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审理经过

上诉人株**达*限公司因与被上诉人及原审第三人租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2012）株荷法民一初字第1128号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人株**达*限公司的法定代表人彭*，委托代理人郑*、钟*；被上诉人的法定代表人蔡*，委托代理人高起群、谭*；原审第三人的法定代表人彭*，委托代理人郑*、钟*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2002年2月9日，原株*炭公司作为甲方与（2002年6月14日变更为）作为乙方签订了《场地租赁合同》，合同约定：为了搞活经济，开拓市场，解决职工就业及稳定企业发展，根据乙方需要，甲方同意将位于公园路37号煤场的部分土地及房屋、车库、库房租赁给乙方经营。租赁期限为12年，自2002年5月1日起，至2014年4月30日止。在租赁期内，乙方必须安置甲方十五名职工的工作，人员由乙方在甲方所提供的在职职工中挑选，并与之签订劳动聘用合同。乙方在租赁期间如需改变、拆除甲方所提供的房屋设施株洲场地出租，必须书面报请甲方同意后方可进行（具体事宜由双方协商另立补充协议）。乙方在租赁期间新建房屋设施应与甲方协商，并以甲方名义报建，建成后产权归甲方所有，在租赁期间内由乙方使用，租赁期满，所有新建房屋设施全部无偿归甲方所有（轻钢结构的临时性建筑物除外）。乙方在租赁期间利用甲方场地兴建轻钢建筑，必须取得合法手续方可进行，合同期满后，可由乙方自行拆除，但场地必须恢复原状，也可双方商定该轻钢结构建筑转让事宜。双方约定租赁期内如乙方不履行合同款第三、四、五、六条，则视为违约，甲方有权要求赔偿损失及终止合同。

合同签订后，株*炭公司将场地交给被告，株洲*限公司以株*炭公司的名义报建，在租赁场地上建造了一栋屋顶为轻钢结构、墙体为砖混结构的正式建筑，并成立了，对丰泰家居广场的市场实施管理。被告及第三人按照合同约定及时向株*炭公司及改制后的株洲市*责任公司、株洲亚和置业*公司交纳租金。

2002年7月8日，株*炭公司作为甲方与株洲*限公司（株洲丰*限公司）作为乙方达成了《关于拆除批发部办公楼的补充协议》。

2002年11月28日，向株*炭公司发出招聘《通知》，要煤炭公司推荐15-20名在职职工来丰泰*公司报名，参加考试、考核，同等条件下优先录用。2005年7月15日，向株洲湘*任公司发出《通知》，要求湘汇*任公司推荐在职职工到参加应聘。湘*司发出函告，声称被告单方提出不平等、苛刻的条件，违背合同安置在职职工的约定，并要求被告赔偿因此造成的损失。截至起诉时，被告及第三人没有安置原告方的一名职工。原告认为被告及第三人没有按约定安置15名职工及办理产权证，也没有对应安置的15名职工进行补偿，给原告造成了巨额经济损失，故诉至法院。请求：1、依法解除原告与第三人及被告2002年2月9日签订的《场地租赁合同》及其2002年7月8日签订的关于拆除批发部办公楼的补充协议；2、判令第三人立即搬离租赁场地，返还租赁物及地上建筑物（依合同约定，按现状返还）；3、由被告及第三人连带赔偿违约给原告造成的15个员工工资损失，以鉴定报告的数据为依据，算至解除合同之日止；4、请求被告为原告办理被告租后新增固定资产的产权登记手续，或被告交出相应的报建手续，由原告自行办理，被告承担办证的相关税、费。

另查明，2000年7月17日，株洲市人民政府向各县、市、区人民政府、市直机关各单位，各企事业单位印发株政发（2000）19号《株洲市市属企业进行“置换国有资本，改变职工身份”改制工作实施办法》。2001年1月17日，株*炭公司第八届第二次职工代表大会经过讨论，审议通过了“置换国有资本，改变职工身份，组建*公司的实施方案”。2002年5月22日，株*炭公司第八届第三次职工代表大会通过了“关于职工改变全民身份的处置方案”。2002年6月6日，株洲市财政局向株*炭公司发放了株财权（2002）82号《株洲市财政局关于对株*炭公司申请资产处置的批复》。2002年11月1日，株*公司改制为株洲湘*任公司后，与改制企业内退人员及新股东重新签订劳动合同，2011年3月17日变更为株洲亚和置业*公司。

