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编者按

近期，广州律协组织各法律业务专业委员会发挥法律专业优势助力广州疫情防控，在“律·战疫”栏目持续发布各专业委律师就当下热点涉疫问题撰写的普法文章，帮助大家加深对相关法律法规的认识和理解，进一步增强法治意识，同心协力打赢疫情防控战。

4月8日以来场地租赁协议，广州的疫情防控面临新一轮的挑战。人们的正常生活和市场经济活动再次受到冲击，尤其以服务业为主的个体工商户最为严重。白云区、海珠区的餐饮业关闭堂食，娱乐性场所则全面禁止营业，昔日充满生机活力的市场和街道，再次因疫情渐渐冷了下去。世人慌慌张张，不过是图碎银几两，偏偏这碎银几两，能解世间万种慌张，保老人身体安康，儿女步入学堂，柴米油盐五谷粮，即便知道疫情的反复存在会导致经营发生困难，但人们的生活依然要继续。

对于疫情期间发生频率特别高的法律问题，最高法也出台了相关司法解释，涉及诸多方面，本文择选关于租赁合同中的司法解释进行一些分析。

关于受疫情影响的用于经营的承租房屋

法院依法维护承租方经营权益

1.相关规定

2020年5月15日最高院发布《关于审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称“指导意见（二）”）。

其中第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

该条第二款规定：“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”

2.注意事项

适用该条司法解释，有几点值得我们注意：

首先，租赁的房屋须用于经营，而非日常生活居住。即日常居住性房屋的租赁合同中，承租人拖延支付租金，出租人要求解除合同并要求承租人承担违约责任的，可以获得法院支持。但经营性房屋的租赁合同纠纷，处理方式不同。考虑其对经济复苏、刺激消费、增加税收和提供更多就业机会做出了更多贡献，且为保持交易市场的稳定性和持续性，法律上不会轻易支持合同解除的诉求。

其次，该条司法解释不能在疫情期间滥用，而是要符合具体条件。认真研读本条司法解释场地租赁协议，适用应具备如下条件：

其一，承租人需证明，自己日常运营资金周转困难或者营业收入明显减少，是因疫情或者疫情防控措施导致的。

其二，承租人有继续承租房屋的意思表示，但出租人欲解除租赁合同。

其三，承租人不存在其他可导致合同解除的违约行为，仅未按租期约定支付房屋租金。那么为何要如此谨慎对待合同解除权的使用？一方面要考虑承租人的合法利益，合同的解除意味着此项目的前期投入大部分转为了淹没成本，几乎丧失扭亏为盈的机会。另一方面亦要保护出租人的合法权益，租客长期不缴纳租金，租赁合同又无法解除，对于出租人而言也是不公平的存在。

法律不能偏袒某一方，本条司法解释也是针对现实情况，充分考量出租人和承租人两方的利益做出的一个平衡，既要保证市场的活力，也要兼顾合法利益。

3.适用规则

该条司法解释第二款，是关于临时租赁合同中预付款和定金的返还适用规则，可见疫情期间这类案件发生的频率之高。

本条司法解释的适用核心，便是证明租赁合同的无法继续履行是否是疫情或者疫情防控措施导致的，还是因其他不可抗力致使临时租赁无法继续。

法院审理的重点:

第一，区分合同解除的原因是疫情防控还是其他不可抗力。

第二，当事人可否基于其他不可抗力来解除租赁合同。

不可抗力常见于商业合同纠纷，不同于经济因素（如银行利率、外汇汇率、商品价格等）变化引起的商业风险，不可抗力制度的目的在于，因其导致的履行障碍所产生的法律风险如何在当事人之间公平、合理地进行分配。

根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。该条在规范技术上延续了旧《合同法》的相关规定，都是通过法律条文将不可抗力的概念予以法定化。

由于不可抗力被定义在了《民法典》总则编中，所以，不可抗力在性质上可被视为一般免责事由，原则上适用于所有的民事责任。但是，这并不意味着不可抗力对于所有的履行障碍均能适用，如《民法典》第五百九十条第二款的规定，债务人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

由此可见，临时租赁合同解除权的合理适用，不仅要充分保护承租方的合法利益，也要防止承租方滥用疫情因素来单方解除此类合同。

关于受疫情影响的小微企业、个体工商户

法院依法支持承租方减免租金

1.相关规定

对小微企业、个体工商户等减免租金问题，指导意见（二）第六条第一款作了明确规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”

该条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”

2.注意事项

关于以上租金减免的相关规定，我们需要注意以下几点：

其一，针对国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位出租人作出了硬性要求，面对承租人的减免租金请求不得拒绝。

其二，便是需承租人主动提起租金免除，权利是争取来的，不是等来的，只有积极且主动地行使自己的权利，才可以争取到自己的利益。

其三，是对权利人主体范围做了一定的限制，服务业小微企业、个体工商户等才享有该主体资格。而针对承租了非国有房屋用于经营的承租人而言，即使无法直接适用租金减免，也可根据情势变更向法院主张适用公平原则，请求酌情减免租金、延长租期或者延期支付租金。法院审判人员可以在承租人和出租人就疫情期间的租金减免问题上，充分发挥调解员的作用，努力促使出租人与承租人达成共担损失，共渡难关的共识。

笔者感言

众所周知，合同的签订虽然是平等主体之间的友好协商，但并非绝对意义上的平等。租赁合同中，出租人往往处于强势的一方，承租人是相对弱势的一方。在反复无常、未知难测的疫情背景下，承租人可能随时要面对惨淡经营或无法经营的巨大收入压力，但租赁费用和员工工资等固定支出极难减少。虽然说一份租赁合同中个别月份的租金减缓不能解决全部问题，但也许这就是压死企业，特别是微小型企业的最后一根稻草。

自2020年疫情爆发以来，不少中小微型企业、个体工商户等因抗风险能力弱，承担不了巨额的债务而纷纷倒闭破产。尤其以小微制造业、个体手工业、餐饮业、旅游业等与实体经济密不可分的行业，受到的冲击最为显著。而这些行业，往往贡献了大量的就业岗位和不可低估的消费能力，对经济平稳发展发挥了不少作用。而这一重要因素的力量正在被疫情无情地削弱，法律怎可袖手旁观？

诚然，有人破产就有人创业，但疫情背景下投资失败仍可能是大多数，致使不少投资者对于实体业丧失信心，望而生畏，降低投资和创业的欲望。长此以往，资本会丧失对市场的信心，这对于我们市场经济的长期向好向稳发展是不利的。

法律面对那些可能投资失败的人们更应伸出援手，保护投资方渡过难关，以彰显法律的公平和温暖。

指导意见的出台，正是体现了法律作为市场经济的保护者的脉脉温情，将为市场经济长期向好向稳发展提供有力的保障。

撰稿|市律协民事法律专业委员会 宋万俊

审稿|市律协业务研究与培训工作委员会

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