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代理词

尊敬的审判长：

北京市盈科（惠州）律师事务所依法接受本案被告的委托，特指派本律师作为其代理人，代理反诉人（本诉被告，下称被告）与被反诉人（本诉原告，下称原告）租赁合同纠纷案【案号为：（2019）粤0111民初6986号】。本律师详细审阅了本案的相关证据材料，参与了本案的庭审调查，针对本案争议焦点，现根据相关法律法规，结合本案事实发表代理意见如下：

一、原告未将涉案租赁土地实际交付给被告使用，被告无从返还涉案租赁土地给原告，被告更不应支付相应租金、违约金及空置损失费给原告，请求人民法院驳回原告的所有诉讼请求。

（一）原告未将涉案租赁土地实际交付给被告使用，查看现场可知案外人正在使用上述土地，因此被告无从返还涉案租赁土地给原告。

1、原告没有证据证明已将涉案租赁土地实际交付给被告使用。在庭审过程中，法庭询问原告何时将涉案租赁土地交付给被告使用，以何种方式交付给被告使用。但原告未正面回答法庭上述问题，而是称待庭后书面向法庭说明。事实上，原告从未按照约定将涉案租赁土地交付给被告使用。

2、经查看现场，涉案租赁土地地面仍为自然沙土地，不是合同约定的硬化15公分的水泥地面。

被告代理人于本案庭审结束后，前往涉案租赁土地现场查看土地现状，涉案租赁土地位于广州市白云区龙湖经济联合社第一经济社石井大道（土名为长广塘），面积为4000平方米，东面与铁路相邻，北面、西面与公路相邻，南面与其它土地相邻，四周建有围墙，石井大道旁开有唯一一个入口。从石井大道旁的唯一入口进入涉案租赁土地后，可见：①门上标注：“石井大道486号”以及“鹏诚市政”字样；②土地地面为伴有干松沙尘的自然沙土地，明显可看出未经混凝土硬化，已生出杂草。左右两侧多处放置不同规格的柱形水泥墩（其上标注字样：深圳黄江1000×1100、深圳1000×710以及深圳黄江1000×350）；③土地中间停放一台标有山东临工字样的推土机， 未见现场施工人员。

原、被告双方于2017年9月签订的《充电站土地租赁合同》（合同编号：SZWC-20170901B）第四条“租赁场地交付使用”4.1“甲方（原告）应在收到乙方（被告）租赁保证金15天内将该场地按照乙方（被告）的要求硬化好地面。该场地按照乙方（被告）的要求平整好，按照乙方（被告）要求硬化（硬化地面15公分）。”由此可见，原、被告双方的真实意思表示即为，原告将自然沙土地硬化15公分的水泥地面后交付给被告使用。

3、经查看现场，原告已将涉案租赁土地交付给案外人使用。

被告代理人经查看现场得知，涉案租赁土地大门上标注有“石井大道486号”以及“鹏诚市政”字样（详见附件一）,土地左右两侧多处放置不同规格的柱形水泥墩,中间停放一台推土机， 因查看当时是中午休息时间,未见现场施工人员。经查的工商信息,该公司的经营范围是:建设工程质量检测;公园管理;收集、贮存、处理、处置生活污泥;城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务;建筑工程后期装饰、装修和清理;城市水域垃圾清理;输水管道设施安装服务;电子设备工程安装服务;建筑物排水系统安装服务;水处理安装服务;节水灌溉设施工程建造及安装;绿化管理、养护、病虫防治服务;建筑消防设施检测服务;水质检测服务;市政公用工程施工;市政工程设计服务;市政设施管理;水利和内河港口工程建筑;水利工程设计服务;工程环保设施施工;公厕保洁服务;城乡市容管理;公园规划设计;建筑物清洁服务;机械设备专业清洗服务;生活清洗、消毒服务;道路护栏安装;架线工程服务;输水管道工程施工服务;城市及道路照明工程服务;园林绿化工程服务;路牌、路标、广告牌安装施工;对外承包工程业务;河湖治理及防洪设施工程建筑;河涌治理净化工程建筑;物业管理;场地租赁(不含仓储);水污染治理;防虫灭鼠服务;建筑结构加固补强;建筑结构防水补漏;工程围栏装卸施工;土石方工程服务;工程排水施工服务;建筑劳务分包;污水处理及其再生利用;雨水的收集、处理、利用;沉船沉物打捞服务。（详见附件二）

综上，原告未将涉案租赁土地实际交付给被告使用，查看现场可知案外人正在使用上述土地，因此被告无从返还涉案租赁土地给原告。

（二）被告未曾占有、使用涉案租赁土地，在履行租赁合同过程中，被告没有过错行为，因此不应支付租金、违约金及空置损失费给原告。

1、被告未曾占有、使用涉案租赁土地，不应支付租金给原告。

原、被告双方于2017年9月签订的《充电站土地租赁合同》的租赁合同4.1条详细约定了原告应在被告交付租赁保证金15日内，将地面硬化15公分后交付给被告使用。合同签订后，被告于2017年9月25日如约支付了租赁保证金人民币133200元，然而原告时至今日都未实际依约履行硬化义务后将土地交付给被告。故被告未曾实际占有、使用涉案租赁土地，不应支付租金。

