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租期届满想要续租，同等条件下，出租方却选择转租给他人，这一举动是否侵犯了承租方的相关权利？近日，江南区人民法院依法审结了一起因租赁期满引发的租赁合同纠纷案件，最终法院认定被告侵犯原告优先承租权，判决被告赔偿原告经济损失20000元。

基本案情

2017年12月，林某向某加工场承租场地用于储存木材加工和设备存放，双方签订《场地租赁合同》。根据合同第五条第七款约定，五年租期至2021年10月31日届满，林某享有优先承租权。

2021年10月8日，该加工场在未征询林某意见的前提下，将案涉场地面积调整后由案外人承租，租期自林某与加工场租赁期满后开始。10月19日，林某在合同届满前询问加工场是否愿意继续出租场地，被其拒绝。

林某认为该加工场的行为侵犯了自己的场地优先承租权，给其带来经济损失，向南宁市江南区法院提起诉讼，请求法院判令该加工场赔偿林某另行租赁新场地的经济损失150000元。

被告某加工场辩称，原、被告签订的《场地租赁合同》期限届满后，被告不继续出租场地，因此原告依法不享有优先承租权，原告另行租赁场地所支出的费用应由其自行承担，与被告无关，原告向被告主张赔偿无事实及法律依据。

法院判决

江南区法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行相应的义务。原、被告签订的案涉《场地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效租赁场地费标准，双方均应恪守。该合同约定租赁期限届满时，在同等条件下被告应将案涉场地优先租赁给原告。被告将诉争场地面积调整后由案外人承租，在此过程未征询原告意见，租期自原、被告租赁期满后开始，从经营规模、租赁方式、租金价格来看，原告与案外人在该场地上具备同等条件，且原告在租赁期满前已向被告表达续租意愿，因此原告应当享有优先于案外人同被告缔约的权利。故原告主张被告侵犯其优先承租权，于法有据，法院予以支持。关于经济损失，综合考虑被告实际出租诉争场地的面积、收益及原告承租新场地的合理费用，法院酌情确定被告赔偿原告经济损失20000元，原告主张超出20000元的部分，法院不予支持。综上，法院判决被告赔偿原告经济损失20000元，驳回原告其他诉讼请求。

判决生效后，被告主动向原告履行了生效判决确定的义务。

法官说法

△主办法官 包其剑

优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时租赁场地费标准，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。在民法典实施之前，优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，且在“同等条件”下才享有，不能对抗已经实际承租的善意第三人。民法典实施之后，第七百三十四条第二款明确规定，租赁期届满后，承租人享有以同等条件优先承租权。据此，优先承租权法定化，成为承租人的一项法定权利。优先承租权的规定保障了租赁市场的秩序，赋予了承租人在同等条件下优先于第三人使用房屋的权利，给予承租人稳定的生存条件，保障承租人的最基本人权。出租人是否侵害承租人的优先承租权，主要从两个因素进行审查判断：一是出租人是否履行了提前通知承租人的义务；二是出租人是否履行了告知同等租赁条件的义务。本案中，出租人不但未履行上述义务，反而在收到承租人希望继续租赁案涉场地的通知后将场地转租他人，侵犯了承租人的优先承租权。侵害承租人的优先承租权的，应赔偿承租人由此造成的损失，赔偿损失的范围包括：承租人丧失继续租赁场地机会搬离的搬迁费、交通费、劳务费等，承租人承租同类房屋因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失，以及承租人另行选定经营场所、未能正常经营而产生的合理期间的停业损失。

撰稿：包其剑 赵苑彤