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在上期一文中，我们就租赁合同解除权这一问题进行了全面分析，据此可以判断租赁合同的解除条件。但是，一份租赁合同的解除，仅仅行使租赁合同解除权就足够吗？本文中，我们将以租赁合同解除权的行使为起点，谈谈你所不能忽略的几件事。出租人因承租人违约而解除租赁合同时，第一时间介入承租人违约谈判的，往往不是公司的法务，而是业务人员，而不少业务人员在与对方协商违约赔偿时常常会困惑于保证金、违约金、赔偿金的收取问题。本文所分享的内容，将先从这三类钱款开始。（一）保证金如何处理？合同解除时保证金如何处理，首先应当看合同如何约定。在租赁合同中，对于保证金的处理方式的约定常见的有三种方式：没收通常会在合同的解除条款中，针对租赁合同因承租人违约而被解除的情形，或者约定出租人有权没收保证金，或者约定出租人有权收取违约金并没收保证金。在此情形下，可以没收承租人的保证金。对于被没收的保证金，法院通常会认为其具有违约金的性质。抵扣部分租赁合同虽然没有约定保证金的没收，但会对保证金的处理作出另一种约定——抵扣。关于“抵扣”的约定通常是在合同解除条款或者保证金条款中，约定出租人有权在保证金中抵扣违约金以及其他应付未付的款项。在此情形下，不可以没收，只能够抵扣。
未约定也有不少租赁合同中，仅约定了承租人应当支付一笔保证金，但对于这笔保证金能否被没收、能否用于抵扣承租人应付未付的款项，并未做出明确约定。在此情形下，除非承租人另行同意，否则保证金既不能被没收，也不能用于抵扣，而是需要在返还条件成就时原封不动地返还。但若最初订立租赁合同时，未将承租人结清应付款项及违约金作为保证金返还的先决条件，而承租人又迟迟不肯结清款项，又该如何应对？若结清款项的期限已经届满、保证金返还条件也已成就，出租人可以单方面向承租人发出书面通知，用保证金抵销承租人尚未结清的款项。虽然本文分享的是租赁合同解除后保证金的处理，但从前述不同的条款设定中不难发现，保证金的处理方式约定地不同，对于出租人的保护力度也会不同，在合同订立初期对保证金的支付、抵扣、没收规则作出明确的约定，对合同解除时能否减少出租人损失具有重要影响。（二）违约金如何收？违约金如何收取，同样需要看合同的约定。如合同中对因承租人违约而导致的合同解除约定了违约金，出租人可以依据合同约定的标准向承租人收取违约金。并且，在合同约定了“收取违约金并没收保证金”的情况下，违约金和保证金可以同时收取。（三）能否主张赔偿金？向承租人收取赔偿金的目的，在于用以弥补出租人的损失。
而在我国的法律体系下，违约金的主要功能亦是弥补损失。因此，能否主张赔偿金需要从“量”的角度来判断。如果保证金与违约金之和已经足以覆盖损失，则赔偿金的主张将难以得到支持，若保证金与违约金之和不足以覆盖损失的，则可向承租人主张赔偿金以弥补差额部分。在租赁法律关系中，常见的损失包括房屋空关的损失、破坏房屋设备造成的损失、部分情况下可能存在的中介费损失等。相反，若保证金与违约金之和远高于损失的，承租人则可通过诉讼或仲裁的方式，要求降低支付给出租人的保证金、违约金。这也就意味着，虽然出租人可以在合同中设定高额保证金的没收条款、约定高标准的违约金，并且可以根据合同的约定没收保证金的同时要求承租人支付违约金，但当承租人认为该等标准过分高于损失并诉诸诉讼、仲裁时，合同约定的金额并不一定会被法院、仲裁庭全额支持。至此，简单小结一下，保证金、违约金、赔偿金的收取规则：
点击图片放大（四）欠缴租金的追讨在承租人违约的情形下，出租人时常会面临着租金无法收回的窘境，更遑论实际向承租人收取到违约金、赔偿金了。在遇到这种困境时，诉讼，是无需我们建议，也很容易被大家想到的追款方式。通过诉讼方式解决欠缴租金追讨问题的优势和弊端，亦无需在这里赘述，不过，我们想给大家做一个小提示，以便出租人在衡量是否采用诉讼的方式来追讨租金时，可以更加全面地进行评估——在承租人拒不履行生效判决的情况下，出租人可向法院申请强制执行，如通过强制执行仍未能追回租金的企业经营场所租赁协议，出租人可凭借法院出具的裁定终（中）止执行的文书，通过降低税负的方式减少损失。
点击图片放大（五）房屋地址的收回向原承租人收回房屋，是任何一个出租人不会忽视的任务，但对于房屋地址的收回，常常会被商业地产经营者以外的出租人所忽略。地址是房屋一项具有重大意义的非实物资产，地址的价值在商业用房中尤为显著。承租人承租房屋用于经营的，需要以该地址作为住所或经营场所办理营业执照以及与其经营业务相关的许可证照，若原承租人解除租赁合同后未能将其注册地址从该房屋迁出的，将会导致新承租人无法以该房屋地址进行注册、办理证照。对此，可能会有出租人认为办理证照是法律对承租人自身的要求，若承租人无法取得证照则由其自身承担相应的法律后果，与出租人无关。但事实并非如此，出租人也可能受承租人无证经营行为牵连而遭受行政处罚。
点击图片放大不仅如此，行事谨慎的承租人会将房屋地址可用于注册、办理证照与租金减免、免租期延长、违约赔偿、合同解除相关联。出租人在原承租人未将注册地址迁出的情况下引入新承租人，违法、违约风险并存。鉴于此，我们建议尚未将注册地址迁出作为保证金返还先决条件的出租人，将该等约定增加至租赁合同条款中。在上海，原承租人未能配合迁出注册地址的情况下，新承租人以该地址申请办理新的证照并非是完全不可破解的僵局，部分市场监督管理部门在产权人、房屋所在街道配合提供特定的文件后，可以为新承租人办理注册登记手续。下图所示的信息是截至2020年6月部分市场监督管理部门所做出的答复的汇总，供大家参考，并以受理部门的实际要求为准。
点击图片放大由此可见，行使租赁合同解除权只是租赁合同解除之路上未完待续的第一步，对于合同当事人而言，合同解除伴随的种种“阵痛”同样不容忽视。希望本文能够成为一剂良药，帮助受此困扰的合同当事人在租赁合同解除一事中全身而退。
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总体策划：叶正伟、王学超内容制作：姜星宇、韩梦蝶本期主讲：姜星宇、韩梦蝶技术支持：袁晨翔、樊丹嫣、吴宇勍推荐阅读说散就散？简析租赁合同解除权“关于租赁合同的各类纠纷几乎贯穿租赁合同全过程，而最难处理的莫过于如何为租赁合同收场企业经营场所租赁协议，这也关系到出租人与承租人能否‘说散就散’......”
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