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在上一篇文章《》，我们已从宏观、中观，论证深圳产业、人口的都市圈化已经不再是概念而是一个事实了，都市圈的规划实际上已经落后于市场的推进。

转向微观，企业的行为才是主导这一切发生的根本。为此，我们针对性的访问了这两年在临深区域比较有代表性的产业园区（京东智谷）里不同行业的3家企业（实际上，我们去年也调研了3家搬迁到凤岗的企业，加在一起已经有6家）深圳场地租赁平台，在过去几年里，他们都在凤岗买下了少则上千平米多则几千平米的厂房及办公楼，并且打算最早在今年及未来的几年里进行全部或部分的搬迁。

可以听一听这些企业的想法，扩大到临深其它区域，我相信是有代表性的。

01

三家深企选择搬迁到凤岗

第一家是优美世界，已有25年历史的服装品牌公司。总部设在深圳，未来的上市主体将在浙江，深圳、东莞等地未来将成主要分公司。优美世界在国内市场的经营模式是直营+联营+经销，业务同时涉足新营销，包括线上直播、抖音、微商等。

过去多年，优美世界在深圳租赁了大约有7000平米的国有办公楼。公司早前选择在凤岗京东智谷购买了3000平米的写字楼，用于做电商和研发中心，未来会把新营销板块和电商团队放在京东智谷。

（优美世界的展示空间）

优美世界的搬迁逻辑如下：

1） 深圳的产业发展规划已经发生变化。目前深圳的定位已经逐步向金融和高科技转变，服装行业已无明显竞争优势和政策扶持。

2）搬迁到凤岗是考虑区位因素。公司目前在布吉办公，到凤岗的距离比到坪山还要近。加上员工基本在龙岗、龙华买房，所以到凤岗最合适。

3）从深圳都市圈的规划考虑。公司评估过搬迁到东莞对员工流失和招聘会产生一定影响，但相信随着深圳都市圈轨道的推进，这个问题能够得到更好的解决。

4）长远看，固定资产配置很重要。第一，成本考虑，公司目前在深圳是租赁场地，但希望有一个属于自己的固定资产，这样“更有利于给团队提供一个持续稳定的经营环境”，但深圳的购买成本太贵，因此在凤岗选择购置物业。第二，从经济计算的角度，公司在凤岗买的办公楼，大概相当于深圳办公15年的租金，意味着15年后可以有一个自己的物业，更有助于企业发展品牌和形象提升。而当公司未来有困难，这笔资产也可进行融资。

5）京东资源支持。选择京东智谷，也考虑到京东集团强大的物流背书，希望借助京东的线上流量支持和物流体系合作，为企业赋能。

第二家是鑫赛科&研凌工控，2001年成立于深圳，是一家新型IT高科技企业，2009年后形成产、研、销一体化，才开始推广研凌工控这个品牌。公司最近三年发展较快，每年销售额都在增长，产量每月达到五千到一万台工业计算机，年销售额上亿。鑫赛科目前在深圳的工厂设在宝安石岩一个村里，员工80-90人，租赁面积4000多平方米，租金约30元/平米。但经营环境比较差，租金每年都涨，且厂房利用率较低，只有6-7成。

（鑫赛科&研凌工控目前的工厂）

鑫赛科在京东智谷买了两层，厂房3000多平米，加上员工宿舍和办公楼，合计有4000多平米。公司还在龙华大浪也买了半层的写字楼，用作深圳办公。按照新规划，公司研发和销售留一部分在深圳，另一部分的研发和销售，以及所有的生产，全搬去东莞。

鑫赛科的搬迁逻辑如下：

1）公司形象提升。目前深圳的厂房太小，出入不太方便，整体形象跟不上企业发展。这是公司第三次跃升，希望借助深圳都市圈的产业升级，和京东这艘大船，发展成为行业标杆。

2）从区位交通考量。凤岗与深圳互联互通程度高，从办公地大浪到凤岗也只是40分钟内，通勤方便性较高。

3）产品性价比高。京东智谷规模大，整体规划完善，厂房使用率较高，基本能到8-9成。

4）京东品牌影响力和赋能。背靠京东这个大平台可以赋能，更让人信赖。希望京东智谷在电子商务方面能协助企业解决实际问题，包括京东大学、协助企业线上开店、在政策、税收和配套（比如房屋租售）等方面提供帮助。

第三家是迅航星辰，这是在深圳货代业较有名气的一家国际货代公司，业务不断发展，目前涉足有物流，供应链金融和商贸，深耕进口食品和进口葡萄酒行业，打造“进口食品和进口葡萄酒全产业链一站式服务商”，员工约150人，年销售额4-5亿。总部在深圳福田自有的物业办公，在宝安福永租有2000多平米的仓库，租金每年都涨。

