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目
录
一、建设用地使用权人享有建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权
《民法典》与《物权法》的规定
对小区配套幼儿园产权界定的影响
二、业主将住宅改变为经营性用房，应经有利害关系业主一致同意
《民法典》与《物权法》的规定
对民办教育机构办学场地的影响
三、民办学校办学用地的取得
国有建设用地
集体建设用地
结 语
继与大家探讨《民法典》规定的担保条款对学校产生的影响后，本文将聊一聊《民法典》物权篇中所有权、用益物权有关规定对民办学校的影响。我们此前曾探讨过小区配套幼儿园的产权归属问题（详阅）也属于物权篇中的所有权问题。除此之外，物权篇中所有权、用益物权还有哪些规定会对民办学校产生重要影响？我们来一一解读。
一
建设用地使用权人享有建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权
1
《民法典》与《物权法》的规定
《民法典》第352条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。”本条与《物权法》第142条规定基本一致。
2
对小区配套幼儿园产权界定的影响
一般而言，房地产开发商通过出让方式取得住宅小区地块的建设用地使用权租赁学校场地协议，取得《建设用地使用权证》，登记为建设用地使用权人。那么，根据《民法典》第352条的规定，开发商作为建设用地使用权人基于合法建造行为，在无相反证据的情况下，其应享有其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权。
哪些情况下可以认为是有相反的证据呢？
例如：(1)政府与开发商签订的《土地出让合同》中约定建成的小区配套幼儿园产权归政府所有或应移交政府；(2)开发商和政府已经就小区配套幼儿园产权问题签订了《产权移交协议》，则应按协议执行；(3)政府为了支持小区配套幼儿园建设，给与开发商土地出让金、税费或市政配套费减免等优惠，当地政策要求享有优惠的应当向政府移交产权；(4)开发商在拥有合法处分权的情况下，将小区配套幼儿园的产权转让至第三人等。
《民法典》未就小区配套幼儿园产权问题特别规定，故而界定小区配套幼儿园的产权应综合小区配套幼儿园的建设用地取得方式、政府与开发商之间关于产权的约定、建筑区产权登记情况等因素综合确定。
二
业主将住宅改变为经营性用房，应经有利害关系业主一致同意
1
《民法典》与《物权法》的规定
《民法典》第279条
《物权法》第77条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
2
对民办教育机构办学场地的影响
实践中我们可以发现，很多的教育培训机构的办学场地开办在住宅楼中，业主将住宅改变为经营性用房。根据《民法典》的规定，将住宅改变为经营性用房需要满足两个条件：1.遵守法律、法规和管理规约；2.经有利害关系的业主一致同意。
教育培训机构能否使用住宅改变的经营性用房作为办学场地呢？
以广东省为例，根据《广东省教育厅、广东省人力资源和社会保障厅、广东省民政厅、广东省工商行政管理局关于民办培训机构的设置标准》（粤教策〔2018〕6号）第三条的规定：“申请设立民办培训机构，应当具备以下条件：……（六）有与办学规模相适应的培训场所；……”第九条规定：“举办者应提供与培训项目和规模相适应的场所（含办公用房、教学培训用房和其他必备场地）。举办者以自有场所举办的，应提供办学场所的产权证明材料；租用场地的，应提供场地的产权证明材料，以及与产权人或由产权人授权人签订的具有法律效力的《租赁合同（协议）》，租赁期一般不少于三年。申请举办培训机构场所的建筑面积应不少于二百平方米，其中培训用房建筑面积不少于三分之二。租用非学校校舍的场所，应当符合国家规定的消防要求，并取得相应的消防安全证明材料。提供寄宿制服务的，有关设施设备应符合卫生、消防等相关政府职能部门的要求。”通过广东省的规定来看，对举办者提供的办学场所证明并未明确何种性质，但应当取得消防安全证明材料。
若教育培训机构可以使用住宅改变的经营性用房作为办学场地，那么按照《民法典》规定还应经有利害关系的业主一致同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第十一条规定“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”因此，本栋建筑物的业主当然为有利害关系的业主，非本栋建筑物的业主需要举证证明有利害关系。
鉴于上述，我们提醒将住宅改变为经营性用房作为办学场地的培训机构，应当符合《民办培训机构设置标准》规定的条件并办理相应的消防安全证明。除此之外，还应征得有利害关系业主的一致同意，否则未经业主同意，有利害关系的业主有权请求法院排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损害等。
三
民办学校办学用地的取得
《民法典》第344条至第361条规定了建设用地使用权，规定了建设用地使用权人享有的权利、建设用地使用权的取得方式、建设用地使用权合同的条款内容、建设用地使用权登记设立、建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的规定、建设用地使用权的续期、集体建设用地的规定。设立民办学校首先面临的是学校选址、学校办学用地的取得问题。那么，民办学校可以通过哪些方式取得办学用地呢？我们将结合《民法典》、《土地管理法》及《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》等规定综合论述。
1
国有建设用地
《民法典》
《物权法》
第347条：
设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
第137条：
