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目前面对中国市场商业库存居高不下，并去划缓慢，去划周期长，造成商业销售难度越来越大。与此同时，各开发商争先恐后销售商业，并对商业销售的利润贡献抱有较乐观的态度。如今商业市场如此激烈，商业销售到底如何破局呢？
小编认为销售型商业想要取得较好的销售成果都需要满足：
“ 销售商业的五维法则 ”
合理的商业设计
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舒适的商业氛围营造
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精准的渠道拓展
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适宜的销售模式
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持续的活动热度
一、合理的商业设计
1. 店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。
2. 单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。
3. 单层商铺采用分体式空调且商铺背部为其他功能房间；店铺立面通常呈现为三段式，店铺标示、空调位、商铺门，商铺门宽除去必要的设备宽外做满墙宽。
4. 可适用于“一拖二”式商铺及两层独立产权的商铺。将两层立面综合设计，广告位放置于醒目的二层，店铺标示放置于层间梁处商业暖场活动，给店铺展示尽可能大的空间。
5. 能提供客户附加值的（如增加层高赠送面积）应尽可能提供附加值。
6. 商铺最小面宽应不小于3m，进深面宽比不超过4:1。
7. 建议非住宅下部商铺柱网为8m*8m，以方便拆分成4m+4m面宽，或3m+5m面宽，对地下车库停车位布置也比较经济。
8. 商铺（无外廊）得房率（套内建筑面积/销售面积*100%）不应低于90%。
9. 首层商铺净高（板下）不宜低于3.5m，二层商铺净高（板下）不宜低于3m。
10. 底层商铺做结构转换的必要条件为：
a.商铺位于区域商业中心位置，人流量很大，商业销售价值很高。
b. 做100M²以上大户型（依然可以取得很高的销售价值）。
11. 底层商铺层高应考虑上部管线转换的影响，满足商铺的净空要求。
12. 复式户型设计应尽可能提高二层空间的经营价值，建议：
a. 降低首层层高（满足净高低限即可），缩短客户上二层楼梯的距离。
b. 入口做挑高二层的空间，增加上下层互动。
c. 上二层楼梯应做成简易钢梯，方便客户拆改。
二、舒适的商业氛围营造
1.打造商业示范区，从店招、绿植、小品、休憩座椅、雕塑等方面进行布设，增强其商业氛围。
2. 商铺夜间灯光效果。通过打造商铺夜间绚丽的灯光效果，给投资者一定的造梦空间。
3.店铺的展示美化效果。通过在店铺门口进行室内商铺3D的效果包装。
4.样板商铺或售楼处开业运营，逐步营造商业氛围，保证一定的售楼处人气。越来越多的售楼处设计成咖啡厅、书店、餐厅、花店、健身房、水果店等，跨界的结合带来不一样的效果。
三、精准的渠道拓展
前提-精确客户分析：根据自身产品情况和到访客户信息，分析目标客户的年龄、居住小区、行业、购铺目的、个人职业、认知途径、用车情况、爱好等。
商铺销售不同于住宅销售，客户不在多，而在精，活动不在热闹，而在精准。
目前以下5种渠道是商铺营销较为有效的方式。
1、线下精准投放：针对客户分析报告中客户的居住小区、办公场所、运动会所、美容会馆、消费场所进行广告投放。
2、精准联合圈层：针对目标客群出现频次较高的汽车品牌、休闲会所、旅行社、存款银行举行联合圈层。
3、蜂巢行动计划：又称“异业合作型社群营销计划”，挖掘各行业大客户经理或老板，通过建立有各自圈层大客户资源的“蜂王”社群，邀约到访释放项目信息和异业合作内容，建立信息共享社群。
各“蜂王”的客户维护活动皆可由开发商承办，提供场地和部分资金支持，同时通过“蜂王”成交的客户，“蜂王”可获得全民经纪人的奖励。
对于“蜂王”：建立利益强连接的“大蜜蜂”的社群经济，第一可实现定期维护客户；第二可实现将其他行业潜在客户的转化；第三减少其活动成本，若有成交，可实现额外奖励。对于开发商：可实现每周都有有效活动，联动资源，带来客户。
4、全民经纪人：全面联动所有社会资源，建立专业的经纪人体制。
5、老业主圈层答谢+老带新：维持客户，市场上太成熟了，就不多做介绍。
四、适宜的销售模式
1、 以租带售：招一两个主力店，带动散铺销售。模式很成熟，不多赘述。
2、 售后返租：客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等。有利于开发商快速销售，回笼资金，投资的收益明确，如果主力店品牌好，有较强的安全感。但是目前很多项目一次性抵扣房款即将承诺的租金回报一次性在购铺款中打折，单纯营销噱头，而且此销售模式受政策限制。
3、 带租约销售：通过将经营权回收，实现统一规划，易盘活项目，有利于项目升值，利于其他物业溢价。风险就是一旦出现经营风险，如运营不成功，出售反而存在问题。
4、 资产运营：万科有金管家、龙湖有金苹果、绿地有商魔方、当代有无忧商管等等，各大开发商都从资产运营管理的角度，为商户解决投资商铺后的一站式租赁服务需求。投资者投资了商铺，却没有商户资源，但是地产的商管公司有商户资源。
这样，商管公司为投资商铺的投资者提供商户资源，提供商业项目的开业服务和活动策划，可以缩短投资者购买商铺的投资周期。
五、持续的活动热度
商业地产销售的活动也可以分为暖场活动、招商活动、事件营销活动。
1、 暖场活动与住宅相差无几，包括诸如手工制作类、彩绘类、游戏类、DIY食品类等等。
2、招商活动基本上每个商业项目都在使用，比较常见的就是主力店签约大会、招商发布会等，主要是向投资者、商户释放项目未来的发展前景，增强他们的信心。
3、事件营销活动就需要做到与时俱进、喜闻乐见，互联网时代，内容为王，紧扣热点事件，比如欧洲杯、啤酒节、龙虾节等。
好了，说了销售商业五维法则，举个栗子，说下顺义MOMA Village商业街开盘5个亿，开盘销售90%的业绩是如何做到的。
1、商业设计：MOMA village 商业街在整体规划设计上，采用围合式的街区布局，分地上二层，地下一层，在街区中部设置中心下沉广场，首层及二层商业通过廊桥连接，形成一个开放、立体街区，环形动线和开阔的昭示铺面，实现100%商铺昭示无死角，中部形成的开放空间为客户提供休憩停留的场所，未来可以成为商家展示和活动的场所。
2、商业氛围：对售楼处进行包装内外包装，通过雕塑、小品、外摆、灯光等因素，增强商业展示效果。
3、渠道：项目目前采用全民营销，拓宽渠道。
4、模式：以租带售+无忧商管。引进麦当劳汽车穿梭餐厅，作为主力店的同时，也可以前期作为售楼处。同时在销售上，结合第一商业的无忧商管，通过第一商业的商户资源，为投资者提供投资商铺后一站式解决所有的商业招商问题，同时缩短了各个业主自主招商周期。
5、活动：每周都有暖场活动，同时结合实时热点，进行事件营销，体验中心开放活动、亲子嘉年华、盛夏啤酒节、六一与花花姐姐的亲子活动、开盘后客户答谢季等等。当然还有一个事件营销就是贴罚单，引起整个顺义轰动。说实话，很多动作在很多项目中都在做，但是还得看执行力和宣传度。
其实，销售商业五维法则，做了是基础，关键是适合项目的特殊情况，针对性的操作，体现项目的亮点和核心竞争力，同时要有较强的执行力。
最后再说一句商业暖场活动，策略千千万，执行最关键。就酱，下期再见。
