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《民法典》法条原文

第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”

第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

法条解析

《民法典》第二百一十六条和第二百一十七条，完整的保留了物权法关于“不动产登记簿”效力的认定原则，依然将“不动产登记簿”是当前房屋产权确认的法定依据，即法律认可“不动产登记簿”所展示的各种物权归属和内容的公信力。以不动产登记簿记载内容作为房屋产权推定依据，是我国不动产登记制度的主要体现，以形成对第三人的信赖利益保护，维护交易安全和交易秩序，以此实现提高交易效率之目的。

然而，“不动产权属证书”（即“房产证”）是权利人持有的物权证明，并不具有法定物权推定效力，换言之，“房产证”也可理解为不动产登记簿的一种表现形式，证明效力远低于不动产登记簿。如果发生“房产证”与不动产登记簿记载内容不一致的相关纠纷，在无第三方提出异议之时，法官通常采信不动产登记簿所记载的权利内容。房产证和不动产登记簿在形式上和实质上均存在不同和差异，在交易中应谨慎区分，而不可将二者混淆。

实操指引

（一）查询不动产登记簿之必要性

为了更准确的核查房屋权属，建议培训机构在承租办学场地时，除要求出租方或房东提供房屋产权证明外，在条件允许的情况下，还应与当地房管局或不动产登记中心取得联系，以此进一步核查不动产登记簿记载内容是否与房产证记载权利内容一致，或者其是否与办学场地的实际情况相符，以此避免因房屋产权证书记载错误或房产证内容不真实，而给日后培训机构行使承租权带来风险和隐患。

然而，查询不动产登记簿相较于单纯核查房产证而言，需要向相关政府部门申请，且花费较多时间成本，有鉴于此，在培训机构与出租方（或房东）前期已建立长期、稳定的租赁关系或合作关系、以及培训机构对出租方（或房东）的信用和知名度充分认可等条件下，若未出现明显的租赁风险，对承租方而言，核查不动产登记簿并不具有紧迫性。

但若存在下列情况，承租人则有必要仔细查询不动产登记簿，进一步明确房屋权属：

（1）房屋产权证书较为陈旧，办理时间久远；

（2）房屋产权证书存在缺页、字迹模糊或有明显瑕疵的情况；

（3）房屋产权证书记载的内容与租赁房屋实际情况存在差别；

（4）培训机构为次级承租人（二级或三级），通过转租而获得承租权利；

（5）房屋产权人为中小企业或自然人，信用度难以核实；

（6）培训机构首次承租某办学场地，且对该场地未有过正面或侧面了解；

（7）房屋产权人暂未获得房屋产权证，但有其他文件证明其有房屋产权；

（8）通过正面或侧面了解到房屋产权存在诉讼、仲裁或其他纠纷等情况；

（9）承租人认为房屋权属、或出租方或产权人信用存疑的其他情况。

（二）承租房屋前评估产权争议风险

实践中，存在大量欠缺登记外观形式，但应当给予法律保护的事实物权（《民法典》第二百二十九条至二百三十一条规定），即存在不动产物权真正的权利人并非不动产登记簿记载的权利人的情况。同时，现实交易中，导致不动产权属未能登记的情况较为复杂通常情况下。因此，《物权法司法解释》（《民法典》司法解释尚未出台，该《物权法司法解释》仍有较大参考价值）给予实际权利人自我保护的途径，其第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”从近年来的判例可以看出，当事人以“借名买房”、“实际出资”、“合法建造”等理由主张真实权利的情况较多，尽管各地法院对证据采信的逻辑和规则有一定差异，但只有当事人提供形成证据锁链且具有足够证明力的一系列证据，才有被法院支持的可能性。

有鉴于此，培训机构在签订租赁合同前，应充分考虑租赁房屋日后发生产权纠纷的可能性，除不动产登记簿与房产证记载不一致引发的纠纷外（如上文所述），通常以下几种情况，最容易引发房屋权属争议：

（1）“隐名房东”以借名买房的口头或书面约定为由提出确权主张

（2）具备实际出资、签订购房合同等法律行为的一方提出确权主张

（3）登记产权人的配偶，以夫妻共同共有财产为由提出确权主张

（4）因合法建造的事实行为而发生物权变动

（5）因依法继承而发生物权变动

（6）因司法机关的法律文书（判决书或裁决书等）生效而发生物权变动

因此，培训机构在承租办学场地前，应对出租方或房东作充分尽职调查并多方核实，包括但不限于：房屋产权的历史沿革及变迁，是否有已涉及诉讼、仲裁或其他纠纷，是否存在房东签署卖方合同等法律行为，是否存在其他“隐名房东”等，以此充分评估是否存在引发上述产权争议的可能性。