设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第348条：
通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途、规划条件；
（五）建设用地使用权期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
第138条：
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
纵观《民法典》和《物权法》的规定，建设用地使用权取得方式包括划拨和出让等，相比《土地管理法》关于建设用地的规定，《民法典》规定较为简单。2019年4月24日，自然资源部根据土地管理法律法规规章及现行有效的规范性文件，梳理政策实施要点，编制形成《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（以下简称《指引》），《指引》对教育产业用地政策进行较为详细的梳理。综合《民法典》、《土地管理法》、《指引》的有关规定，教育产业供地方式如下：
供地方式
主要内容
法律依据
划拨
设立建设用地使用权，可以采取划拨等方式。
《民法典》347条
符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定的建设项目，方可以划拨方式提供国有建设用地。
《指引》第五条
下列非营利教育设施用地可以划拨方式提供：
1．学校教学、办公、实验、科研及校内文化体育设施。
2．高等、中等、职业学校的学生宿舍、食堂、教学实习及训练基地。
3．托儿所、幼儿园的教学、办公、园内活动场地；
4．特殊教育学校(盲校、聋哑学校、弱智学校)康复、技能训练设施。
《划拨用地目录》第（五）条
不得以建设单位投资来源为民间投资、外商投资或政府和社会资本合作等为由限制申请划拨用地。
《指引》第五条
出让
招拍挂
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《民法典》第347条。《指引》第六条
协议出让
1．供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
2.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让；
3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让；
4.出让土地使用权人申请续期。
《协议出让国有土地使用权规范》（试行）（国土资发〔2006〕114号）第4.3条
出租
完善公共服务项目用地政策。根据投融资体制改革要求，对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。
《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）第二条
作价出资入股
符合下列规定的，国有建设用地使用权可采取作价出资方式供应：
……（二）依据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）的规定，对可以划拨土地的能源……教育文化……等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。
《指引》第十七条
《民法典》仅简单的提及取得建设用地使用权的方式，并要求国有建设用地使用权出让合同中应明确规划条件。但关于划拨建设用地使用权和其他如协议方式、出租方式、作价出资方式等并未规定，可见关于民办学校如何取得建设用地使用权问题上仍需以土地管理法律法规为依据。
2
集体建设用地
《民法典》关于集体建设用地的规定仅体现在第361条“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”《民法典》指引集体建设用地按照土地管理的有关规定办理，与新修订的《土地管理法》相衔接，可以理解《民法典》第十二章规定的其他建设用地使用权条款并不当然的适用于集体所有的建设用地。
民办学校能否可以使用集体建设用地办学呢？
根据《土地管理法》第63条规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地租赁学校场地协议，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。……前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经集体经济组织成员的村民会议三分之二成员或者三分之二以上村民代表的同意。”但前述规定在操作中仍比较原则性，民办学校分为非营利法人和营利法人，营利性民办学校是否属于《土地管理法》提及的“经营性用途”？如何界定“经营性用途”，是否《民法典》规定的营利法人使用土地均属于“经营性用途”？这些问题尚需国务院及有关部门进一步明确。
此外，《土地管理法》第66条规定“下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；……”目前《土地管理法》只规定了集体经营性建设用地，那么根据该条的规定，是否还存在“集体非经营性建设用地”？作为公益性事业的非营利民办学校能否使用集体建设用地，农村集体经济组织能否提供建设用地，以何种方式提供？目前亦无明确的规定。我们期待土地管理法实施细则和相关配套政策的进一步明确。
结语
对于各级各类民办学校而言，用于办学的土地、建筑物等资产是其最重要的资产表现，我们非常关注在《民法典》环境下，民办学校如何取得、使用、处分该等资产。对于《民法典》已明确的非营利学校和营利性学校教育设施担保问题，我们将进一步关注实践中的执行，例如金融机构的实践。对于《民法典》未明确的物权问题，我们也期待有关的细则和配套政策能够进一步明确，以保障民办学校作为民事主体应享有的民事权利。
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