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一、核心要点

房屋租赁合同终止后，承租人在租赁场地上申请注册的营业执照如何处理？以及后续的迁出、注销及违约赔偿问题，也是租赁合同纠纷中常见的纠纷。本文就在租赁合同明确约定拒不迁出注册地址情况下的违约赔偿进行简要剖析。

二、法律实务解读

1.承租人未能按照租赁合同约定将租赁地址注册的营业执照等证照注销，是否应当承担违约责任？我国《合同法》第107条明确约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，在租赁双方就注销租赁地址上的营业执照等证照明确约定迁出时间以及未迁出的违约责任的情况下，若承租方未能迁出，则应当按照租赁合同约定承担违约责任，租赁合同的约定对于双方均具有法律约束力。

2.出租人能否在起诉状中提出要求承租方将注册地或经营场所迁出租赁房屋的诉讼请求？司法实践中场地租赁申请，在承租人违约且拒不将注册地迁出租赁场地的情况下，出租方在诉讼过程中往往会在诉讼请求中列明要求“承租方将注册地或经营场所迁出租赁房屋”或者要求承租人“变更公司注册地址，将公司注册地址自案涉房屋内迁出或注销；”等等，但实践中往往并不会得到法院的支持，主要是因为因营业执照注册地址迁出而引发的诉讼大多数情况下均是承租人经营不善场地租赁申请，或者企业名存实亡、无法联系等原因导致，如果法院判决支持出租方的请求，则后续行政机关在执行的过程中将无法落地执行，进而会影响到司法判决的公信力，因此法院往往会以该诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围，不予支持。

三、经典案情回顾

沈某某、唐某某与房屋租赁合同纠纷【（2018）沪0115民初51519号】2017年9月22日，沈某某、唐某某与签订《房屋租赁合同》，将上海市浦东新区沪南路XXX号XXX室房屋以下简称系争房屋出租于，合同10-5约定“租赁合同终止或到期前，乙方应及时办妥公司的注册地址的迁或注销。若未及时办理，租赁期满后，甲方有权按日租金按天收取违约金，并追究乙方违约责任。”2017年10月13日，办理工商变更登记，将公司注册地址变更为系争房屋地址。

2017年11月24日，因单方而提出提前解约，沈某某、唐某某与签订《房屋租赁合同解除协议》，约定“乙方应于2017年12月24日前办妥公司的注册地址的迁移或注销。若乙方未及时办妥公司的注册的迁移或注销，甲方有权依据月租金3200元按天收取违约金，并追究由此引起的相应法律责任。

截止起诉之日，未变更公司注册地址，将公司注册地址自系争房屋内迁出或注销，也未支付相应的违约金。

沈某某、唐某某向法院提出诉讼请求：1.向沈某某、唐某某支付违约金13,973.33元按3,200元月计算，自2017年12月25日起暂计算至2018年5月5日，其后产生的费用仍在请求范围之内，应计至公司注册地址自案涉房屋内迁出或注销之日；2.变更公司注册地址，将公司注册地址自案涉房屋内迁出或注销；3.本案诉讼费由承担。

四、法院判决

1.沈某某、唐某某与签订的《解除协议》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。至今未按约于2017年12月24日前将注册地址注销或迁离系争房屋，沈某某、唐某某因此要求支付违约金，符合《解除协议》的约定，依法应予支持。

2.对于沈某某、唐某某要求的 “变更公司注册地址，将公司注册地址自案涉房屋内迁出或注销”，由于公司注册登记及变更等事宜系的职权范围，不属法院管辖，故本院难以支持。有鉴于此，迁移或注销注册地址的时间无法确定，故沈某某、唐某某要求将违约金计算至迁移或注销之日，将造成履行期限不明确而难以执行。2018年11月19日，注册地址仍登记为系争房屋地址，违约金可计算至该日。法院判决：一、于本判决生效之日起十五日向沈龙、唐月军支付违约金按每月3,200元标准，自2017年12月25日起计算至2018年11月19日止；二、驳回沈龙、唐月军的其余诉讼请求。

五、法律风险防范

1.作为出租方，在签订租赁合同时要在租赁合同中明确约定迟延、拒不迁出、注销营业执照注册地址的违约责任。为了保证租赁合同终止后的交接以及减少后续再次出租的麻烦，笔者建议出租方在一开始签订租赁合同之时就应当明确相应的迟延、拒不迁出、注销营业执照注册地址的相关违约责任，以便减少不必要的麻烦。

2.作为承租方，在出租方要求明确约定迁出、注销营业执照注册地址的情况下，可以跟出租方约定迁出、注销的合理期限以及合理期限内仍不能迁出的除外因素。司法实践中，很多租赁合同在出租方的要求下仅仅约定了租赁合同期满就要注销注册地址的宽泛条款，但实际上，注销注册地址对于一个正常营业且还未找到新的注册地址的公司而言，是谈何容易的事情，如果没有约定的合理的期限，作为承租方就会非常被动，此外，迁出、注销注册地址除了受时间的影响，还会受到工商部门具体执法以及当地政府政策的影响，因此，笔者建议承租方在签订租赁合同之时，一定要明确约定在合理的期限内迁出、注销，这个期限可以是一个月或两个月，同时还应当将工商部门具体执法以及当地政府政策等不可抗力因素作为除外因素排除在外，只有这样才能在约定违约责任的情况下，最大程度保证己方的切身利益。