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毕马威于2022年11月2日发布办公场所出租价格，分享了下述在评估租赁的办公场所是否已发生减值时通常会关注的10个关键问题中的问题01-04，本篇文章将继续分享下述10个关键问题中的问题05-10。

为帮助企业进行评估，我们通过10个常见的关键问题，为企业提供行业见解和实用指引。

5

若仅腾空或转租一部分，应如何处理？

企业可能会在一份租赁合同下租赁一栋建筑物的多个楼层，并就此确认一项使用权资产。如果企业决定腾空或转租其中一个楼层，其需要评估是否应对该楼层进行单独的减值测试。

进行评估时，企业需要考虑该楼层的使用权是否为一项单独的租赁组成部分，随后确定在哪个层面对该使用权资产进行减值测试（参见问题02）。

如果同时满足以下条件，则使用标的资产的权利属于一项单独的租赁组成部分：

示例：

分析1：单独楼层是否构成单独的组成部分

承租人X认为，其可以控制每个单独楼层的访问权限，且每个楼层均可以单独转租。因此，承租人X认为，每个单独楼层的使用权都是一项单独的租赁组成部分，原因如下：

分析2：在哪个层面对该使用权资产进行减值测试？

6

若仅腾空租赁场所但不转租，应如何处理？

企业可以决定永久停止使用某办公场所，但可能无法将其转租。例如，如果租赁合同存在转租赁限制或者剩余租赁期较短，则可能会出现上述情况。这类决定是一项减值迹象，企业将需要对使用权资产进行减值测试并复核其使用寿命。

若在报告期内，企业永久迁出其租赁的办公场所，则企业应对使用权资产进行单独的减值测试。这是因为，该资产不再是其所属资产组的一部分。

但是，如果企业（在本报告期内）决定在报告日后永久迁出办公场所，则企业应根据CAS8.18的指引，确定应在哪个层面对使用权资产进行减值测试（参见问题02）。

示例：

分析：

7

如何确定公允价值？

在对使用权资产进行减值测试并确定其公允价值时，承租人应考虑市场参与者为取得剩余租赁期内标的资产的使用权而将支付的一次性初始费用，且没有义务支付租赁付款额（即以总额为基础）。

承租人应考虑市场参与者在计量日的交易中会考虑的使用权资产的特征。

与办公场所相关的使用权资产，主要特征包括：

使用权资产的公允价值通常采用收益法，按剩余租赁期内估计的市场租金，使用现金流量折现法进行计量。

使用权资产的公允价值应根据其用途进行计量：

不论使用权资产实际如何使用，其估值前提都取决于市场参与者对该使用权资产最高效和最佳使用的看法。

最高效和最佳使用将取决于，假定的市场参与者以及他们对标的资产所作的假设，包括租赁合同中的限制。

通常，在对与办公场所有关的使用权资产进行估值时办公场所出租价格，应根据其当前用途单独确定公允价值。

8

对转租赁的限制如何影响公允价值？

租赁合同可能禁止承租人对租赁的办公场所进行转租。但是，这不意味着使用权资产的公允价值为零。

这是因为，公允价值的计量是基于一项假设性交易。在该假设性交易中，新的承租人从当前承租人处接手了存在转租限制的租赁——即假设租赁是被转让，而不是被转租。

在计量使用权资产的公允价值时，企业需要同时考虑以下两者的影响：转租限制作为使用权资产的一项特征，以及市场参与者对于能否取得房东同意并将租赁转让予新承租人的假设。

9

租赁负债如何在减值计算中反映？

当使用权资产作为其所属资产组的一部分进行减值测试时，我们认为，若在该资产组处置时购买方将须承担相关租赁负债，则在计算减值时应纳入该租赁负债。

若购买方将承担租赁负债，且资产组的可收回金额：

某些情况下，租赁可能包含与标的资产使用或销售情况挂钩的可变租赁付款额。这些付款额并未反映在租赁负债的账面金额中。

我们认为，无论在资产组处置时购买方是否将承担租赁负债，承租人都应将与标的资产使用或销售情况挂钩的可变租赁付款额纳入现金流量预测，以此计算资产组的可收回金额。

10

是否需要考虑其他事项？

（1）

是否需要考虑租赁资产改良的使用寿命和残值？

需要。企业需要重新评估与预计将腾空或转租的使用权资产相关的租赁资产改良的使用寿命和残值。

（2）

是否需要考虑租赁变更（原租赁）？

需要。企业可能寻求重新协商现有租赁——例如，引入终止选择权或提前终止租赁。因重新协商租赁合同而导致的变更属于租赁变更。对于不构成一项单独租赁的租赁变更，企业应重新计量租赁负债来进行会计处理。

为此，企业应采用修改后的折现率对修改后的租赁付款额进行折现，并且：

（3）

是否需要考虑租赁的分类（转租赁）？

需要。出租人将房地产租赁分类为：

中间出租人参照原租赁产生的使用权资产，将转租赁分类为融资租赁或经营租赁。这意味着，中间出租人将使用权资产（而不是从原出租人处租入的不动产、厂场和设备项目）作为转租赁中的标的资产进行处理。

《对租赁的办公场所进行减值测试》

如需查看并下载完整版报告，请在后台回复“20221104”。

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