丫空间介绍 ·丫空间(www.yaspace.cn)，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。 ·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。 ，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地 会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。

丫空间介绍·丫空间()，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。

《民法典》法条原文

第七百一十九条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

法条解析

《民法典》第七百一十九条明确了次承租人的“代位清偿权”，此前，该项权利仅规定在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《房屋租赁合同纠纷司法解释》”）。根据合同相对性理论，次承租人仅能向上一级承租人（也称“承租人”）主张权利，即使次承租人没有任何过错（例如，次承租人向承租人及时全额缴纳租金），只要发生承租人欠付出租人租金导致出租人行使合同解除权情形的，次承租人继续承租的意愿则难以被保障，次承租人在租赁关系中明显处于弱势地位和不稳定状态。“代位清偿权”则突破了合同的相对性，允许次承租人代承租人主动向出租人清偿债务，从而享有继续承租之权利。因此，为保护次承租人对持续承租房屋的期待权，《民法典》第七百一十九条基本上承袭了《房屋租赁合同纠纷司法解释》相关条款，代位清偿权从此对租赁各方具有法律位阶上的约束力。

值得注意的是，次承租人可行使该项权利的前提是，转租合同对出租人具有法律约束力：即不存在转租合同无效的情形，承租人有权转租该房屋，且转租合同的期限在原租赁合同的期限内（《民法典》第七百一十七条），因此，次承租人签署租赁合同前“核查”转租合同的效力尤为重要。另外，根据《房屋租赁合同纠纷司法解释》：“出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”即，在《民法典》生效前，“出租人解除合同”为次承租人行使代位清偿权的启动条件。长期以来，次承租人“何时”主张代位清偿权应被司法机关支持存在一定争议场地租赁机构，部分法院认为“次承租人该项权利应当具有一定时间限制”（[2018]粤04民终211号），通常来讲，次承租人在知晓出租人解除合同的意思表示且在法院一审判决前做出抗辩，即可被认定为在“合理期限”内主张了该项权利，否则该项主张不易被支持。本次《民法典》第七百一十九条并未将“出租人主张解除合同”作为次承租人行使该权利的前置条件，如果从文义解释的角度，《民法典》第七百一十九条可理解为：次承租人一旦意识到承租人存在欠付租金等违约行为，可能给自身承租带来潜在风险（无论出租人是否实际主张合同解除），次承租人可直接向出租人代位清偿，若代位清偿价款可冲抵承租人应付租金及违约金等，出租人无法定理由拒绝收款，更无权解除合同或要求次承租人腾退房屋。尽管如此，《民法典》生效后，代位清偿权条款在实践中如何被应用或执行，仍然具有相对不确定性，另外，代位清偿权的行权期限仍有待司法解释或判例予以规范。

最后需强调，次承租人应向出租人支付的费用，并不以转租合同约定为依据（不仅包含次承租人应支付的租金部分），而应对承租人欠付出租人的全部费用清偿，包括但不限于租金、违约金等，否则，次承租人的代位清偿权难以被支持。

实操指引

实践中，培训机构往往不是第一顺位承租人，未与房屋产权人（也称“出租人”或“房东”）直接签署租赁合同，在这种情况下，为保护培训机构承租权利的稳定性，我们建议慎重核查上一级承租人提供的租赁证明（包括房屋产权证书、转租授权书以及此前全部租赁合同等），保证次承租人签署的转租合同合法、有效。同时应对上一级承租人的商业信用和状况作充分的尽职调查（如，通过网络公开检索查询出租人或房屋产权人的实际控制人、关联企业等信息，并核查是否存在列入企业经营异常名录、受到行政处罚、涉诉纠纷、负面舆情信息等），并且可正面或侧面了解该房产转租的原因，以及有无特殊情况等。在培训机构确认出租人信用良好且经营正常后，方可签署租赁合同（转租合同）。与此同时承租场地，建议在转租合同中明确约定，因转租合同无效或其他承租人原因，导致次承租人无法正常承租房屋或正常经营的，承租人应向次承租人承担违约赔偿责任。

培训机构一旦知晓上一级承租人的资信状况恶化、存在欠付租金、甚至无法支付租金的情形，或收到房东解除租赁合同的通知，应先行评估自身偿付能力，如综合评估后，代位偿付的金额小于合同解除情形下损失金额，或次承租人继续承租房屋意愿强烈，可考虑行使代位清偿权，次承租人应积极与房东沟通，并及时向房东发出代位清偿的书面通知，以保证持续享有承租权利。如果培训机构代付的款项超出其应付租金，后续可向上一级承租人追偿，必要时也可申请法院强制执行。

近些年来，培训机构的上一级承租人因资信恶化而突然“消失”的案例也引起了业内诸多关注，该类事件的发生通常给培训机构正常办学经营带来较大隐患。若上一级承租人已经下落不明或难以找寻，即使培训机构向出租人清偿上一级承租人欠付的全部费用，后续也难以向承租人追偿，难以申请法院强制执行，此时培训机构行使“代位清偿权”的成本和代价较大承租场地，更需要慎重考虑。如发生类似事件，我们建议第一时间考虑是否采取刑事报案手段，争取警方协助寻找上一级承租人，并且积极与房东取得联系，表示有意继续承租，与房东重新签订租赁合同。如果房东不同意与培训机构协商续租，执意要求腾房时，培训机构可根据届时的实际情况场地租赁机构，考虑通过诉讼途径主张代位清偿权以继续承租原办学场地，抑或解除租赁合同寻找新的办学场地。