2、因原告未将土地交付给被告使用，被告依约可拒付租金，且被告在履行租赁合同过程中，没有过错行为，不应支付违约金给原告。

本案中，涉案《充电站土地租赁合同》5.2约定：“双方签订协议后的3个工作日内，乙方（被告）应向甲方（原告）缴交场地租赁保证金¥133200元；两个月的租金¥133200元。”6.1.6约定：“租赁期内，乙方（被告）没有违约，若因甲方（原告）原因提前提出或要求解除合同的，因甲方（原告）原因未按约定时间将地块交付给乙方（被告）使用的、或甲方原因（包括但不限于甲方（原告）但方提出提前解除合同收回土地的、或土地所有权变动且影响乙方（被告）租赁权利的）、或出现由第三人主张权利，导致乙方（被告）不能正常合法经营的，乙方（被告）有权拒付相应期间的租金并解除合同……”

被告在上述合同签订后，已依约将押金、租金支付给原告，但被告却未按约将场地硬化15公分后交付给被告使用。依上述合同约定可得知，如原告未将土地硬化15公分后交付给被告使用，被告可拒付租金。另，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。本案中，被告在合同签订后如约向原告支付了押金和租金，然而原告一直未依约交付土地给被告使用。因此，被告依约可拒付租金，且被告在履行租赁合同过程中，没有过错行为，不应支付违约金给原告。

3、原告已将涉案租赁土地交付给案外人使用，土地没有空置，被告不应支付空置损失费给原告。

由现场查看可知涉案租赁土地入口大门标有“鹏诚市政”字样，土地内部摆放推土机及水泥墩等，表明原告已将该涉案租赁土地交付给案外人使用，故该土地没有空置，没有相应的损失，被告无须向原告支付空置损失费。

综上，原告未将涉案租赁土地实际交付给被告使用，且已将土地交付给案外人使用，被告无从返还涉案租赁土地给原告，被告更不应支付相应租金、违约金及空置损失费给原告，希人民法院驳回原告的全部诉讼请求。

二、原告隐瞒涉案租赁土地为农民集体所有，规划用途为铁路防护绿地的事实，仍非法转租给被告用作投资建设充电站，为新能源车辆提供充电、维修及停放服务，导致涉案租赁合同内容因违反法律强制性规定而无效,人民法院应判令原告返还押金人民币133200元、赔偿损失即租金人民币333000元和利息约人民币32101元给被告。

（一）涉案合同内容因违反了法律强制性规定为无效合同。

1、涉案租赁土地的性质是农民集体所有土地。原告提供的证据3《集体土地使用权证》（证号为：穗集有（2012）第10004208）载明“土地所有权人：广州市白云区石井街龙湖经济联合社农民集体”，原告提供的证据4《证明》“为了更好的配合广州市政府推广建设新能源汽车充电基础设施，我社同意将位于白云区龙湖经济联合社第一经济社石井大道（土名为长广塘）的一块地块，由当前场地使用方转租给，该公司将在此地块建设运营新能源汽车充电站并办理强电报装等相关手续，希有关部门给予办理”，可见，涉案租赁土地的性质是农民集体所有土地，租赁用途为“将在此地块建设运营新能源汽车充电站并办理强电报装等相关手续”。

2、涉案租赁土地的规划用途为铁路防护绿地G2，而符合合同约定用途投资建设充电站，为新能源车辆提供充电、维修及停放服务的土地规划应为B4。被告提供的证据2穗国土规划公开[2018]5899号《依申请公开政府信息答复书》载明“根据你单位提供的影像图范围，经核查，该地块在现行控规中控制为生产防护绿地（铁路用地)。”用地性质代码G2(T2)。

经查，发布的国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》载明了W为物流仓储用地，指物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地；W1为一类物流仓储用地场地免费租赁协议，指对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地。G2为防护绿地，指具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地。B4为公用设施营业网点用地,零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地。

结合双方签订的《充电站土地租赁合同》第3.1款租赁用途约定，被告租赁使用该场地用作投资建设充电站，为新能源车辆提供充电、维修及停放服务，符合该用途的土地应为《城市用地分类与规划建设用地标准》中B类土地。

3、涉案合同内容违反了相关法律的强制性规定。

①涉案合同内容违反了农民集体土地不得用于非农业建设的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。

②涉案合同内容违反了使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”

③涉案合同内容违反了任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理的强制性规定。《中华人民共和国城乡规划法》第九条“ 任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。”第十七条“城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容”。第三十五条“城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。”

综上，依据《中华人民共和国合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告将涉案租赁土地的集体土地使用权非法转租涉案租赁土地给被告用于充电站建设的行为明显违反了法律强制性规定，该租赁合同为无效合同。

（二）原告是造成合同无效的过错方，其因签订该合同取得的押金人民币133200元以及被告因此所遭受的损失即租金人民币333000元及利息约人民币32101元应由原告赔偿。

《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失场地免费租赁协议，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案事实，原告隐瞒涉案租赁物土地性质为集体用地的事实，非法转租给被告用于“建设充电站，为新能源车辆提供充电、维修及停放服务”，该合同内容违反法律强制性规定，导致合同无效。原告是造成合同无效的过错方，其因签订该合同取得的押金人民币133200元以及被告因此所遭受的损失即租金人民币333000元及约利息（利息按本金人民币466200元从实际支付之日起暂计至起诉之日止，而后计至清偿之日，详见附件三《利息计算表》）约人民币32101元应由原告赔偿。

代理人认为：本案原告未将土地实际交付给被告使用，且隐瞒涉案租赁物土地性质为集体用地的事实，非法转租给被告用于“建设充电站，为新能源车辆提供充电、维修及停放服务”，致使该合同内容违反法律强制性规定而无效，希人民法院依法做出公正判决。

此致

广州市白云区人民法院

代理人：北京市盈科（惠州）律师事务所

律 师： 黄颖

二〇一九年四月十二日