（迅航星辰目前的办公场所）

公司2020年初在凤岗京东智谷一期购买了1200平米的厂房做食品仓储，并考虑在京东二期还会继续购买厂房扩大仓储面积。

迅航星辰的搬迁逻辑如下：

1）成本考量和公司长久发展。公司在深圳的办公成本高，选择东莞主要为的是降低成本，为了公司长久的业务稳定性。在凤岗发展顺利的话考虑公司整体迁往凤岗。

2）凤岗区位更近深圳。选择在凤岗，是因为公司从福田办公地到宝安仓库地的距离，比到凤岗的距离更远。

3）仓储系统的智能化搭建。公司希望在京东智谷建造一个现代化、全体系的智能化仓储空间。如果有京东智能供应链和智能仓储系统、智能物流系统的支持，就更好了。

02

企业选择凤岗的共性

基于上面的调研，结合去年的调研，我们可以提炼一些企业搬迁的共性。

1）深圳高成本的倒逼与产业的转移。这个谈论了多年，相比于写字楼，让深圳企业真正受到压力的，是厂房租金。很多关内关外的村子，厂房租金增长快过了企业的利润增长。这最终导致了，企业继续留在深圳所获得的收益越来越少，而搬迁到东莞会带来短时损失，但综合成本的下降可以快速覆盖掉这些损失。

2）企业已经在使用都市圈判断。我们注意到，这些企业搬迁到凤岗这样一个“属于东莞的区域”，但没有去坪山这样一个“属于深圳的区域”。这一点和当年华为去松山湖，但没有去光明是一样的。这个背后，我愿意从这个角度解释，企业的选择是基于产业集聚度和成本-收益的考虑，他们发现凤岗到福田、布吉的便利度超过了坪山，故而更倾向于选择凤岗，哪怕坪山“毕竟是深圳”，产业集聚太低，也会被放弃。从这个角度，我倒是认为，当初华为的选择是极有远见的。这说明，企业在选择新战场时，着眼的是整个深圳都市圈，而非囿于“小深圳”。反而是我们很多买房人，现在还陷于过往的思维窠臼里，看不清大势。

（京东智谷区位图）

3）企业搬迁首先是基于公司的经营发展。除了上面比较宏观的考虑外，企业的选择还有不少务实的考量。我大概做了一个次序，分别是：企业的稳定经营——企业形象的提升——自有资产的购置。上面这些企业，他们并不是为了炒房，而全都是出于企业持续发展的考虑。他们之前都是在深圳租赁办公场地，因而共同渴望能有一个自己的办公场地。一般是企业发展多年，有了不少积蓄，不想再给房东交租，而想有个自己的资产。这是一，二则，之前的厂房、办公往往在村里，形象不佳，不利于做大（很容易会被重点客户觉得不靠谱），因而选择换一个更高大上的场所，更有利于企业的提升。

4）企业转移对园区运营商有更高的要求。和以往相比，我们注意到，这些搬迁到东莞的企业，没有再“进村”，而是更倾向于选择有品牌影响力、产业地产运营经验以及有上游赋能的现代产业园区。我认为，这主要说明了，现代产业园区可以创造原来厂区所不能提供的新价值，而这些新价值又恰恰可以有效降低企业的运营成本或提高企业的盈利水平。比如说上述企业都表达了对京东智谷园区环境以及大平台赋能的期待，因为后者提供的现代园区环境可以降低企业的运营成本（比如政务资源、法律服务、专业培训、行业论坛等服务共享），而京东大平台的赋能更是可以为企业的产品打开销路，大幅降低获客成本。这些，都是传统只扮演“收租房东”角色的厂区所无法做到的，而又恰恰是企业所亟需的。

（京东智谷效果图）

5）企业对深圳都市圈轨道建设持正面看法。这一点也很重要，我之前说过，企业决策和个人很大的不同在于：他们会较多的偏向长周期趋势思考，中短期波动反而不那么紧要。典型代表就是华为到松山湖，它几乎是提前10年就开始做铺垫。从这些企业看，眼下他们的确需要面对通勤不便的困难，但他们普遍对深圳都市圈未来的轨道连通相对乐观——这将能够有效的降低员工搬迁抗性、提高招聘效率。也许2年不通，但3-5年会通，对于企业，他们需要提前做出这个决策。既然趋势是对的，那么就提前下注，剩下的就是等待，做时间的朋友。

6）莞惠对比，企业更倾向于东莞。这些企业在区域的选择上，是在都市圈范围内进行过考察的，集中在深圳的东部（比如坪山）、东莞的凤岗、塘厦等地，以及惠州的仲恺产业园等地比较。但是最终又都倾向于选择了东莞，原因在于，像深圳东部，距离自己办公地还不及东莞的凤岗。而惠州的仲恺，更往东去了，路程实在太远，而且现在配套也很不完善。像同在东莞的塘厦，依然是村级厂房居多，也不太适合企业的形象。

