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星期五

2023年2月

有过租房经历的人或许都曾在租赁合同中见过类似“未经出租人同意不得转租”的条款，但或许因为实践中私自转租的情况过于普遍，很多人对私自转租行为的法律效力产生了疑问：如果私自转租行为有效，为什么很多租赁合同中还要设置禁止私自转租条款？如果无效，生活中为什么又有那么多承租人偷偷将房子转租他人？今天，西固法院就通过一起案例为您揭晓答案……

甲公司于2021年将位于西固区繁华地段的一幢大厦的六层出租给乙公司作经营使用，双方签订了《租赁合同》，约定租金每月3万元，租期为5年，并同时约定若乙公司迟延支付租金场地长期租赁合同，甲公司有权单方解除合同。后乙公司为了方便使用，在大厦外部加装了一部电梯并征得了甲公司的同意，双方补充约定“租期届满后电梯归出租人（甲公司）所有”。起初，双方均能按照租赁合同约定各自履行义务，合作关系一直良好，但好景不长，乙公司频频以“受疫情影响资金周转困难”为由拖延交纳租金，甲公司多次讨要未果后决定解除租赁合同，要求乙公司限期搬离并清偿拖欠的全部租金，但乙公司始终拒绝配合，甲公司遂于2022年6月向西固法院提起诉讼。

按说租赁合同已经到期且还拖欠一大笔租金未付，乙公司于情于理都站不住脚。可奇怪的是，被告乙公司在出庭应诉时非但没有表现出理亏，反而辩称双方签订的租赁合同从一开始就是无效的，就连此前作出的“将加装电梯交付甲公司继续使用”的承诺都当庭撕毁。这又是为什么呢？

原来，乙公司通过其他途径得知，自己租赁的这层办公楼其实并非甲公司所有，真正的所有权人系案外人丙公司。丙公司将该层办公楼租给甲公司后不久，甲公司便以更高的租金予以转租且未征得丙公司同意，其转租行为已构成无权处分，故甲、乙两公司间签订的租赁合同属于无效合同。为了查明真相，承办本案的法官分别向原告甲公司与案外人丙公司进行求证，证实了该办公楼层的所有权人确系丙公司，且在丙公司与甲公司订立的租赁合同中明确约定了“不得私自转租”条款。

既然已经确定甲公司违反了“不得私自转租”的约定，是否可以就此推定甲公司将该楼层转租给乙公司的行为无效呢？答案可没有这么简单。“私自转租”实质上是一种无权处分行为，在民法典实施之前，我国法律对无权处分合同的法律效力规定为“效力待定”，即只有在经过权利人追认或事后取得处分权的情况下才能发生法律效力，否则无效。2021年民法典颁布实施之后虽依然规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人”，但并未否定私自转租行为的法律效力，即只要没有违反民法典关于民事行为无效的规定，即使转租行为未经出租人同意场地长期租赁合同，也是有效的。或许有人认为这样的规定会减损出租人的权利，但民法典之所以作出如此修改，目的是避免经济交往活动长期依附在不确定的法律关系上，进而影响到经济秩序的稳定；此外，即使认定私自转租行为有效，出租人或二手承租人依然可以通过追究转租一方的违约责任来维护自身的权利。

回到本案，虽然原告甲公司在未得到出租人（丙公司）同意的情况下将案涉办公场所转租给乙公司，但甲公司的行为仅违反了其与案外人丙公司间的租赁合同约定，而被告乙公司并非该份租赁合同的当事人，无权以甲公司违约为由不履行自己的合同义务。

最终，西固法院判决支持了原告甲公司的诉讼请求，判令被告乙公司限期搬离房屋并支付拖欠的租金，现判决已发生法律效力。

END

供稿：辛文峰