丫空间介绍 ·丫空间(www.yaspace.cn)，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。 ·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。 ，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地 会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。

作者 | Paddy Pringle

封图 | Diamond Light Source，Harwell Campus 版权所有

投资正在涌向生命科学领域，并随之涌入专业地产领域。但租户在不同的成长阶段对此类开发项目有特定的要求

疫情爆发后，已有数十亿英镑的投资涌向生命科学领域，以加快病毒检测、疫苗研究和生产。

在去年之前，只有少数几家小众经营者在提供研究与开发 (R&D) 型场地，他们通常会与学术机构合作。但随着需求的持续增长，房地产市场需要做出反应和改变。

不断上升的需求

从其他组织内部发展而来的学术性衍生企业正在推动这种不断增长的需求，尤其是在牛剑走廊带 (Oxford-Cambridge Arc)。牛津大学和剑桥大学等领先的学术机构具有锚定效应，在广泛的领域内创建和吸引了创新企业。

2021 年获得显著成功的企业包括 Oxford Nanopore，该公司涉足 DNA 和 RNA 测序业务，目前已筹集了超过 8 亿英镑的投资；现在正准备在伦敦证券交易所上市。与此同时，利用人工智能开发新药的 Exscientia 已获得超过 2.75 亿英镑的投资，其中的知名投资者包括 BlackRock 和 Softbank Vision Fund。

凭借金融机构、私募股权、风险投资和私人投资者的投资，知识经济近几个月出现了创纪录的增长。Bidwells 在整个 2020 年跟踪了 24 亿英镑的投资活动，比上一年增长了 56%。

Beauhurst 则特别观察了高增长企业，并发现自 2019 年以来，生命科学领域出现了爆炸式增长，而且没有停止增长的迹象。2021 年上半年宣布了近 90 个投资项目，总价值为 14 亿英镑，是 2020 年同期投资金额的两倍。到目前为止，生命科学领域已经获得了 2021 年第三高的股权投资，仅次于金融科技和人工智能，并且相差不多。

现金流的激增对企业制定房地产战略大有帮助，许多公司购入了过剩的地产，以实现预期的增长。

专业场所

知识经济所需的建筑规格多种多样，随着那些在种子期进入市场的企业发展成为成熟的企业实体，这些规格也在发生变化。

例如，处于早期阶段的公司希望通过灵活的租赁或许可方案，获得配套齐全的实验室和办公场所，用于管理研究活动，报告研究结果。这种模式与传统的服务式办公室并无不同，但增加了若干附加设施，包括设备消毒、手术服和实验室外套清洗间，以及高压釜等专业废物处理设施。此类场所的市场本身尚处于早期发展阶段，通常与学术机构相关联实验室场地出租，尽管也有若干私营的小众经营者，例如 Bruntwood Scitech。

可配备实验室的建筑在结构上有若干关键要求，包括加固的钢筋混凝土楼板、更高的地板到天花板层高、模块化的机械和电气设备及管道、用于大功率设备的三相电源，以及外部气体存储设施和额外的设备。因此，开发这些建筑时需要量身打造，并且是资本密集型业务。通过改造多余的办公楼来容纳此类设施的潜力也有限。

对于大多数处于种子期的租户而言，通过灵活的租赁条款获得最高等级为生物安全 2 级（满足中等风险物质、试剂或生物体防护要求的实验室标准）且配套或服务齐全的实验室可以解决这种需求；不过，极高的装修成本和较短的租期会使业主面临相当大的风险。从投资的角度来看实验室场地出租，如果孤立地分析，这种模式的好处似乎很有限。但在更广泛的背景下，专门的科技园区为了吸引最好的经营者和扩大租户群，可能不得不承担这种风险。

处于成长和风险投资阶段的公司在扩大规模时需要更大的实验室。由于时机往往很关键，因此他们会重点考虑可配备实验室的建筑，或者提供基本装修规范（包括防静电地板和台架在内的所有设施）的建筑。

实验室的装修可能需要四到六个月的时间，因此可配备实验室的方案非常抢手，公司因而可以在竞标和履行基本合同时处于有利地位。这种建筑必须能够随时改建，以便未来的租户能够尽量减少重新配置或浪费。目前，市场差不多刚好能够满足需求。据 Savills 的估计，牛津、剑桥和伦敦“金三角名校”的实验室场所空置率很少超过 2%。

Harwell Campus 已经认识到这个趋势，预先建造了许多研发型建筑，以适应需求的激增。我们的园区占地近 300 公顷，商业地产开发面积超过 13 万平方米。租户需求推动了 Tech Edge 和 Quad 2 的开发，两者将提供超过 23,000 平方米的研发型建筑空间，适合用作实验室、办公室和工程设计场所，并有配套住宅和休闲开发项目，旨在向租户提供生活/工作便利设施，此外还有向当地社区开放的餐饮场所。 Tech Edge 将提供净檐口高度最高 10 米的研发型建筑，而 Quad Two 是一幢 A 级写字楼，也可以在其中建立干实验室。

行业内的老牌公司往往具有稳定的收入来源和稳定的预期增长。他们因而能够承受 10 年或更长的租期，并能够进行更精细的场所装修，或者委托他人进行设计和建造。Oxford Nanopore 和仪器制造商 Agilent Technologies 属于后面这种情况，它们都在 Harwell Campus 拥用量身建造的建筑。

Harwell Campus的Zeus是集研发、实验室、办公和工程设计空间于一身的多功能建筑。© Harwell Campus版权所有

为未来做好准备

私营和公共部门的支持对于知识经济的增长至关重要。学术性衍生企业要面临专业设备和实验室装修所带来的巨额成本，同时还必须争取资金和商业合同以维持现金流。Harwell 和类似的科技园区可以支持这些公司向中小型企业和更大型组织过渡。

英国国家科研与创新署的下属机构科学与技术设施委员会 (STFC) 与 Harwell 和私营股权投资者 Brookfield（其于 2020 年购买了园区 50% 的股份）开展合资经营。借助于这种合作，在太空、能源、生命科学和量子领域快速发展的企业可以在园区内获得支持并发展壮大。

STFC 提供价值超过 20 亿英镑的国有开放式设施，企业因而能够利用尖端技术和洁净室设施，例如位于 Harwell 的 Diamond Light Source 和国家卫星测试设施，同时，在其发展过程中，它们还可以使用根据其要求而特意建造的房地产。

Harwell Campus 的前身是英国皇家空军 Harwell 基地，后者在第二次世界大战结束后改建为供应部。在不久以后的 1946 年，原子能研究中心成立了，两年后医学研究委员会的放射生物学部门也搬进来了。

自 Harwell Campus 成立以来，在这里开展的研究取得了重要的科学突破，例如 Mary Lyon 博士发现 X 染色体失活、世界上首个实验性快中子反应堆 ZEPHYR，以及最大素数的发现。

英国始终是个研究和创新中心。有了可靠的房地产基础设施和支持，这个传统可以持续发扬下去。