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为正确审理房屋租赁合同纠纷案件，依法维护当事人的合法权益，推动构建健全的市场秩序，最高人民法院于2009年6月22日发布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。《解释》对房屋租赁合同的适用范围、合同解除的情形、承租人的优先购买权等作了详细规定。本文旨在介绍房屋租赁合同的相关理论与规定，围绕最高人民法院的裁判案例，归纳提炼房屋租赁合同纠纷案件的裁判规则。

基本理论

1.房屋租赁合同的特征

①房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列入破产财产，出租人有取回权。

②房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。

③房屋租赁合同具有临时性，期限最长不得超过二十年。

2.房屋租赁合同的限制

①“买卖不破租赁”原则对房屋受让人的限制。为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

②承租人的优先购买权。《商品房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

裁判规则 ——

实务要点一：承租人不得以房屋未取得建设工程规划许可证，建设方未取得房屋所有权而拒不缴纳租金。

案 件：薛某岚、西安思源学院租赁合同纠纷案〔 （2019）最高法民再330号民事裁定书〕

最高人民法院认为：案涉房屋建设未取得土地审批手续，也未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国建筑法》的强制性规定。但永晟公司作为案涉房屋的建设方，依建设对案涉房屋取得占有，享有管理与控制权。案涉房屋未被行政机关拆除前，仍具有一定的使用价值。本案薛某岚请求权的行使不以其作为合法的所有权人为前提，二审认为腾退房屋以及租金请求权是以对案涉房屋享有所有权作为前提，适用法律错误。

实务要点二：承租人未订立书面房屋租赁合同但每年度按期交付租金，可依惯例推定下年度租金。

案 件：、房屋租赁合同纠纷案〔（2019）最高法民申1286号民事裁定书〕

最高人民法院认为：阳城公司与（以下简称红艳超市）就案涉房屋后10年的租金虽未签订书面的房屋租赁合同，但是已经确定了2016年及2017年的租金为505万元/年，并且红艳超市已经按照惯常的支付方式支付了2016年租金的事实，具有高度可能性。根据双方合同约定，案涉房屋的租金十年内系逐步递增（每3-4年为一个递增周期，第十年的租金为468万元），且租金支付的方式为“先交租金后运营”。因此，在业已确定2016年租金为505万元的情况下，2017年租金保持与上年度租金持平，符合双方关于租金约定的惯例。

实务要点三：因土地收储行为使合同目的无法达成时，承租人应基于租赁合同向出租人主张赔偿。

案 件：武汉轻工大学、租赁合同纠纷案 〔（2019）最高法民申4935号审判监督民事裁定书〕

最高人民法院认为：（以下简称艳阳天公司）与武汉轻工大学（以下简称轻工大学）先后签订了多份房屋租赁合同，并在取得轻工大学同意的情况下对承租房屋进行了改建、扩建、新建及装饰装修。其后，艳阳天公司因承租房产被收储，合同目的无法实现，起诉要求轻工大学支付相关补偿利益。本案虽由土地收储行为引发，鉴于艳阳天公司并非土地收储行为的直接相对人，系基于与轻工大学之间的租赁合同关系而主张相应的补偿，故本案应为租赁合同纠纷。一审、二审判决将本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不妥，本院予以纠正。

实务要点四：员工与企业订立房屋租赁合同获得内部福利住房长期居住权的，房屋租赁合同无效。

案 件：赵某东、天津铁厂房屋租赁合同纠纷案〔（2019）最高法民申2830号民事裁定书〕

最高人民法院认为：本案纠纷系因赵某东从天津铁厂处承租房屋引起。赵某东系职工，天津铁厂负责对天铁集团职工的民用住房、单身宿舍进行统一分配、调整、管理工作。按照职工级别、家庭人口、工龄、获得荣誉等情况进行记分排队，按顺序组织分配，并经职代会福利委员会讨论、劳资部门签字通过。基于赵某东与天铁集团之间的劳动关系，并由天津铁厂进行上述审核过程通过后，双方签订《天铁集团房屋租赁合同》。因此，赵某东承租案涉房屋实际上是天津铁厂给予天铁集团员工的内部福利，并非平等主体之间缔结的房屋租赁关系。

实务要点五：出租人因前承租人违约解除房屋租赁合同后再次出租的租金减少损失不得要求前承租人承担。

案 件：、华润苏果超市（湖北）有限公司房屋租赁合同纠纷案〔（2018）最高法民申3783号民事裁定书〕

最高人民法院认为：本案中，因春华润苏果超市（湖北）有限公司（以下简称）违约，导致（以下简称春风公司）在合同解除后，无法获得合同正常履行后可以获得的相应租金收益。原审在认定租金损失时，考虑到春风公司与案外人欣和欧发公司所签《房屋租赁合同》系双方自主商业行为，该合同并不能约束，春风公司自当不能以此要求承担自2016年6月1日签订该合同之日起因租金减少等造成的损失。驳回的再审申请。

· 小结 ·

房屋租赁合同纠纷是生活中常见的合同纠纷，虽然最高法院已出台相关的司法解释，但房屋租赁关系往往和其他法律关系交织在一起，呈现的法律状态也不尽相同。比如，当新建房屋未取得建设工程规划许可证时，承租人不得以房屋未取得建设工程规划许可证，建设方未取得房屋所有权而拒不缴纳租金。当承租人因土地收储行为无法达成合同目的时，承租人应基于与出租人之间的租赁合同关系主张赔偿。此外，员工与企业订立房屋租赁合同获得内部福利住房长期居住权的，房屋租赁合同无效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》修订后确定的裁判规则

一、司法解释规定租赁合同确认无效后的裁判规则

（一）房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

（二）房屋租赁合同无效后，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，法院按照过错确定损失赔偿或者分担，“有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

1、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时的处理：

（1）未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

（2）已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

2、承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

3、承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（1）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（2）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

二、同一房屋多份租赁合同的处理

（一）出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（1）已经合法占有租赁房屋的；

（2）已经办理登记备案手续的；

（3）合同成立在先的。

（二）不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照违约的有关规定处理。

三、承租人不按照约定使用房屋或者违法改造、加建租赁物

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人请求解除合同并要求赔偿损失。

四、租赁期间产权变动的，所有权与承租权冲突解决

（一）租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

（二）租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外处理：

（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，新的所有权人可以解除租赁合同；

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的，法院拍卖、或者折价转让房屋的，新的所有权人可以解除租赁合同。

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2020年12月29日，最高法发布了一批新修改的司法解释，其中包括较为常见的“城镇房屋租赁合同纠纷”相关司法解释，为方便查阅，本文特提取整理如下：

生效日期：2021年1月1日

[修改情况]

二十一、修改《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

1.将引言修改为：

“为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”

2.删除第四条、第八条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十三条、第二十四条。

3.将第五条修改为：

“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”

4.将第六条修改为：

“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”

5.将第七条修改为：

“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”

6.将第二十条修改为：

“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

7.条文顺序作相应调整。

修改后全文 :

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件施工场地租赁合同协议，依法保护当事人的合法权益施工场地租赁合同协议，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

第六条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第八条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十一条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十三条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第十五条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第十六条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。