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商铺包租三年，是不是违规？

南京市民蒋先生近日到扬州市江都区佳源世纪天城楼盘看房，想购买一套商铺作为投资。销售人员告诉他，该项目42号楼是一个商业广场项目，共四层，其中的商铺产品正在蓄客。此外，该销售人员强调扬州场地出租，项目房产开发方旗下的商管公司可以提供“售后包租”服务。“包租三年，租金是总房款的15.88%，可以在买房的时候直接在总房款里面减掉。”

蒋先生对此非常疑惑，“我印象中售后包租是违规的，听说之前售后包租楼盘出问题的非常多。另一方面，租金直接在总房款里面扣除的话，这个购房合同能通过审查吗？”随后，蒋先生拨打扬子晚报热线反映了这一情况。

记者调查：

基本售罄的办公楼底层商铺，同样采取“售后包租”模式

接到投诉后，记者在蒋先生指点下来到扬州佳源世纪天城售楼处。记者以购房者的身份咨询购房事宜。销售人员得知记者想购买商铺产品后，告诉记者该项目是一个综合体项目，目前42号楼商铺产品正在蓄客，期房销售 ，两年后交付，面积50-500㎡不等。“项目商铺产品提供包租包管服务，三年总租金是购房总房款的15.88%，买房的时候同时签订包租合同和购房合同，租金直接在总房款中减去，合同价就是总房价减去三年租金的价格。”此外，该销售人员表示，商铺三年之后还可以继续托管，与托管公司一九分成。“托管公司就是公司旗下的。时间方面交房之后有半年招商免租期，也就是说购房者的拿房时间是交房时间往后延三年半。”此外，销售人员告诉记者，该项目前期27层办公楼的底层商铺同样采取了售后包租的销售模式，目前已经基本售罄，只剩下两套房源可售。

那么，该项目42号楼商铺产品是否领取了预售许可证？是期房销售还是现房销售？随后，记者联系到扬州市江都区房管局，相关工作人员查询后告诉记者，该项目在2019年11月6日领取了42号楼的商业项目的预售许可证扬州场地出租，期房销售。

主管部门：

不得采取“售后包租”方式销售未竣工商品房

所谓售后包租，是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定回报的销售方式。2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”扬州市住房保障和房产管理局相关负责人对此表示，只要是未交付的商品房项目，不论住宅还是商业项目，均不得采取售后包租或者变相售后包租的方式进行销售。

某房产业内人士告诉记者，售后包租的销售方式同时违反了商品房租赁管理办法，“以未竣工商品房为标的签订的租房合同，属于无效合同。”此外，该房产业内人士表示，佳源世纪天城项目在销售商铺的过程中，购房合同中的合同价并不是真正的房产成交价格，而是房产成交价格减去三年租金的价格，此举明显有避税嫌疑。

记者 宋南飞