另原审法院根据原告株洲亚和置业*公司的申请，对被告、第三人因违约需赔偿支付15名员工12年工资及各种福利金额的数额进行司法鉴定。2014年1月3日，湖南天岳联合会计事务所作出了鉴定报告。鉴定结果：方案一：依据亚和*公司2002年5月-2013年6月实际人均月工资计算，15名员工2002年5月-2013年6月工资总额为2069730元；依据亚和*公司2002年5月-2013年6月实际人均月缴基数与比例计算，15名员工2002年5月-2013年6月住房公积金总额为94056元、养老保险金462930元、医疗保险金116930元、失业保险金44525元、生育保险金23386元金、工伤保险14569元；依据方案一，株洲亚和置业*公司15名员工十二年（2002年5月1日－2013年6月30日）的工资及养老、医疗、失业、生育、工伤保险及住房公积金费用总额为2826126元。方案二：依据湖南省历年最低工资标准中的较高值（源于网上公开数据，基本与株洲市最低工资标准一致）与场地租赁合同第五条“最低月工资不得少于500元”综合计算，15名员工2002年5月-2013年6月工资总额为1440600元；住房公积金、养老、医疗、失业、生育、工伤保险金的金额同方案一；依据方案二，株洲亚和置业*公司15名员工十二年（2002年5月1日－2013年6月30日）的工资及养老、医疗、失业、生育、工伤保险及住房公积金费用总额为2196996元。结论三：根据株*炭公司与于2002年2月9日签订的场地租赁合同第五条，住房公积金及各项保险费用总额系根据亚和置业*公司平均缴费水平计算。亚和置业住房公积金及各项保险费用总额占工资总额的比例为36.55%，如果方案二中采用该比例计算住房公积金及各项保险费用总额，则株洲亚和置业*公司15名员工十二年（2002年5月1日－2013年6月30日）的工资及养老、医疗、失业、生育、工伤保险及住房公积金费用总额为1967139元。

一审法院认为

原审认为，本案系租赁合同纠纷。就原、被告所争议的焦点原审分析如下：

一、被告及第三人是否违反《场地租赁合同》第五条内容的约定，是否应当向原告支付15名员工至合同解除之日的工资福利，《场地租赁合同》是否应当解除？何时解除？

2002年2月9日，株*炭公司（甲方）与株*达实业有限总公司（乙方）签订了《场地租赁合同》时，煤*司正在改制，依据合同约定，不管煤*司的职工是否享受了企业改制的国家相关优惠政策，被告都有义务按照合同约定为原告安置15名职工。第三人株洲丰*限公司虽然在2002年12月开业前向株*炭公司发出招聘《通知》，通知煤*司派在职职工前往应聘，但根据双方签订的《场地租赁合同》之约定，安置不是招聘，安置是无条件的，被告必须履行合同约定为原告安置15名职工的义务，否则视为违约；至今，被告没有为原告安置职工上班，也没有给应当安置的员工发放工资及相关福利，依据《场地租赁合同》第九条第二款之约定，原告有权要求赔偿损失及终止合同。故原告要求解除其持有的《场地租赁合同》，并要求被告赔偿损失，符合法律规定的部分，原审法院予以支持。

《场地租赁合同》第五条中约定，安置职工的工资待遇，由被告根据工作岗位而定，但最低月工资不得少于500元的约定。对此，关于15名员工工资补偿，按照湖南天岳联合会计事务所作出的鉴定报告中的方案二，依据湖南省历年最低工资标准中的较高值（源于网上公开数据，基本与株洲市最低工资标准一致）与场地租赁合同第五条“最低月工资不得少于500元”综合计算，15名员工2002年5月-2013年6月工资总额为1440600元；根据场地租赁合同第五条“乙方还应承包该十五名职工的社保基金（以甲方提供的社保基金金额为准）”之约定，被告还应向原告支付15名员工2002年5月-2013年6月工资养老保险金462930元；但对于其他待遇（如奖金、福利、休假等），因原告的员工没有在被告处上班，且合同约定也不明确，不予支持。综上，由被告补偿原告15名员工工资1440600元、养老保险金462930元，合计1903530元。

