丫空间介绍 ·丫空间(www.yaspace.cn)，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。 ·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。 ，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地 会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。

2

聚焦产品本身，

一室户设计延续，大社区特点初显

租赁用地项目多为自建自营，相对改造类项目拥有更多的自主性与可发挥空间。尽管多数还是在传统集中式公寓的基础上探索，但部分项目在社区打造与产品设计上逐渐偏向普通住宅。

1 社区布局：多围合式，社区功能完善

首先社区布局来看，仅有，其余均为围合式布局，所有项目均采用人车分流设计；在社区功能设计上，基本都配备篮球场、草坪、跑到等户外休闲场地，其中派米雷社区规划较为丰富，除常规场地还配置滨水广场、宠物公园、屋顶星空花园等场地，同时因为功能配置较多，也导致社区空间较为零散。

中集·中央公园

华润置地有巢国际社区泗泾店

派米雷LINK新界（泗泾）未来社区

2 户型设计：一室户为主，面积段重合度高

在户型设计上，各项目面积段重合度较高，多在30-80㎡，且主要以一室户小户型为主，搭配少量一居室或两室户型。 其中，华润置地有巢两项目为其国际公寓社区产品线标准产品，在外立面与户型上基本相同，中集与派米雷都在一楼设置了花园房，且每个户型都配置阳台。

①一室户

在一室户的设计上，与传统集中式公寓基本无差别，华润有巢一室户产品均采用干湿分离设计，派米雷社区通燃气，根据《上海租赁社区规划建设导则》，对厨房区域进行分隔设计。

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区35㎡一室户

②一居室

一居室户型总价较高，客户需求较低，各项目配给都较少。一居室户型多采用干湿分离设计，室内空间较大，较为舒适。

▲60㎡一居室

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区55㎡一居室

③两室

有巢与中集两卧室均朝南，布局上与一居室几乎相同，等同于将客厅空间打造成一个卧室，派米雷多数两室户型保留朝南客厅，在北边设计一较小次卧，边套采用双朝南卧室，客餐厅东西面开窗，采光与空间感都十分不错。

▲中集·中央公园58㎡两室一厅

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区80㎡两室两厅

3 室内装修：国内知名品牌，收纳设置各异

在室内装修上，各项目在电器等品牌选择上较为统一，基本为国内知名品牌，如海尔、美的等。派米雷全屋定制式衣柜，收纳功能完备，甚至在阳台区域也设置了较大收纳空间，整体装修品质较高。中集在收纳上基本满足需求，华润有巢收纳设置一般，玄关收纳较为齐全。

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区收纳空间

4 公区打造：适当简化功能，健身房配置方式多样

在公区打造上，各项目均保留影音阅读、会客区域，仅中集保留公共厨房设计。在健身房的设置上，派米雷规划为商业，对外招商，基础功能免费对租户开放，中集考虑与私人健身工作室合作增加营收，华润有巢不做变化，健身房仅作为公区功能的一部分。此外，中集还规划设计电竞室、桌游室等多样空间，未来在社群活动上也会十分丰富。

中集·中央公园公区规划图

总结来看， 中集·中央公园户型层次分明，配置齐全公园场地租赁，交通较为便捷，综合条件较好，未来中集金地美兰城综合体建成后，租住生活将更加丰富； 华润有巢国际社区定价较低，得益于周边产业发展 ， B端客户 较多；派米雷LINK新界（泗泾）未来社区定位较为高档，产品品质较高，租金相对也较高，边套两室产品性价比高，但体量较少。

3

选配、减配、加配，

租赁社区在摸索中前进

租赁大社区作为新生业态，尤其是超级租赁社区在中国市场的运营暂无经验可循，项目规划及产品设计缺乏精准数据参考，只能是摸索前进。从已入市的4个租赁用地项目来看，以下三点或值得关注：

1 根据定位选择性配置燃气

在参观项目时，我们有听到一个争议较大的问题——需不需要配燃气。有人认为，通燃气成本高，但客户敏感度不高，增加运营成本；有人认为，燃气更便捷，且分隔厨房区域可有效避免油烟，居住舒适度更高。

厨房

派米雷LINK新界（泗泾）未来社区厨房

对此，分析师认为，需要因项目定位而异。主力客群为青年白领，烹饪需求较低，无燃气，配置公共厨房也可以基本满足客户需求。主力客群为家庭客户或者高能级客户，对燃气及室内分区要求较高，应相应配置燃气功能，提高租住体验。

2 合理减配公区功能

实际上，即使在传统集中式公寓中，公区的功能配置也是一个需要探讨的问题。当对象转换为租赁社区时，我们或许可以得到一个肯定的答案，即公区功能可适当减配。一是，公区效能不高，二是，租赁用地项目一般都配置一定比例的商业面积，可补足部分公区功能。三是，租赁用地项目社区空间较大，可分担部分公区职能。

3 匹配客户需求趋势

此外，我们也发现越来越多的租赁社区开始接受携宠物入住，并提供相应的社区空间及管理服务。据了解，派米雷LINK新界（泗泾）未来社区在宠物入住前需签订宠物管理条约公园场地租赁，并缴纳押金2000元，社区内设置宠物公园及宠物便桶。而后续即将开业的“中建·幸孚+”等租赁社区也都将接受宠物入住。

派米雷LINK新界（泗泾）未来社区-宠物花园

数据显示，90后，95后养宠物的比例逐年增大，而集中式公寓多为安全问题拒绝携宠物入住，如何依靠合理的管理与便利设施打造宠物友好型租赁社区也是各品牌需要思考的问题。

结语

据悉，张江纳什国际社区、宝地月浦项目、“中建·幸孚+”公寓等也将陆续入市。未来，各家品牌绝不会仅停留在产品策略上的差异，在招商、运营管理、社群搭建等方面也将更加多元。

后续，

CAIC集团战研租赁团队将持续更新

租赁大社区等相关研究内容，

并陆续发布各类项目的详细测评，

本文提到的四个租赁用地项目

您最想看哪一个,

欢迎留言告诉我们~