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引言
疫情，最近都是一直绕不开的热门话题，在这两年里，疫情对生活、工作等都产生了不同程度的影响，下面就来讲一个案例，来分析一下疫情期间租赁合同解除纠纷的案例。
案例回顾
2019年5月30日舞蹈场地租赁协议，段某某与王某某签订《租赁合同》1份，约定段某某将上述案涉房屋出租给王某某,租赁期限自2019年6月1日至2022年6月6日,租金为每季度21800元。押金20000元（不得用于抵扣房租），合同期满水电费交清，门窗完好，押金可退。合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，王某某支付段某某押金20000元。段某某将案涉房屋交付给王某某承租，用于开设惠安县某舞蹈健身馆。王某某按约定支付租金至2020年2月，此后的租金未能支付。2020年3月9日，王某某向段某某发出《为新冠肺炎疫情停业，解除房屋租赁合同通知书》1份，载明“因新冠肺炎疫情，政府有关部门已在2020年2月禁止该舞蹈健身馆经营，严重影响本人生计，致使租赁合同不能继续履行……通知你解除本《租赁合同》，并自通知到达之日起十日内退还押金人民币2万元”。2020年3月中旬，王某某搬离案涉租赁房屋。
双方对押金一事多次商议，协商未果，王某某向法院提起诉讼：请求确认原告解除房屋租赁合同的效力，被告退还房屋租赁押金20000元。
法院判决
一审法院判决：一、王某某与段某某双方应继续履行于2019年5月30日签订的《租赁合同》。二、王某某应于判决生效之日起十日内支付段某某2020年3月1日至2020年6月1日的房屋租金10900元。三、驳回王某某的诉讼请求。四、驳回段某某的其他诉讼请求。
二审法院法院判决：驳回上诉，维持一审判决。
律师说法
王某某与段某某签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示,且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行权利、义务。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状病毒肺炎疫情，这一重大突发公共卫生事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，应认定为不可抗力。
但根据合同法第九十四条第一项的规定，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，只有因疫情或者疫情防控措施致使不能实现合同目的时，才允许解除合同。上述案例中，王某某所经营的案涉惠安县某舞蹈健身馆确因疫情防控措施处于一段时间的停业状态，但双方签订的房屋租赁期限至2022年6月6日，疫情防控措施并未导致上述租赁期限均不能实现合同目的，故双方签订的《租赁合同》不存在上述法定解除的情形。王某某未与段某某协商一致，单方向段某某发出解除合同通知书，该通知书虽已到达段某某，但并不具有解除合同的效力。故应该认定，王某某与段某某签订的《租赁合同》并未解除，双方应继续履行合同，故王某某请求段某某返还押金20000元，不应予以支持。根据《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业舞蹈场地租赁协议，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”
上述案例中，段某某请求王某某支付自2020年3月1日起至2020年6月1日的租金，在该期间，王某某所经营的惠安县水灵子舞蹈健身馆确应疫情防控措施处于停业状态，为平衡合同双方的利益，根据公平原则，上述期间的租金应予核减。
结语
上述案例争议焦点为：案涉租赁合同是否已经解除？王某某要求段某某返还押金20000元，能否成立？
本案当事人签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。合同成立成效后，对当事人具有法律约束力，当事人均应当信守合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，本案合同履行期间，发生新冠肺炎疫情属于不可抗力，但王某某要单方解除合同，还需要达到合同目的无法实现的结果。而本案王某某与段某某签订租赁合同，目的在于经营舞蹈健身馆，租赁期间时间较长，该租赁合同并非用于展览、会议等特定目的而预订的临时场地租赁合同，新冠肺炎疫情或者疫情防控措施并不能导致合同目的无法实现，故王某某发出解除合同通知，并不能产生单方解除合同的效力，在双方没有协商一致解除合同的情况下，一审法院对此认定双方合同未解除，并无不当。王某某要求确认合同已经解除，以及段某某退还押金20000元，没有法律和合同依据，法院不予支持。
律师提醒，依法成立的房屋租赁合同，一般都是有效的，在履行过程中，不能随意行使解除权，要审查是否具备法定或约定的解除条件，否则自己可能变成违约的一方，应当承担违约责任，就会出现“赔了夫人又折兵”的情况。
