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新冠疫情防控期间，为控制疫情，部分地方进行了封村、封楼、隔离等，对房屋租赁合同的履行产生了一定的影响。
无论是房屋出租方，还是承租方，会遇到相应的租赁合同纠纷，为此，笔者做了梳理及解答，以供给大家参考
1、因封楼、封路等疫情防控措施，导致承租人经营的商铺出现资金周转困难、营业收入减少，房东能否解除合同并要求支付违约金？
答：不能。
根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发〔2020〕17号第五条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”
2、展销会因疫情或者疫情防控措施取消，承租方能否解除租赁合同，返还预付款或者定金？
答：可以的。
根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发〔2020〕17号第五条第二款规定，为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
3、承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，可否以受疫情影响为由，要求减免租金？
答：可以的。国有企业，应当全力帮助和支持受疫情影响的企业渡过难关，发挥国企在关键时期的责任与担当，也有利于树立良好的企业形象。
根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发〔2020〕17号第6条第1款规定，“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”
4、承租人以疫情影响收入为由，要求房东减免租金，房东是否必须减免租金？
答：首先，要看承租房屋的所有权性质。
如承租的是国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，则应当按照国家有关政策免除一定期限内的租金。
如果承租非国有房屋房屋及场地租赁协议，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发〔2020〕17号第6条第2款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”
如出租方不同意对承租方减免租金，其行为不构成违约。虽然在疫情影响下，各政府及各行业发布了租金减免的倡导性文件，但该等文件不具法律强制性和普遍约束性。租赁合同一旦签订即为有效，疫情防控期间租赁合同中租金条款是否予以变更由合同双方自行商定。在无法达成一致进行变更的情况下，各方仍应当按照合同继续履行，承租方仍应按照双方业已签订的租赁合同履行其租金支付义务。因此，出租方在疫情防控期间不同意承租方减免租金请求的，不构成违法或违约。
5、深圳市对深圳企业减免租金有哪些政策性规定？
答：深圳市人民政府2020年2月7日正式印发实施《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》，其中就包括“减免物业租金。对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。”
6、承租方能否以受疫情影响存在不可抗力为由，要求变更或者解除租赁合同？
答：所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”因此，如承租方依据“不可抗力”等主张变更或解除租赁合同的，承租方应当举证明是否因疫情需要变更或者解除租赁合同。出租方应积极应诉，并就疫情不足以导致租赁合同目的无法实现、承租方并非无法履行合同义务、继续履行不足以导致对承租一方严重不公平等情形予以充分举证及论述。如果出租方能证明当前疫情不足以构成承租方所主张的情形和影响，承租方仍应依据租赁合同约定的内容继续履行。
7、房屋出租方能否以疫情防控为由要求承租方关闭商铺？
答：在疫情防控期间，出租方应严格遵循政府发布的行政规定，在政府未强制要求租赁物予以关闭的情况下，不宜擅自要求承租方停止营业。如因特殊原因确有必要关停的，应与承租方进行平等协商，通过租金减免等方式与承租方达成一致并签订书面的补充协议，避免单方面强制关停导致违约等情形。
8、承租方以受疫情影响为由，要求减免租金，应当如何正确处理此类纠纷？
答：减与不减房屋及场地租赁协议，各有难处。目前提倡“抱团取暖共渡难关”，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为：“个人房东，所持有的是自己购买的房子，很多人月供按揭都正在偿还，也有家庭就指望租赁房子的租金成为生活来源，这一部分业主降低房租的意愿可能会淡一点”。承租方当然是希望能够减免部分租金，对于小微企业特别是初创企业来说，减免办公场地租金，是对企业的“雪中送炭”之举。对此，政府对民营企业减免租金是持鼓励和倡导态度的。租金是否减免由租赁双方自行商议决定，鉴于疫情大环境影响，考虑到承租方的经营情况受到较大影响，建议出租方与承租方（优质客户）就租金的支付、减免等事宜进行友好协商，给予一定比例的优惠，相互体谅，以维护租赁双方长期的合作关系；如出租方确因自身原因，无法做到减免租金，但是，能够对承租方做到缓收租金，也是一种支持。不管是减租、免租、缓租，建议各方在协商一致之后尽可能形成书面文件，以便在发生纠纷时有据可查。
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