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如果向外地朋友介绍贵阳楼市的特点，“大盘”一定是个关键词。

贵阳大盘，可谓是中国楼市名牌。贵阳更牛逼的是以超级大盘闻名于世，坊间流传一句话：在贵阳生活，你一定有住花果园的朋友；如果没有那肯定有住未来方舟的朋友，如果都没有那绝对有住世纪城的朋友。

贵阳的四大金刚：、花果园、未来方舟、世纪城、新世界……四个超大盘规划居住人口接近百万，比一般的县城还多得多得多。但其实除了四大金刚，贵阳百万平米以上的大盘多如牛毛（随便数数就有逸都国际、阅山湖、恒大中央公园、恒大中央广场、观府壹号、融创九樾府、万科麓山、西南上城、首钢贵州之光……）。在外地很多城市百万平米大盘可以说是楼市巨无霸，但在贵阳，呵呵，你们只能算弟弟 。所以在贵阳买房，大盘是逃不过的话题。

但从去年开始，贵阳也开始出现了一种趋势。那就是多家品牌开发商进入贵阳后贵阳学校场地出租，为了满足市场需求，贵阳拍卖了很多小型地块（比较明显就是三马区域和泉湖商圈），所以现在在贵阳小盘也开始多了起来。在对于大盘与小盘的选择中，我们该怎么思考？怎么判断？今天，就来聊聊这个话题。

大盘、小盘，怎么分？

按照最新的《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018，很贴心的设计了城市生活圈居住区标准。分别是居住街坊、五分钟生活圈、十分钟生活圈和十五分钟生活圈。

居住街坊

由支路等城市道路或用地边界线围合的住宅用地，是住宅建筑组合形成的居住基本单元；居住人口规模在1000人～3000人（约300套～1000套住宅，用地面积2h㎡～4h㎡），并配建有便民服务设施。

代表项目：旭辉观云、新城玺悦台、远洋风景、翡翠天骄、银海元隆熙府……

五分钟生活圈居住区

以居民步行五分钟可满足其基本生活需求为原则划分的居住区范围；一般由支路及以上级城市道路或用地边界线所围合，居住人口规模为5000人～12000人（约1500套～4000套住宅），配建社区服务设施的地区。

代表项目：保利大国璟、万科理想城、恒大滨河左岸……

十分钟生活圈居住区

以居民步行十分钟可满足其基本物质与生活文化需求为原则划分的居住区范围；一般由城市干路、支路或用地边界线所围合、居住人口规模为15000人～25000人（约5000套～8000套住宅），配套设施齐全的地区。

代表项目：万科麓山、融创九樾府、恒大中央公园、恒大中央广场……

十五分钟生活圈居住区

以居民步行十五分钟可满足其物质与生活文化需求为原则划分的居住区范围；一般由城市干路或用地边界线所围合、居住人口规模为50000人～100000人（约17000套～32000套住宅），配套设施完善的地区。

代表项目：中铁逸都国际、中铁阅山湖、保利凤凰湾、中铁建国际城、融创城……

以此为对应，我们可以粗略的归类：居住街坊可以划为小盘、五分钟生活圈居住区可以划为中盘，十分钟生活圈居住区可以划为大盘，而十五分钟生活圈居住区肯定就是划为超大盘了。

当然还有像超过300万平米以上的那种项目：未来方舟、花果园、世纪城、新世界、贵州之光……这些神盘项目就暂且不说。

资料

小盘、中盘、大盘、超大盘……概念并不重要，重要的是特征在哪里？以及这些特征对我们的生活如何产生影响，除开平时我们说的区位、交通、品牌……买房最重要的就是配套设施，在《城市居住区规划设计标准》中，可以看到各种类型生活圈居住区的配套设施。

十五分钟生活圈居住区对应的居住人口规模为50000人～100000人，应配套满足日常生活需要的一套完整的服务设施，其服务半径不宜大于1000m，必须配建的设施主要包括中学、大型多功能运动场地、文化活动中心(含青少年、老年活动中心)、卫生服务中心(社区医院)、养老院、老年养护院、街道办事处、社区服务中心(街道级)、司法所、商场、餐饮设施、银行、电信、邮政营业网点等，以及开闭所、公交车站等基础设施。