03

“深圳都市圈规划”将年内出炉

以上这些企业的素描，我认为代表了在深圳一部分处在相同发展阶段的企业共同的处境。对于类似的企业来说，可以做参照。

展望下一个五年，我认为判断已经被印证：这些提前着手的企业已经做对了，时间将继续站在他们这一边。

回到开头，我说都市圈规划落后于都市圈事实的演进，从这些企业家的调研可见一斑。而从深圳、东莞最新的城市规划，更加可以管窥全豹。有一些我已经写到了上次的文章里《》，话音刚落，更多的规划都出来了——包括深圳《2035深圳国土空间规划》、深圳《十四五规划》，东莞《十四五规划》……

最重要的变化都浮现了！

第一，深圳第一次提出了 “深圳都市圈”的空间格局。

这是历史上第一次，未来15年，深圳将构建“一主三副”的深圳都市圈空间格局——以深莞惠大都市区构成“都市圈主中心”，以深汕合作区、汕尾都市区、河源都市区组成三个“都市圈副中心”。在深圳“十四五”规划中，还明确指出，要“制定实施深圳都市圈发展规划”，就在今年内！

这个说明了，深圳在正式呼应已经深入发展的“都市圈一体化”的事实，并且开始主导整个深圳都市圈，顶层设计上已经达成了共识。尤其最重要的信号，是深圳都市圈规划的编制。

第二，在实际推进中，明确了两个路径。

一是，构建“轨道上的一小时都市圈”。未来15年，深圳都市圈将完善“三路四铁”的跨珠江口通道体系深圳场地租赁平台，积极推动深圳都市圈城际线网的规划建设，打造“轨道上的一小时都市圈”。在深圳“十四五”规划里，说的是“加密都市圈交通网络，与周边城市构建半小时交通圈”。

二是，打造“一体化发展试验区”。以深圳牵头，协同莞惠，在临深地区“打造若干个产城协同一体化发展试验区”，共同打造具有全球竞争力的电子信息等世界先进制造业产业集群。

第三，东莞明确拥抱深圳都市圈。

东莞在《十四五规划》中第一次全面拥抱了“深圳主导构建深圳大都市圈”的思想。明确表态将与深圳“携手共建深圳都市圈……“深入推进莞深一体化发展……在南部各镇的临深交界地区谋划建设一批高品质、低成本、优环境的产城融合新社区，推进与深圳公共设施互联互通、公共服务全面对接，促进生活同城化……”

以上三个最新规划，完全印证我们之前的看法：深圳都市圈的落地，已走到了“临门一脚”的阶段，顶层设计基本都已经完成，规划来的也比我们想象的快。

那个“临门一脚”的“脚”，我认为就是今年内要出炉的“深圳都市圈发展规划”，这个规划一定会在深莞惠掀起非常重大的影响。作为买家，等到这个规划出炉，你再去做反应，我想很多事情可能都迟了。

04

结尾：未来产业的转移

接续上述分析，最后我还要提出一个趋势判断：未来，深圳产业、人口向临深地区转移的速度、规模，将会更快更大。

上面的企业调研，已说明了一点：即便是在当前深圳都市圈尚无一条轨道连通的条件下，深圳产业、人口的转移都在迅速发生。（旧文已论证，围绕着深莞惠边界地带，临深地区人口已达600万之巨，增幅远超莞惠主城区）。那么，未来随着轨道连通计划的启动，三地之间的交往会更加便利，企业向莞惠进行产业、人口的转移，阻碍会变得更小，意愿也会更加的积极。

进而，在东莞与惠州之间，我认为企业会更多的选择奔向东莞。原因上面已经说了，虽然东莞的成本高于惠州，但是惠州与深圳之间隔着一个东部，目前深圳的东部还显著弱于西部，深圳不会把更多的资源不投给东部而投给惠州。另外，惠州与深圳就业核心区的距离实在过于遥远，相比之下，东莞临深区域的地利实在太强。综合来看，企业选择东莞的性价比要显著优于惠州。

这些，我想我们在未来2-3年内，都会很快的看到。

当然，有人会强调，规划都是纸上的东西，真正到落地又将如何。我则认为，这话对一半。在大部分时间里，规划的确都是修来修去，让人希望渺茫。但规划一旦真正落地，却都是势若奔马，发展之快又令人目不暇接。

深圳都市圈的规划与落地，我认为正将如此。总是觉得它很慢，一旦推进，又将是另一番景象。

所以，你现在说，深圳的产业要抓紧往临深走，那已不再是什么前瞻性判断，因为很多吃头啖汤的企业，早已用脚投票，表达了他们的坚定。