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一线城市主流商圈铺位，或虽不在一线城市但面积较大的厂房，月租金动辄数万、十几万甚至更高，有的还涉及高额转让费。且租赁合同一般为出租方提供，当然较多保护出租方利益，承租方利益保护条款较少甚至没有。另外，合同中涉及不少琐碎细节，不到纠纷发生的时候，常常很难想象其中要害。今天，我们就来说说商铺租赁合同那些事儿。

本文做两件事：

第一、提供一份相对优质完备的商铺租赁合同范本，解决拟定此类合同需要考虑太多细节约定的问题，提供商铺租赁合同相关范本。

第二、提供四个相关审查清单，整合此类合同的风险点，供审查合同参考。毕竟，合同审查的基本工作方法，就是明确一份类型合同的主要风险点，然后按照风险点的重要性做逐一核查，从而保障合同的审查效果。

考虑到租赁合同主要分出租方和承租方，而合同通常由出租方提供，这里，站在商铺的承租方的角度租场地协议书，首先列明常见的风险点。

1. 产权，这是不是一个可以承租的房屋？

房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

明确房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。如果是业主出租，要求核实房产证原件并保留复印件。

2、对那些重要或难以查明的事项做出陈述和保证。

合同中应要求出租方承诺：产权完整（不存在任何限制）、租期内无拆迁、影响正常营业的重大装修或市政改造、整体消防验收合格，市政配套能满足营业需要。

承租方难以了解物业外在潜在风险，包括：抵押、司法限制（如查封）、市政建设（封路、改造、拆迁等）、消防检验、工商注册是否受限等。

3、能否完成工商注册？

承租方如需以商铺办理工商注册的，约定出租方协助承租方，办理工商注册、消防报验等审批申请手续（出租方保证租赁合同签订时，不存在工商注册受限制的情况：如上家注册末办理变更、未通过消防/安检验收、司法限制等）。

4、是否转租，以及转让费。

如果上家租赁合同中有不得转租条款（事实上，租赁合同一般要求不得转租），那么，单方转租是无效的，业主随时可以收回商铺，而上一家很可能在收钱后“跑了和尚，庙也跑了”。

如果一定要转租，一定要与转让方、业主，签订三方协议。

关于转让费。转让方一般会以“装修、人气积累”等收转让费，但只要双方约定，合同到期或其他原因导致合同解除的，高额的转让费是很难要回来的。

因此，如果是转租，一定要和转让方、业主，签订三方协议，明确转让费交给谁，尽可能签长租期，千万不能只签订一年，再约定到期优先续租；合同中明确：非承租方原因导致合同解除的，转让费退承租方，也可以考虑按比例退还转让费。

5、物业及运营方带来的风险。

商铺一般由运营方整体管理，要考虑物业服务是否适合商业经营如：商场招商定位（服装城、电子城、小百货城等）、运营商广告支持力度、物业服务（电梯、保安保洁、空调、网线、供水、POS机、供电等），是否符合商铺经营要求、停电能否自营发电等。

在招商谈判中，双方要综上考虑上述问题，在达成一致后，以合同方式固定如：物业费是否包括在租金内、POS机的收费如何结算；全年停电、停水不超过多长时间（政府原因停电外）；商场如果有整体装修，影响营业的，租期顺迟（退还租金）。因上述原因导致承租方未能正常营业，达到一定时间，承租方可要求解除合同，出租方应退回转让费、押金外，另赔偿承租方装修费、前期投入等。

6、装修、装修免租期，以及到期如何处理。

商铺租赁中，经常有免租期，主要是承租人需要进行装修租场地协议书，实际不能办公营业，此种情形，约定不受租金。但免租期不是法律明确规定的概念，因此要明确约定清楚。

以及，若需要装修，合同到期时，承租方装修是折价或拆走，或归出租方？如果是折价，怎么折价？应该有明确约定。

在解除合同的违约责任中，违约金常常等同于押金或保证金，数额不高，往往小于装修损失，因此如果存在装修，应对装修损失做出违约情形下的约定。

7、其它需要注意的细节问题。

1）商铺外部广告墙使用权，承租方是免费使用，还是另行支付要明确。

2）租金计费依据：是按建筑面积（使用面积/套内面积等），一定要明确；合同面积与实测面积差额处理，如面积超出了预期范围，承租方是否能解除合同。

3）商铺最迟交付时间、标准，免租装修期间，应当明确。

4）承租方是否能转租、合租或转让，除合同约定用途外，能否做其他类似用途等，一定要在合同中体现。

5）租金是否含税（业主是否提供发票）、保证金交付日期及方式、保证金退还期限；迟延交付租金，约定出租方给予一定宽限期（而不是直接约定解除合同）。

6）出租方柜台调整、装修或维修等影响正常营业的，应提前通知，是否减免、如何减免租金应当明确；水、电、电话线等资源是否涉及办理扩容或增量，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人有单方解除合同的权利。