解读：超大盘其实就是一座小城市，也就是说里面应该配备的东西就是城市生活几乎全部的必需品。比如商场、学校（中小学）、公交、银行、农贸市场……应有尽有，是超大盘的特征。

但是超大盘的问题在哪里？主要问题就是管理问题，因为超大盘容纳的人口非常多，所以单靠项目的物业公司是完全没有办法管理这么大的一片社区。必须依靠政府的相关社区组织机构才能对其有效管理，所以组织管理水平的高低是衡量超大盘是否优秀的一个重要标准。

十分钟生活圈居住区对应的居住人口规模为15000人～25000人，其配建设施是对十五分钟生活圈居住区配套设施的必要补充，服务半径不宜大于500m，必须配建的设施主要包括小学、中型多功能运动场地、菜市场或生鲜超市、小型商业金融、餐饮、公交首末站等设施。健身房作为十五分钟、十分钟生活圈居住区宜配置项目，可通过市场调节补充居民对体育活动场地的差异性需求。

解读：一般大盘的配套设施就比较明确了，主要就是包括了小学菜场，生鲜超市，然后还有一些相关的配套餐饮，金融公交等设施。对于大盘项目来说，这一类项目基础的生活资源都是比较丰富的。而且小区里面相对于超大盘来说，没有那么的嘈杂，外来流动人口也不算多。对于不少的买房人来说，大盘是一个比较折中的优秀选择。

五分钟生活圈居住区对应居住人口规模为5000人～12000人，其配套设施的服务半径不宜大于300m，必须配建的设施主要包括社区服务站(含社区居委会、治安联防站、残疾人康复室)、文化活动站(含青少年、老年活动站)、小型多功能运动(球类)场地、室外综合健身场地(含老年户外活动场地)、幼儿园、老年人日间照料中心(托老所)、社区商业网点(超市、药店、洗衣店、美发店等)、再生资源回收点、生活垃圾收集站、公共厕所等。

解读：一个中型项目大概就是1万人左右，但是对于一个中盘来说，理论上不会配备学校这个最重要的配套设施。中型项目的学校必须依托政府在周边建设的公立学校，或者是其他大型楼盘配件的相关学校。所以对于贵阳的很多买房人来说，中型项目最头疼就是学校问题（主要是因为学校存在比较大的不确定性），当然也有不少项目未来增加自己的销售力，也可能是地块出让要求，也会选择建设学校后移交政府统一管理贵阳学校场地出租，这样的项目还是很受买房人青睐的。

居住街坊，一般为2hm2～4hm2，对应的居住人口规模为1000人～3000人，应配置便民的日常服务配套设施，通常为本街坊居民服务；必须配建的设施包括物业管理与服务、儿童老年人活动场地、室外健身器械、便利店(菜店、日杂等)、邮件和快递送达设施、生活垃圾收集点、居民机动车与非机动车停车场(库)等。居住街坊的配套设施一般设置在住宅建筑底层或地下，属于住宅用地可兼容的服务设施，其用地不需单独计算。

解读：居住街坊其实对应的就是一个小型项目，我认为比如在三马片区像中梁、远洋和新城的项目都属于居住街坊类的小盘项目。

这一类项目的特征就是居住环境相对的比较单纯，里面不会有太多的商业设施或者是外来的流动人口，而且相对来说比较封闭。如果把品质做上去的话，在里面纯居住的感受会比较好。

资料

大盘、小盘，怎么选？

选大盘还是选小盘，对于很多买房人来说，这是一个比较头疼的问题，在这里把大盘和小盘项目的优劣，分别给大家说一下。

配套上

从配套上来说，大盘和超级大盘无疑拥有最强的优势。因为项目大啊，覆盖的区域广，人口众多，所以在设计规范上也要求了，他必须配备各种各样的配套设施。这些配套设施呢，对于很多普通的买房人来说，也是非常有吸引力的一些配套设施，比如大家最看重的学校，这一点就是杀手锏。一两所比较好的学校，很容易就能带动一个大盘的销售（据说最近火热的万科麓山，就是确定了两所学校后销售得到很大提升）。

