定，应由出租人承担建筑消防申报义务。[4]理由首先是根据诚实信用原则，承租人是基于房屋的特定用途符合经营才承租的房屋，若房屋不符合经营用途，出租人有义务如实向承租人说明；其次，消防设计、消防预申报、消防施工验收等都是消防申报的必经程序，对已经装修完毕的房屋，再要求承租人承担建筑消防及室内装修消防申报义务，在实际操作中也存在困难。

[1]《建设工程消防监督管理规定》第十三条 对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅;

(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;

(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;

(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂;

(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍;

(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

第十四条 对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；

（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；

（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；

（五）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；

（六）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。

[2]《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

[3]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

[4]相明 杨宝川：《 租赁合同中建筑消防申报义务的承担》，载《江苏经济报》2011年12月21日

四、结合本案司法实践的处理

在本案仲裁审理过程中，某公司提供了成都市温江区公安消防大队两份《建设工程消防验收意见书》证明该商场已经一消、二消验收已合格，且在某公司与冯某签订的《租赁合同》中约定“在该场地内开展及经营业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定，包括不限于建筑工程消防验收合格证明等）”，根据《消防法》第十五条规定及该案《租赁合同》的约定，开业前消检的申报义务主体应为冯某，本案中冯某以某公司隐瞒了开业前消防检查不合格作为理由主张抗辩是不成立的。现该案已审理完结，成都仲裁委员会已作出仲裁裁决，在仲裁裁决中对消防验收问题做了如下认定：“依双方合同约定，双方签署场地交接确认书，即视为申请人按约履行了场地交付义务，且该场地在交付前已经通过规划、环保、竣工和消防验收合格，申请人的交付不存在瑕疵，依双方合同约定，被申请人场地开业前需取得的相关证照，包括但不限于消防验收合格证明由被申请人办理，该约定不违反法律法规规定，对双方具有约束力，且被申请人也并未主张其存在因未通过消防安全检查开业受阻的事实，故其以此作为租金支付抗辩的理由不能成立。”[1]

[1]参见《（2015）成仲案字第824号仲裁裁决书》

五、结束语

对于法律法规规定强制验收的房屋，建设单位必须进行消防验收申报并取得公安机关消防机构出具的《建设工程消防验收意见书》，否则根据《合同法》第五十二条因为违反法律法规强制性规定，租赁合同可能被认定为无效，或者根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，即使租赁合同有效，因违反法律法规关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用，承租人也可要求解除合同。而对于二消和开业前消检，务必在《租赁合同》中明确约定消防申报义务的承担主体，以避免不必要的纠纷或在纠纷发生后有据可查。

作者简介

夏扬律师，中国政法大学法学硕士，曾做过记者、担任过四级检察官。2012年加入泰和泰，长期担任数十家大型国有企业、大型外资企业常年法律顾问、专项法律顾问，为客户提供专业法律服务。

主要执业领域：房地产开发和经营管理、企业重组并购、商事诉讼仲裁等

办公地点：成都

杨倩，西南民族大学法律硕士，泰和泰律师事务所夏扬律师团队助理，在从事律师行业之前，曾在银行从业数年，积累了丰富的金融实务经验。主要负责团队商业地产、银行等法律业务的办理，协助律师成功处理数十起商业地产租赁合同纠纷、银行金融借款合同纠纷案件。

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