7）扣款：约定出租方任何扣款行为，均需经过承租方书面确认。

8）违约责任：通常会约定承租方不按时缴纳租金的违约责任，建议对甲方做对等违约约定，包括及时提供租赁物，以及如下情形：若电力、水力、房屋结构安全、设备故障等发生问题，影响承租方正常使用，且非因承租方原因所导致的，则问题修复期间，承租方有权扣除该期间的租金或租期延长，给承租方造成损失的，出租方须承担赔偿责任。

说到这里，想要更周全的应对商铺/厂房租赁可能还远远不够，本文提供四个租赁相关审查清单，希望祝你一臂之力：

清单「关键词」

查看方法

正在使用Word/WPS 的律师助手会员，可通过以下几步，简易排除风险点：

Step1

在Word/WPS中打开律师助手插件，点击「开始使用」后，点击左上角三条横杠。

Step2

选择菜单栏中的「审查清单」，即可输入关键词搜索相关清单，如这里搜索的：「商铺租赁合同审查清单」。

Step3

挑选相关清单，点击「使用」，就可以逐条排查风险点啦～

按此方法，可查看其他「关键词」

提示1

如对某些风险点有疑问，点击右侧图标，查看相关「风险描述」（不仅知道审什么，进一步还知道为什么这样审）。

提示2

日常中合同、交易类型纷繁复杂，审查清单不可能覆盖所有类型的交易。

提示3

律师助手会员还可在「法天使()」官网搜索清单使用。

另外，除了风险点的排查，商铺租赁合同的拟定，还需要考虑较多细节，诸如清洁、电梯、废物及垃圾的搬离、排污费、橱窗及形象等细节。

此时，刚刚面对此类型交易的律师，在短时间内如果凭借个人经验和想象力，可能较难撰写一份相对优质的合同范本。

律师助手会员可直接检索租赁类文本进行使用，这里提供相关文本待查。

单个文本（直接点击查看）

#11044商铺委托管理合同#16216大型购物中心租赁合同#9053 商场商铺租赁合同（保底提成租金/详细版）417门面/商铺/房屋租赁合同(通用详细版）(餐饮公司租赁场所，用于开设餐厅厅经营时，可使用本合同。针对对餐饮公司的一些要求作了约定。附有房屋交接清单、租金收据、定金收据。)

成套文本（包含7个）

#9052商场商铺租赁合同及配套文件全套

本套文本规范详细，适合大型商场、商业物业的出租方使用。

一、商场商铺租赁合同（主合同）

包括：

第一部分：专用条款

双方约定租赁用途、期限、装修期、收银机使用费、租金、物业服务费及能源费等内容，根据租赁的实际情况填写。

第二部分：通用条款

规定了名词定义、出租房屋基本情况、租金、其他费用及支付方式、 房屋的交付、装修等通用条款。此部分条款不需要填空或选择。除非出租方统一修改版本，否则一般也不允许修改。

第三部分：补充条款

需要对租赁合同进行修改或补充的，在此部分列明。

第四部分：附件

补充双方需要提供的文件，包括房屋平面位置图、双方证照等。

注意：本合同的租金支付方式为：同时约定保底租金和提成租金，但以两者较高者为标准支付租金。

二、配套文件

1.商铺交房标准 明确出租方向承租方交付该房屋（商铺）时的工程技术条件。

2.商业物业消防责任书。承租方承诺履行防火、消防等责任。

3.诚信合作协议 承租方承诺合作中保持诚信，不得对营业额、营业情况造假。（因为出租方需要根据营业额进行提成）

4.廉洁合作协议 承租方承诺不得对出租方人员进行商业贿赂，廉洁合作。

另外两个附件《租金与费用补充协议》、《物业费及其它租户承担费用一览表》供参考选择使用。

所含7个文本编号如下：

#9053 商场商铺租赁合同（保底提成租金/详细版）#9492租金与费用补充协议（商铺租赁合同附件）#9067 商铺交房标准（用于租赁）#9055 商业物业消防责任书#9070 诚信合作协议（禁止舞弊）#9069廉洁合作协议书#9497物业费及其它租户承担费用一览表（商铺租赁合同附件）

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