二、《关于拆除批发部办公楼的补充协议》是否可以解除

2002年7月8日，株*炭公司作为甲方与株洲*限公司（株洲丰*限公司）作为乙方达成了《关于拆除批发部办公楼的补充协议》，该份补充协议的主要条款即批发部办公楼的拆除工作已经完成，补偿双方也已经按协议履行，该份补充协议可以随主合同《场地租赁合同》一并解除。

三、被告及第三人是否应当将家具广场立即交给原告，为原告办理被告租后新增固定资产的产权变更登记手续，或由被告交出相应的报建手续，由原告自行办理，被告承担办证的相关税、费，并将水电户头办至原告名下？

因被告方违约，原告有权要求终止合同，因此原告要求第三人立即搬离租赁场地，符合法律规定，原审法院予以支持；第三人不是《场地租赁合同》的一方当事人，租赁物及地上建筑物应当由被告按照合同约定进行返还株洲场地出租，故原告请求第三人返还租赁物及地上建筑物，不符合法律规定，原审法院不予支持。合同没有约定办理租赁场地后新增固定资产的产权登记手续及相关办证费用如何承当的相关内容，故原告要求被告及第三人为原告办理被告租后新增固定资产的产权登记手续、承担办证的相关税、费的请求不符合法律规定。因新增固定资产的报建资料在被告手中，合同解除后，被告应当交出相关报建资料，配合、协助原告办理新增固定资产的产权登记手续。根据《场地租赁合同》第四条之约定，被告及第三人在租赁原告场地后兴建的丰泰家居广场的水、电户在本合同到期后无偿的归甲方所有，但合同也没有约定由被告及第三人将水、电户头办至原告名下，故原告诉讼请求被告及第三人将水、电户头办至原告名下不符合法律规定。

《场地租赁合同》解除后，关于租金等其他结算问题，原、被告双方可以另案处理。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，并经原审*委员会讨论决定，原审法院判决：一、原告株洲亚和置业*公司（原株*炭公司改制更名）与被告株*达*限公司在本判决生效之日解除2002年2月9日签订的《场地租赁合同》及2002年7月8日签订的《关于拆除批发部办公楼的补充协议》；二、被告株*达*限公司、第三人本判决生效之日起十日内搬离租赁场地，并由被告株*达*限公司返还租赁物及地上建筑物；三、被告株*达*限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告株洲亚和置业*公司因没有按合同约定安置十五名员工工资、养老保险金合计人民币1903530元；四、驳回原告株洲亚和置业*公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费26989元，鉴定费40000元，合计66989元，由原告株*和置业*公司承担5089元，被告株洲*限公司承担61900元。

上诉人诉称

宣判后，株洲*限公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审判决程序违法。1、上诉人是与煤炭公司签订的场地租赁合同和补充协议，被上诉人不是由煤炭公司更名而来，租赁场地的建筑物没有纳入煤炭公司的改制范围，其不是本案适格主体；2、原审法院超标的收案，程序违法。二、原审判决事实不清、证据不足，结果错误。1、原审已认定上诉人与煤炭公司2002年签订的补充协议已履行完毕，不应再判决解除；2、双方《场地租赁合同》约定“乙方在租赁期间利用甲方场地兴建轻钢建筑，合同期满后，可由乙方自行拆除，但场地必须恢复原状，可双方商定该轻钢结构建筑转让事宜。”因租赁物上的轻钢建筑是上诉人所建，原审判决地上建筑物返还违反合同约定，且地上建筑物也指向不明；3、根据合同约定，上诉人是从煤炭公司所提供的在职职工中挑选，并实行聘用制，不是无条件安置。煤炭公司没有向上诉人提供在职职工名单，无人来公司受聘，就不能享有工资和养老保险。煤炭公司改制后职工都从政府领取了安置费，根本不存在由被上诉人安置职工的事实；4、工资是用人单位对员工的劳动所支付的报酬，被上诉人与员工建立劳动关系，支付劳动报酬是其法定义务，不能将工资和养老保险金视为损失；5、被上诉人怠于行使权利，无权对损失的扩大主张赔偿。

