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前言：2020年初，一场突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情从我国武汉爆发，并迅速席卷中华大地。受其影响，各地人民政府纷纷出台防控措施，要求电影院、酒吧、KTV等娱乐场所全部停止营业，在此情形下，很多承租人由于被当地政府强制关闭导致无营业收入或业务量锐减，损失严重。那么，在出租人不主动向承租人提出减免租金的情况下，承租人能否提出减免租金或者解除合同的请求呢？粜籴之法《疫情之下房屋租赁合同履行实务手册》的第七篇将和大家一起分析此次疫情对我国娱乐场所租赁合同履行带来的影响并提出应对建议，希望可以帮助到相关企业及个人。
一、疫情期间被当地政府明令禁止营业的电影院、酒吧、KTV等娱乐场所，能否要求免除租金或减免停业期间的租金？
解答：不同于其他行业，电影院、酒吧、KTV这种场所一般是常年无休的，且春节和电影院两个档期是前述娱乐场所创收盈利的两个高峰点。但随着新冠肺炎疫情的爆发，各地人民政府纷纷下发针对这些娱乐场所停止营业、延迟复工的通知。作为承租人，此时可通过援引不可抗力原则请求出租方免除其在停止营业期间的租金。随着国内疫情的基本控制，某些地区的电影院已逐步开业，但即便采取隔位就座的措施对观影人员进行适当性保护，仍然处于基本无人观看的状态。此时，作为承租人，不可再援引不可抗力来免责，要依据公平原则要求出租方适当减免租金，法院也会结合疫情对承租人生产经营造成的实际影响酌情减免租金。
二、租赁场地用于举办演唱会的承租人，疫情期间应如何履行租赁合同？
解答：2020年原本被业内人士预测为现场演出的“大年”，从2019年年底开始演唱会场地的争抢就已呈现出白热化状态。然而，年初的这场新冠肺炎疫情，使我国现场演出的行业受到严重影响。对于租赁场地用于举办演唱会的承租人场地租赁合同，因大部分防控措施规定在2020年6月前禁止一切演出活动，我们建议承租人需根据具体情况来选择应对方案：（1）若承租人有意继续承办演唱会的，其应与出租方积极协商变更合同期限，如果后期演出的具体时间仍无法确定，我们建议双方签订相关补充协议将场地租赁期限做弹性处理；（2）若承租人无意继续承办演唱会的，其可援引不可抗力与出租方协商解除场地租赁合同，承租人要注意提前履行通知义务和证明义务，并向出租方退还场地租赁的定金，办理好相关交接手续。
三、租用录影棚的承租人因疫情导致无法拍摄，是否可以主张延长租赁期限或者解除合同？
解答：录影棚这类场所对于音响、影像的要求较高，基本是处于封闭式状态，与其他场所相比，空气更难以流通，病毒的传染性更强。因此场地租赁合同，对于疫情之前租用录影棚的承租人，在已经对拍摄场地进行布景、装饰的情况下，发生了疫情导致无法继续拍摄，此时，承租人可采取与出租人积极协商延长租赁期限等方式继续履行合同，如果因疫情防控措施导致合同目的确实无法实现的，承租人可援引不可抗力原则与出租人解除录影棚的租赁合同。双方在解除合同的同时，对于布景、装饰等损失，应当根据公平原则，在双方之间予以合理分担。
四、国家有出台关于文化娱乐行业复工复产的相关政策吗？
解答：有的，疫情防控期间，北京、广东、澳门、河南、山东、四川、江西、浙江、青海、贵州十个省份纷纷结合本省实际情况制定并发布了文化娱乐行业复工复产的相关政策，本文以北京为例和大家进行分享：北京对这类场所的防控措施包含了员工管理、场所管理、场所内部的环境卫生安全、库房管理、餐厨及食品卫生管理、通风管理、疑似患者应对措施等方面。要求歌舞娱乐场所、电子游艺等公共场所，应采取限流或预约制度，避免人员聚集，拒绝无佩戴医用口罩的客人进入。同时，每日需对场所内的所有地方进行消毒，每个区域使用的保洁用具要分开，避免混用。我们在此也建议文化娱乐行业的相关企业及个人在复工复产前要充分关注本地人民政府发布的官方通知，避免今后不必要的风险。
五、承租人请求免除或减免租金，有相关司法判例支持吗？法院在审理类似案件时持哪种观点？
解答：有司法判例支持，根据我们的检索，案号为（2018）鲁06民终268号、（2004）沪二中民二（民）终字第354号两个案例为经典案例。审理法院一致认为：若租赁合同是在疫情发生之前与出租人签订的，疫情爆发之后，因有关部门防治疫情采取行政措施导致承租方无法正常经营的，应当认定为构成不可抗力。即大部分法院认为因非典疫情产生的租赁合同纠纷，可根据案件的具体情况援引不可抗力、情势变更或公平原则酌情减免或免除受疫情影响期间的租金。
六、承租人与出租人可采取哪些措施来降低在疫情期间的损失呢？
解答：在这疫情防控的特殊时期，租赁合同的双方应该采取相关措施来降低自身的经济损失，对于承租人来说，首先应积极履行通知义务，无论承租人是想通过不可抗力解除与出租人的租赁合同还是想通过情势变更和公平原则申请减免租金或变更合同，均应积极履行通知义务；其次，承租人要履行相应的证明义务，对其所主张的事实承担相应的举证责任，包括但不限于：因政府主管部门采取的措施导致门店停止营业、人流量锐减、营业收入基本为零的证据；承租人与出租人此前就租赁合同履行进行沟通的证据，例如：双方往来函件、电子邮件、短信、微信等聊天记录；再次，承租方还应多关注当地人民政府发布的相关通知，灵活调整商业安排。作为上述场地租赁的出租人，我们建议您秉着良好沟通的态度多多与承租人协商沟通，面对未来有可能发生的诉讼纠纷，出租人也可积极收集相关证据做好应诉的准备，例如：此次疫情并没有对承租人履行合同造成实质性影响或影响较小、承租人的经济损失与政府防控疫情无直接、必然的因果关系等。同时，出租人还应关注所在地的人民政府及有关部分发布的税费减免政策，为今后可能领取的相关补贴做好准备。
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