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小猴会计小讲堂第86讲：个人出租房屋能够开具增值税普通发票？如何才能减免税款？
大家好，今天我能通过具体案例来了解一下个人出租房屋的涉税处理，主要是增值税这一块。
举例1
老王将个人所有一套房屋出租给生煎包公司作为其办公场所，每月收取租金52500元，老王一次性收取了半年租金31.5万元。
假设1：生煎包公司要求老王开具增值税专用发票
老王可以要求税务机关代开增值税专用发票。
01.增值税
根据相关规定，对于个人出租不动产有增值税的税收优惠政策，增值税按照5%的征收率减按1.5%征收。
则老王在申请代开增值税专用发票时需要缴纳增值税：
31.5/（1+5%）*1.5%=0.45万元
以及增值税附加税（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）。
02.个人所得税
在申请代开同时老王应当缴纳个人所得税。
一般情况下，个人出租房产适用的个人所得税税率为20%。
每月租金收入不超过4000元（含）
应纳税额=（当月租金收入-发生的合理支出-800）*适用税率
每月租金收入大于4000元（不含）
应纳税额=（当月租金收入-发生的合理支出）*（1-20%）*适用税率一般情况下，个人出租房产适用的个人所得税税率为20%。
每月租金收入不超过4000元（含）
应纳税额=（当月租金收入-发生的合理支出-800）*适用税率
每月租金收入大于4000元（不含）
应纳税额=（当月租金收入-发生的合理支出）*（1-20%）*适用税率
则老王应缴纳个人所得税：
31.5*（1-20%）*10%=2.52万元
*根据财税2008【24】号文，“对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税“对个人出租房产的行为按应纳税额乘以10%的征收率计算缴纳个人所得税。
03.房产税
最后，老王还需要缴纳房产税。
根据财税2008【24】号文，对于个人出租房产的应税行为，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
另外，根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）：三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。四、增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。
因此，微微个人的理解是房产税在4%/12%的基础上仍可以减半征收。
则老王应缴纳房产税：
（31.5-0.45）*12%*50%=1.86万元
需要注意的是，这里老王将房屋出租给公司作为办公场所，不属于住房，不享受4%的优惠税率，因此应当按12%的政策税率计算房产税，但仍享有减半优惠。
另外，对于个人出租不动产，免征土地使用税和印花税。
综上，在申请代开增值税专用发票的情况下，老王需要缴纳的税金合计：0.45+2.52+1.86=4.83万元
假设2：生煎包公司要求老王开具增值税普通发票
根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）明确，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入不得申请代开增值税专用发票。
划重点，这里的分摊后月租金10万元以上免征增值税的政策并不是天然适用的，享受该优惠政策的前提在于不得开具增值税专用发票，即只能开具增值税普通发票。
在这种情况下，老王可以免征房屋出租的增值税场地租赁增值税，但对于生煎包公司而言则不得享有进项税额的抵扣。
不过，在开具增值税普通发票的前提下，个人所得税与房产税的缴纳不受影响。
因此，上述例子中如果开具增值税普通发票，则老王需要缴纳的税金合计：
2.52+1.86=4.38万元
事实上，10万元以下免征增值税的政策并不是空穴来风。
相关政策的制定其实参考了对小规模纳税人的税收优惠政策。
根据国家税务总局公告2019年第4号规定：小规模纳税人发生增值税应税销售行为，单月销售额未超过10万元（以1个季度为1额纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税。
根据《增值税暂行条例》第二十一条规定，发生应税销售行为适用免税规定的不得开具增值税专用发票。
因此，对于个人出租房产分摊后月租金不超过10万元免于缴纳增值税的规定，其实是参照了小规模纳税人的相关规定。因此，同小规模纳税人一样，也不得开具增值税专用发票。
好了，今天的小讲堂就到这里，这篇文章我们只是通过案例来说明租赁房屋开具增值税专用发票与普通发票的区别。、
关于个人以及企业房产出租的更多涉税细节问题可以参考我的往期文章：
在相关文章里，我已经做了详细的说明，就不再重述了，如果大家感兴趣欢迎阅读相关文章。
可能大家在现实中会碰到一些情况，有时候发生正常交易事项，向商家索要增值税专用发票，对方总是百般不情愿，最后仍然开具了普通发票。
可能作为购货方财务人员场地租赁增值税，你会百思不解，开专票也好普票也好，对方都得缴税，那为何不愿意开专票，这样买方也好抵税呢？
这种情况下，你可能是遇到了我们上述所说的小规模纳税人。对方月销售额不满10万元，为了免税并不愿意开具增值税专用发票。
事实上，对方完全可以通过税局代开的方式开具专票，但这也意味着放弃了免税的权利。
如果遇到这种情况，不妨商量个对大家都有好处的价格，或者对于购货方如果进项税额充裕，也完全可以放弃这笔抵扣。
总之，利用税收政策获取优惠是大家的权利。像上面的老王到底要不要开票，完全可以坐下来和生煎包公司喝喝茶，商量一个你好我好大家好的结果。
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微微，中国注册会计师协会非执业会员，英国特许公认会计师协会(ACCA)会员，曾任职于会计师事务所及五百强跨国公司
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