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1．相关规定及适用情况

发行人适用《首发业务若干问题解答（2020年6月）》“问题18” 关于租赁划拨地的规定如下：

2．核查

（1）基本情况

2022年1月1日，发行人与新罗区签署了《仓库租赁合同》，新罗区将位于新罗区东城南环东路54号的场地（仓库面积6,200平方米，过道600平方米）出租给发行人，租赁期自2022年1月1日至2022 年12月31日。

经核查，上述场地的产权人为，新罗区与先后于2021年、2022年签署了相应的《场地使用合同》，同意将位于龙岩市新罗区东宝路525/529号场地合计14,712.39 平方米场地交给新罗区使用，使用期限自2021年1月1日至2022年12月31日。确认，同意新罗区将该场地（包括仓库）转租给发行人用于停放车辆。

前述场地对应的土地使用权基本情况：土地使用权人：，土地用途：集装箱集散站，使用权类型：划拨，使用权面积：28,129.3平方米。新罗区取得场地使用权后在该土地上建设了简易钢结构仓库（构筑物），无需办理房屋所有权证书。

（2）核查意见

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第五十六条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家；具体办法由国务院规定。国务院制定的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“《暂行条例》 ” ）第四十五条、第四十六条规定，符合条件并经市、县人民政府和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押；对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

经检索相关判例，实务中对于未经审批及办理登记手续、未将租金收益上缴国家等而租赁划拨土地使用权的合同效力问题存在不同的审判观点，列举如下：

经核查，如前述，新罗区将该场地（含仓库）转租及出租给发行人已征得的同意，发行人未改变地类用途，但出租人将划拨地出租给新罗区未取得市、县人民政府批准，发行人与新罗区签署的《仓库租赁合同》存在被解除或被认定为无效的风险，进而导致发行人无法继续使用该仓库而搬迁。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定，未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位和个人（即出租人）为被处罚的对象，而在该租赁中，作为承租人而非出租人，发行人不存在被行政处罚的风险，发行人的租赁行为亦不构成重大违法行为。

就此租赁对发行人生产经营影响，根据发行人的说明并经核查，本所律师认为：该仓库的用途为仓储，未涉及发行人重要生产经营活动环节，且不直接产生经营效益，对发行人的生产经营影响较小；发行人租赁用于存放车辆的场地没有特殊的结构及装修要求，周边可选择的租赁场所较多，具有较为充分的可替代性租赁房源。

就可能产生的风险，发行人控股股东、实际控制人承诺：“若因租赁位于新罗区东城南环东路54号的场地（仓库面积6,200平方米，过道600平方米）遭受经济损失，本单位/本人将无条件以现金方式全额补偿给，确保不因此遭受任何损失。”

综上，本所律师认为，发行人与新罗区签署的《仓库租赁合同》不符合《房地产管理法》《暂行条例》等法律法规的规定，存在被解除或被认定无效的风险；出租方未依法办理了必要的审批手续，原承租人新罗区自建的仓库构成不合法建筑；发行人不存在被行政处罚的风险，发行人的租赁行为亦不构成重大违法行为；发行人的该租赁情况不会对发行人的生产经营构成实质性不利影响，不构成本次发行上市障碍。

【律证分析】

侨龙应急案例中，发行人与新罗区签署了《仓库租赁合同》，该场地的土地使用权人系，土地用途为集装箱集散站，使用权类型为划拨。新罗区取得场地使用权后在该土地上建设了简易钢结构仓库（构筑物），未办理房屋所有权证书租赁场地费标准，确认同意转租给发行人用于停放车辆。审核机构要求发行人根据首发问答要求披露关于租赁划拨地的相关事项。中介机构对此的核查意见如下：

（1）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。在取得同意的前提下，新罗区可以将租赁物转租给发行人。

（2）鉴于该土地使用权类型为划拨，以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，房屋所有权人应当将租金中所含土地收益上缴国家。

（3）对未经市、县人民政府和房产管理部门批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位和个人（即出租人）为被处罚的对象，而在该租赁中，作为承租人而非出租人，发行人不存在被行政处罚的风险，发行人的租赁行为亦不构成重大违法行为。

（4）中介机构检索相关判例，判断实务中对于未经审批及办理登记手续、未将租金收益上缴国家等而租赁划拨土地使用权的合同效力问题存在不同的审判观点。

出租人将划拨地出租给新罗区未取得市、县人民政府批准，发行人与新罗区签署的《仓库租赁合同》存在被解除或被认定为无效的风险，进而导致发行人无法继续使用该仓库而搬迁。

（5）该仓库的用途为仓储，未涉及发行人重要生产经营活动环节租赁场地费标准，且不直接产生经营效益，对发行人的生产经营影响较小；发行人租赁用于存放车辆的场地没有特殊的结构及装修要求，周边可选择的租赁场所较多，具有较为充分的可替代性租赁房源。

（6）就可能产生的风险，发行人控股股东、实际控制人已进行兜底承诺。

综上，中介机构认为发行人签署的租赁合同不符合法律法规的规定，存在被解除或被认定无效的风险；出租方未依法办理必要的审批手续，原承租人自建的仓库构成不合法建筑；但发行人不存在被行政处罚的风险，发行人的租赁行为亦不构成重大违法行为，不会对发行人的生产经营构成实质性不利影响，不构成本次发行上市障碍。

【参考法规文件】

《首发业务若干问题解答》（2020.06.10修订）

问题18、土地使用权是企业赖以生产发展的物质基础，对于生产型企业尤其重要。中介机构核查及发行人披露涉土地资产时，应重点把握哪些方面？

答：发行人存在使用或租赁使用集体建设用地、划拨地、农用地、耕地、基本农田及其上建造的房产等情形的，保荐机构和发行人律师应对其取得和使用是否符合《土地管理法》等法律法规的规定、是否依法办理了必要的审批或租赁备案手续、有关房产是否为合法建筑、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为出具明确意见，说明具体理由和依据。

上述土地为发行人自有或虽为租赁但房产为自建的，如存在不规范情形且短期内无法整改，保荐机构和发行人律师应结合该土地或房产的面积占发行人全部土地或房产面积的比例、使用上述土地或房产产生的收入、毛利、利润情况，评估其对于发行人的重要性。如面积占比较低、对生产经营影响不大，应披露将来如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下一步解决措施等，并对该等事项做重大风险提示。

发行人生产经营用的主要房产系租赁上述土地上所建房产的，如存在不规范情形，原则上不构成发行上市障碍。保荐机构和发行人律师应就其是否对发行人持续经营构成重大影响发表明确意见。发行人应披露如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下一步解决措施等，并对该等事项做重大风险提示。

发行人募投用地尚未取得的，需披露募投用地的计划、取得土地的具体安排、进度等。保荐机构、发行人律师需对募投用地是否符合土地政策、城市规划、募投用地落实的风险等进行核查并发表明确意见。

《中华人民共和国民法典》（2021.01.01生效）

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019.11.08生效）

（一）关于合同效力

人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。

30.【强制性规定的识别】合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出，审判实践中又出现了另一种倾向，有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。

人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。

31.【违反规章的合同效力】违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2020.01.01修订）

第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020.11.29修订）

第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。

第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

(二)领有国有土地使用证；

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。