配套

受制于区位和周边配套的问题，中小盘项目更多的要依赖周边其他项目或者是政府对公共配套的投入，在投入不够的情况下，会让项目的价值完全体现不出来。所以看中小盘不仅要看项目本身，更要看区域的发展，如果区域的开发强度不够，配套的投入力度不强，或者是周边没有其他大项目的加持，中小盘项目光靠自身配套实在是很难出彩。

而对于大盘和超大盘项目来说，本身就是一个大区域的概念，更重更看的是开发商有没有实力把这个项目玩下去。比如前几年的大川白金城，最后就是因为开发商的能力问题做不下去（不过还好的是有政府接盘）。

还有要注意的是，超大盘就相当于一座迷你城市，生活在两个相距较远的组团，可能就是完全不同的两种生活方式。在置业顾问给你吹嘘各种配套的时候，你一定要注意它们距离你购买房屋有多远。比如打折地铁盘卖房子，地铁站距离某些组团也就是一两百米，但是距离另外的组团有可能超过8、900米，完全不是一个概念。

交通上

交通上对于大盘和小盘，其实有不同的判断标准。一般来说大盘自成一派，更考验的是设计功力。研究此类超级大盘许久，有一个核心问题凸显出来——交通问题。大盘房子多、人口多，这些人吃喝拉撒睡都集中在小城里（现在的大盘都是以高层为主的，密度和容积率颇高）。高峰时期上下班一般都会在几个路口进出小城，车流汇集造堵严重。特别是早晚高峰的在大盘周边的城市快速干道，更是拥堵的高发地。比如你们心爱的未来方舟中环路、比如你们心爱的世纪城北京西路、比如你们心爱的花果园杨家山隧道……

花果园

这个问题，实际上相对无解。因为很多大型项目不仅仅是修房子，更要承担征收和基础设施建设，带来的结果必然有高强度开发，汇集大量人口。人一多，怎么都不可能完全解决交通问题。可以做的是设计时通过配套设施进行人口分流，降低核心路段的交通压力。或者争取搞定有大运力的轨道交通站点，引导大量人流通过轨道交通出行，分流道路压力。

但小盘就没问题吗？其实小盘更看区位和周边的发展。如果区位好、周边路网丰富，又配置轨道交通，那当然是可以的（同样也要看到的是相关道路和交通设施的建设速度，只落在纸面上的规划可不少）。对这种中小盘个人建议最好寻找小盘扎堆，路网、轨道站点、其余公共配套设施已经开始明显有施工建设迹象的区域。对小盘，看区域比看项目更重要。

居住上

居住品质上可以大胆的说，基本上中小盘项目是高于大盘项目的。当然也有部分例外，那属于自身项目做得实在有点差。

前面说过，大盘项目其实是由一个个的中小盘项目组成的大型综合体。对于项目来说，本身除了居住区之外还包含了商业，道路，学校、菜市场、活动中心等各种公共设施。

正是因为大盘项目具备丰富的生活配套设施，也吸吸引了大量的人群来购买，同时也带来了大量的投资客，购买投资客购买之后往往伴随的就是大量的房屋对外出租。所以大盘里面的人比较多，也比较复杂。

正因为这种人口情况，带来的管理问题也层出不穷。比如卫生状况不太好，比如各种设施容易遭人破坏，比如楼下的餐饮店长期排放油烟，比如大晚上鬼哭狼嚎唱k的噪音，都是大盘项目常见的生活景象。而由于物业公司本身的管理权限，很难对上面的问题进行监控和管理。

展示图

而中小盘项目，相对来说居住人口少，人员也比较单纯。物业的社区管理，对比大盘项目来说要容易很多。物业公司更有精力投入在如何提高业主的生活居住品质上面，而不是每天想着和各种三教九流的人物打游击。如果用心好好做，带来的生活品质提高是肉眼可见的。当然这个跟物业公司的管理水平以及服务理念息息相关，不用心的管理公司小盘照样管理不好。

在纯粹的居住体验上，中小盘确实更有机会比大盘项目享受到更好的生活品质。

楼市的成熟，明显特征就是各种体量的项目都有不小，各自有各自的精彩。买房人也是需求各异，一百个人就有一百个需求，如何更好的选择项目满足你的需求？需要好好研究各种项目的特性，大盘还是小盘，你选哪个？