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今天我们继续来采用问答（Q&A）的方式，专门聊一聊关于与“营业执照”相关的若干房屋租赁问题。
本期问题：
——我们在民族大道边上有一套住宅，之前曾用于自己创业并将企业注册在该地址。创业失败后，我们在将该房子及企业的营业执照一并租给他人。现在与租户发生纠纷了，该怎么办？
——我们之前在防城港市租了一块土地，拟用作进口废旧钢材的处理。但新冠疫情出现后，国家出台了新的进出口政策，导致我们无法再办理营业执照。请问我们能以新政策对我们的影响为由，请求解除租赁合同吗？
——去年疫情开始后，我们着急租场地开公司准备生产口罩等卫生用品。但是后来出租人却不配合我们去办理营业执照。拖了很久后市面上的卫生用品已经饱和，没什么利润了，我们也不想做了，请问可以要求解除合同吗？或者可以要求出租人赔偿我们的损失吗？
问：我们在民族大道边上有一套住宅营业场地租赁合同，之前曾用于自己创业并将企业注册在该地址。创业失败后，我们在将该房子及企业的营业执照一并租给他人。现在与租户发生纠纷了，该怎么办？
答：首先，心疼一下提问者。
“创业失败”可太难了……
这个问题，简言之就是“出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人”。
这类合同发生纠纷后，出租人很容易就想到——能否以“出租营业执照”不合法为由，主张整个租赁行为是无效的？
但是很遗憾，这种思路是比较难走通的。从各地的判例来看，出租人以此为由主张租赁合同无效的，一般不予支持。
因为，从法律的角度来说，这类合同通常在条款中是包括了二种法律关系：
——首先是“房屋租赁法律关系”；
——其次是“挂靠经营法律关系”。
所以，出租人表面上是将作为经营场所的房屋交给承租人，但实际上还是将企业营业执照及其所对应的企业经营权也交给承租人。
可见，出租人收取的租金，一部分属于房子的租金，另一部分属于承包经营费。
当然，也有例外：
如果出租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，出租人在合法获得营业执照后，又将房屋（或土地）连同这个特殊的营业执照一并租赁给不符合条件或不具备特定资质的承租人，此时租赁合同便应当认定为无效！
此外，需要提醒的是，这种“连房带照一并租赁的行为”,即便生效判决书认定租赁合同效力有效，相关行政主管机关（例如市场监督管理局）也可能会对出租人这种“出租营业执照”的违反行政管理规定的行为予以处罚。
回到最初的问题，当行政主管部门查处承租人“连房带照”的违法租赁行为后营业场地租赁合同，承租人无法继续经营，以致租赁合同也无法继续履行时，任何一方当事人都可以据此要求解除合同。
只是这个解除合同的过程中，需要考虑双方当事人的过错。
作为出租人一方存在过错的，承租人也有权要求一定程度上减付租金。
问：我们之前在防城港市租了一块土地，拟用作进口废旧钢材的处理。但新冠疫情出现后，国家出台了新的进出口政策，导致我们无法再办理营业执照。请问我们能以新政策对我们的影响为由，请求解除租赁合同吗？
答：这种“由于新政策而导致不能办理营业执照，进而也不能再按照原合同的目的而使用租赁房屋或土地”的情形，实在是不算少见！
我们认为，这种情形引发的租赁合同纠纷，首先必须区分不同的情形，然后才是按照具体情形予以处理。
情形一：承租人按照租赁合同约定的用途进行使用，但是由于行政政策等影响，致使承租人无法以该房屋或土地为经营场所办理营业执照的。
这种情形下，承租人可以依据《中华人民共和国民法典》的规定，以合同目的无法实现主张解除租赁合同。
至于能否进一步要求出租人承担对承租人的违约责任，则要视出租人对此是否存在过错。
例如我们曾在网上见到一个外地的案例，承租人租赁某块土地用于建立一个家具生产和仓储的基地，但是由于出租人隐瞒了环保部门基于环保政策不允许在当地开展家具加工的内部通知，导致承租人设立分公司的行为始终卡在环境影响评价这一程序中。基于这种情况，承租人的租赁土地的合同目的无法实现，请求解除合同于法有据，法院予以了支持。
反之，虽然承租人确实无法以该房屋为经营场所办理营业执照，但却是因不可归责于任何一方当事人原因的，则出租人承租人均不应承担赔偿责任。
例如在北京曾发生一个案件，由于举行2008年奥运会，北京市政府对当地的环保政策进行了调整，导致之前可以通过环评的工厂项目现在无法过审。这种情况下，合同目的无法实现，法院也判决了解除合同且并未要求出租方承担赔偿责任。
情形二：虽然由于当地行政政策的原因致使无法办理营业执照，但却属于是承租人自行违反租赁合同约定用途而导致的，或者虽未违反合同约定但是承租人事先明知当地行政政策有禁止性规定的。
这种清新下，显然承租人是无权主张解除租赁合同的。
问：去年疫情开始后，我们着急租场地开公司准备生产口罩等卫生用品。但是后来出租人却不配合我们去办理营业执照。拖了很久后市面上的卫生用品已经饱和，没什么利润了，我们也不想做了，请问可以要求解除合同吗？或者可以要求出租人赔偿我们的损失吗？
答：通过上面2个问题的分析，相信大家已经明白了：如果由于某一方的过错导致另一方无法实现合同目的，守约一方当然是有权依据民法典的规定主张解除租赁合同的！
在这位提问者的情景中，由于出租人的不配合，导致承租人最终错失了市场时机，最终无法实现租赁房屋和场地的合同目的，承租人不仅有权解除合同，还有权要求这个房东对他们的损失进行赔偿！
但是不得不说，司法实务中承租人真的要找出租人索赔，却并不容易。
为什么呢？
关键原因有二：
其一，承租人有时难以证明其合同目的。
以这位提问者来说，其需要向法院提供足够的证据，一方面证明其合同目的是赶在疫情初期快速进入卫生用品的生产进而获利，另一方面证明由于出租人的拖延目前市场已经饱和、获利空间已经丧失。
很显然，这些证据都是要有意识的提前准备和收集的。
其二，绝大部分承租人很少会在租赁合同中预先对出租人的“配合义务”进行详细的约定。
由于约定的模糊和缺位，就导致了日后诉讼中承租人主张出租人违约的困难。
所以，我们强烈建议广大承租人务必要在合同中约定清楚“配合义务”，并在合同履行过程中注意取证。