若经充分调查后，怀疑不动产登记簿上的权利人并非真实权利人，或未来不动产产权争议发生的概率较大，承租人应综合评估风险，慎重考虑是否承租该场地；或者要求出租方作相关解释说明并出具承诺函，作为日后向其索赔的依据；同时，也可通过完善和优化租赁合同，明确出租人将承担未来产权纠纷的所有不利后果并赔偿我方全部损失。

（三）不动产登记资料查询的实操指引

1、查询方法详解

为规范查询程序，《不动产登记暂行条例》（2015年生效）和《不动产登记资料查询暂行办法》（2018年生效）均对不动产登记簿查询的主体、方式和内容有详细规定，根据上述规定，拟承租房屋的各地培训机构作为“利害关系人”或“准利害关系人”承租场地，具备申请并查询不动产登记材料的权限。

根据现行法律法规，普适性的查询方法和程序如下表所示，供参考：

查询主体

不动产登记簿上记载的权利人

利害关系人（已签署租赁合同的承租方）

准利害关系人（拟签署租赁合同的承租方）

查询机关

在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构

查询索引方式

（1）权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息；

（2）不动产具体坐落位置信息；

（3）不动产权属证书号；

（4）不动产单元号

（1）不动产具体坐落位置；

（2）不动产权属证书号；

（3）不动产单元号。

提交材料

（1）身份证明文件；（2）查询申请书（包括：查询主体、查询目的、查询内容、查询结果要求、提交的申请材料清单）

（1）身份证明文件；（2）利害关系证明文件（形成租赁关系的文件，如租赁合同）、（3）查询申请书

（1）身份证明文件；（2）查询申请书

查询范围

所有不动产登记资料：

（1）不动产登记簿等不动产登记结果；

（2）原始资料：包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

不动产登记簿等不动产登记结果：包括不动产的权属状态、自然状况以及涉及不动产权利限制、提示的事项及其他相关事项。

（1）不动产的自然状况；（2）不动产是否存在共有情形；

（3）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；

（4）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

委托律师，补充查询不动产登记簿记载的下列信息：

（1）申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致；

（2）不动产的共有形式；（3）要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。

查询结果文件

符合查询条件，当场提供；因特殊原因无法当场提供的，5个工作日内提供

不予查询情况

有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并出具不予查询告知书：（1）查询人提交的申请材料不符合办法规定的；（2）申请查询的主体或者查询事项不符合办法规定的；（3）申请查询的目的不符合法律法规规定的；（4）法律、行政法规规定的其他情形。

2、承租方查询不动产资料的注意事项

（1）各地培训机构在选定办学场地后，且收到出租方提供的房屋产权证书后，如果认为有必要进一步核实房屋产权信息，建议在签署房屋租赁合同前，亲自前往当地不动产登记中心，办理查询手续。

（2）若尚未签署租赁合同，承租方只能以“准利害关系人”的身份查询，查询的范围相较于房屋产权人或“利害关系人”极为有限，因此，若想了解该房屋产权变动、历史沿革等更为详细的信息，建议培训机构尽量与出租方或房东积极沟通，争取出租方或房东陪同，共同到不动产登记中心查询原始资料及不动产登记簿等结果资料，获取更为全面的信息。

（3）若尚未签署租赁合同，承租方作为“准利害关系人”，有权委托律师办理查询手续承租场地，以此补充查询：验证被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致、不动产的共有形式、要求办理查封登记或者限制处分机关的名称等。

（4）若不动产登记中心不予查询，应当详细咨询提交材料或申请程序存在的问题，以此及时补正并重新申请提交。

（5）实践中，各地不动产登记中心的办理程序均存在差异性，因此，各地培训机构向当地不动产登记中心（或房管局）先行了解详细情况，具体查询步骤和申请要求以当地政策为准。

综上，承租办学场地的前置程序中，查看“房产证”仅仅是确认租赁房屋权属的一个步骤，除此之外，培训机构应根据实际情况，与当地不动产登记中心等政府部门积极沟通，并争取房东配合，尽可能全面查询不动产登记簿与不动产权利证书记载内容是否一致，核查上述记载内容与租赁房屋真实状态是否相符；同时，在条件允许的情况下，建议各地培训机构对所租赁房屋作深入的尽职调查，以此防患于未然，保护培训机构承租权利。