被上诉人辩称

被上诉人株洲亚和置业*公司答辩认为原审认定事实清楚，审判程序合法，判决基本正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由是：一、被上诉人主体资格完全适格。1、工商登记资料显示被上诉人是由株*炭公司变更沿袭而来；2、煤炭公司是承债式改制，被上诉人承继了原煤炭公司的一切权利义务；3、上诉人与被上诉人履行场地租赁合同及补充协议的实际，证明双方之间存在租赁法律关系。二、被上诉人依照双方合同约定，提出解除合同、赔偿损失的请求于法有据。1、上诉人负责安置被上诉人的15名员工是双方合同约定的上诉人获得租赁场地的先决条件。被上诉人多次以书面、口头形式要求上诉人履行义务，但上诉人没有安置一名职工，是严重违约。2、15名职工是由被上诉人发给生活费和购买五险一金，上诉人应承担赔偿责任；三、原审判决上诉人将本案诉争场地及地上建筑物无条件返还是正确的。双方合同对新增建筑物的产权归属及处理有明确约定，对主体建筑的建设要以甲方名义报建，租赁期满归甲方所有，对主体建筑以外的临时性建筑只要求取得合法手续，归乙方处置。丰泰国际家居广场是以被上诉人名义报建，其产权应归被上诉人。

原审第三人的参诉意见与上诉人一致。

二审期间，上诉人提交了五组证据。证据一，《联合经营协议》，拟证明亿*公司与煤炭公司在订立租赁合同前有过合作的意思表示，同时也印证了《场地租赁合同》约定的是轻钢结构建筑在经营期满时由双方协商处置；证据二，丰泰家居广场效果图、株洲*设计院的丰泰家具园总平面规划，拟证明家居广场是轻钢结构的正式建筑物；证据三，株洲市规划局认可的总平面规划图以及该局规划工程科关于丰泰家居广场同意报建的立面图，拟证明家居广场是规划部门批准实施建设的合法建筑物；证据四，株洲湘*任公司股东名册、股东会决议及其董事会决议，拟证明龚*、邹*二人系湘*司的股东及董事的主体身份，补强证明一审龚、邹两人的证言（湘汇企业管理混乱，职工不服管理，不愿意参加亿达公司招聘的原因）；证据五，株洲建*计事务所关于株*炭公司整体资产评估报告书（株建会（2002）评字第016号，拟证明租赁场地上的建筑物并未纳入煤炭公司的改制范围。

被上诉人株洲亚和置业*公司认为上诉人提交的证据不属于新证据。对证据一不予认可，认为该协议未实施，与本案无关，且真伪无法辨认；对证据二、三有异议，规划许可证是框架结构，不是轻钢结构，也说明该建筑是以被上诉人名义报建，应归被上诉人所有；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议。两人虽是股东，但不属其分管工作，股东名册是丰泰广场建成之前的，无法证明广场建成后两人是否仍是公司股东，两证人也未出庭作证。对证据五的真实性无异议，但认为不能实现上诉人的举证目的。

原审第三人对上诉人提交的证据无异议。

本院认为

本院认为被上诉人对证据一的异议成立，对该证据不予采信。对其余四组证据的真实性予以采信，对证明目的结合本案其他证据综合认定。

本院对一审查明的事实予以确认。另查明，持有《场地租赁合同》第六条第3款“轻钢结构的临时性建筑物除外”的“临时性”三字已划去，此处还加盖了株*炭公司的公章。

本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议的焦点是：1、《场地租赁合同》、《关于拆除批发部办公楼的补充协议》是否应当解除？2、是否应当返还租赁物及地上建筑物？3、株洲*限公司是否应赔偿未按合同约定安置员工的工资、养老保险金？现分析述评如下：

1、《场地租赁合同》、《关于拆除批发部办公楼的补充协议》是否应当解除？

从企业注册登记资料看，株*炭公司1993年2月23日成立，经济性质为全民所有制，2002年11月1日，公司名称变更为株洲市*责任公司，经济性质为，2011年3月17日，公司名称再次变更为株洲亚和置业*公司。因此，株洲亚和置业*公司是由株*公司变更而来。虽然在租赁场地上建丰泰家居广场是在株*炭公司资产处置之后，未纳入改制范围，但这并不能否定株洲亚和置业*公司对株*炭公司的权利义务承继关系。上诉人向株洲市*责任公司、被上诉人交纳租金及双方履行租赁合同中的往来函件，也说明上诉人认可了被上诉人对租赁合同主体的继受。故上诉人主张被上诉人主体不适格理由不成立，本院不予支持。

本案中，株*炭公司与上诉人签订《场地租赁合同》时，煤*司正在改制，依合同约定与合同目的，不管煤*司的职工是否享受了企业改制的相关优惠政策，上诉人的合同义务之一是提供15个工作岗位安置改制企业员工。虽向株*炭公司、株洲湘*任公司发出了招聘通知，但对工作岗位提出了年龄、学历和工作经验等诸多条件限制，造成双方安置职工的约定实际无法履行，其责任在上诉人，上诉人行为构成违约。综合考虑，本案租赁合同即将到期，双方已无继续履行的可能和必要。本院认为解除合同更有利矛盾化解，原审法院判决合同解除并无不当。虽然双方对《关于拆除批发部办公楼的补充协议》中关于拆迁补偿约定已履行完毕，但该协议中补充的租金条款还一直在履行。因此，原审判决该补充协议随主合同《场地租赁合同》一并解除本院亦予支持。

2、租赁物及地上建筑物是否应予返还？

本院认为在土地租赁合同中承租人应当根据租赁期限长短决定合理的投资和建设规模，除法律规定和当事人另有约定的外，在租赁地上形成的不可分割之添附物应随地返还出租人。本案双方《场地租赁合同》第六条第3款约定“乙方在租赁期间新建房屋设施应与甲方协商，并以甲方名义报建，所成后产权归甲方所有，在租赁期间内由乙方使用，租赁期满，所有新建房屋设施全部无偿归甲方所有（轻钢结构的临时性建筑物除外）。”第4款约定“乙方在租赁期间利用甲方场地兴建轻钢建筑，必须取得合法手续方可进行，合同期满后，可由乙方自行拆除，但场地必须恢复原状，也可双方商定该轻钢结构建筑转让事宜”。本案双方争议地上建筑物是以甲方名义报建的，因此，原审判决由株洲*限公司将其返还给株洲亚和置业*公司并无不当。虽然株洲*限公司持有的合同中“临时性”三字已删除并加盖了煤炭公司的公章，但株洲亚和置业*公司持有的合同此处并无变更，无法认定删改的真实性。故，现有证据不足以证实上诉人持有合同上的条款变更是双方意思的一致表示。且本案中地上建筑物不随地返还，出租人将无法使用出租地，对出租人也显失公平。故租赁土地及地上建筑物应当一并返还本案被上诉人。

3、株洲*限公司是否应赔偿未按合同约定安置员工的工资、养老保险金？

依《场地租赁合同》约定，上诉人违约，被上诉人有权要求赔偿损失。被上诉人因上诉人未提供工作岗位而向未上岗职工发放了工资和购买五险一金。因此，一审法院可以参照支付的工资和社会保险费用为依据计算被上诉人因上诉人违约造成的损失。湖南天岳联合会计事务所作出的工资、养老保险金鉴定结论依据的是湖南省历年最低工资标准中的较高值，并综合考虑了双方合同中关于社保待遇的约定及实际人均月缴基数情况，故原审以此结论确定损失并无不当。本案上诉人违约，被上诉人应在合理期限内及时行使合同赋予的解除权和赔偿请求权。因其怠于行使权利，致使损失扩大，其对扩大的损失部分应承担责任。被上诉人因上诉人违约造成的损失1903530元，本院酌定由上诉人承担1300000元，被上诉人自行承担603530元。

另，因上诉人未在一审中对案件管辖提出异议，故其上诉主张原审超标的收案，程序违法的理由，本院不予支持。

综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省株洲市荷塘区人民法院（2012）株荷法民一初字第1128号民事判决的第一、二、四项，即原告株*和置业*公司（原株*炭公司改制更名）与被告株**达*限公司在本判决生效之日解除2002年2月9日签订的《场地租赁合同》及2002年7月8日签订的《关于拆除批发部办公楼的补充协议》；被告株**达*限公司、第三人本判决生效之日起十日内搬离租赁场地，并由被告株**达*限公司返还租赁物及地上建筑物；驳回原告株*和置业*公司的其他诉讼请求；

二、撤销湖南省株洲市荷塘区人民法院（2012）株荷法民一初字第1128号民事判决的第三项，即被告株洲*限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告株洲亚和置业*公司因没有按合同约定安置十五名员工工资、养老保险金合计人民币1903530元；

三、被告株洲*限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告人民币1300000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费、鉴定费共66989元，二审案件受理费26989元，共计93978元，由负担23000元，株洲*限公司负担70978元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月一日