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封面新闻记者 毛茂沙
2018上半年成都土拍热点区域
主城：武侯新城、高新中和、凤凰山、三圣乡、八里庄
近郊：华府、元华-站华、龙泉东山、犀浦、新都新城、外光华、天府中心及周边
远郊：新津牧马山、金堂淮州新城、青白江北部新区、彭州南部新城、崇州羊马镇
从上半年的土拍热点，就可以看出成都下半年的开发热点。2018上半年，成都房地产市场迎来“刚需优先”、“5.15”等新政，调控持续收紧，在相当程度上遏制了投机性炒房，住房市场逐渐向理性回归。
而作为房地产市场最重要影响因素之一的土地市场，半年表现如何？
整体看，受宏观政策性调控影响，2018上半年大成都土地市场量涨价跌，溢价率全面下滑彭州土地出租，呈理性回归趋势。
锐理数据显示，2018上半年大成都土地市场整体供应10119亩，成交9415亩，同比2017上半年均有两倍又余涨幅，量达224%及244%。
价格方面，平均起拍楼面价为2774元/㎡，平均成交楼面价为3277元/㎡，同比2017年前二季度均有43%下降比。
从区域看，主城及近郊趋于理性，三圈层热度激增，为供销主力，占比超过50%，同时远郊地价全线刷新。
2011-2018.6成都土地市场供销及楼面价走势图（单位：亩、元/㎡）
2018上半年成都地价热力图
1
中心城区量平价跌
高新中和及武侯新城为供销主力
分圈层来看，2018年上半年中心城区（传统5城区+高新南区）整体量平价跌。
具体看，上半年整体供应1230亩，成交833亩，同比持平；起拍价6452元/㎡，同比增长9%，成交价8195元/㎡，较2017年上半年9962元/㎡下跌明显。
2018上半年成都6城区土地供应总量及同比变化
其中，高新南区供地5宗，平均成交价为12607元/㎡，最高成交价13000元/㎡，区域上主要集中于中和板块。
传统五城区中，武侯供应3宗共333亩，全部来自于武侯新城板块，而整个上半年大成都最高楼面地价也正出自该板块，为金科13600元/㎡+配建并无偿移交15%的租赁住房（约1.04万㎡）竞得的49亩纯宅地；此外，金牛也同等供应3宗，分别来自于沙河源、营门口及凤凰山。
2018上半年成都天府新区拍卖成交土地分布图
天府新区方面，同比供销均有成倍涨幅，溢价率下降明显，以怡心湖及天府中心为主力板块。整体供应766亩，成交931亩，起拍均价2027元/㎡，成交均价2166元/㎡。
2
近郊量涨价跌
龙泉驿东山国际板块表现突出
近郊方面，量涨价跌，龙泉驿、新都、郫都为主要代表。整体供应3031亩，成交2413亩，同比涨幅分别达254%及238%，成交均价3127元/㎡，同比2017上半年的6940元/㎡下降明显。
2018上半年成都近郊分区供地表
拍卖土地中，新都供应最多合484亩，且均为单宗超百亩大幅地块；郫都供应5宗，共271亩，龙泉驿供应4宗，共217亩。成交方面，龙泉驿东山国际版块表现突出，先后有卓越城7950元/㎡成交楼面价、51.42%溢价率竞得地块及领地9400元/㎡成交楼面价、570.91%溢价率竞得地块。
3
远郊供销占比超50% 地价全线刷新
成大成都土地市场头号热门区
对比发现，远郊为2018上半年成都土地市场的头号热门区。从供销方面看，供应5091亩，成交5238亩，占比均在成都总量50%以上，为大成都主力供销区域；价格方面表现为远郊地价全线刷新、涨幅明显，目前成交均价为2705元/㎡，同比增长64%彭州土地出租，与近郊价差仅590元/㎡。
具体来看，都江堰、新津、彭州位列供销前三，而从热力看青白江、金堂等地均备受关注。
2018上半年成都远郊分区供地表
数据显示，都江堰共出让15宗地达1115.3亩，占上半年远郊供销第一位。
从土拍史看，都江堰在近年来虽一直有连续放地，但在地价上一直平淡，而在今年上半年中，都江堰最高地价一把提升至5209元/㎡，为业界震惊。
2018上半年成都远郊分区供地地图
而作为与天府新区接壤的最近远郊，新津受天府新区外溢影响明显，早期兴起的花源镇牧马山一带高度居住区也奠定了相应基础。
2018年上半年，新津总共供应8宗合552.3亩，成交价全部在4000元/㎡以上，最高成交地价为4月19日由雅居乐及金融街创下，分别6324元/㎡及6234元/㎡。
记者从新津县国土资源局的公开数据看到，截止4月20日，新津以43.76亿元总价排名全市经营性土地成交额第一，亩均土地价格达793万元。
新津区位图
彭州上半年合计供应6宗共512.3亩，均是1月出让的南部新城地块，最后该场土拍有2宗地超2000元/㎡成交，平均成交价1840.5元/㎡。
而从整个彭州土拍史看，除2017年12月27日置信联合体以89%溢价率、2550元/㎡楼面价竞得的单宗地块外，从未有土地价过2000元/㎡，且其中多数地块成交价均在1000元/㎡以下。
彭州南部新城效果图
青白江上半年供应4宗，地价天花板为花样年创下的4740元/㎡，另3宗分别由人居、美的、恒大摘得。
主要供地点为青白江北部新区，即屡次走入大众视野的凤凰大道、凤翔大道沿线，目前该区域已有金科、万科、佳兆业、人居、美的、新城等多家品牌开发商的安营扎寨。
青白江区北部新区规划图
金堂在上半年地价也全面刷新，2月淮州新城首次放地，即以金堂地价新高4200元/㎡成交，而在此前两年内金堂最高楼面价保持者仅为1050元/㎡成交的1宗38亩商服用地。
金堂淮州新城规划图
此外，5月底崇州拍卖的2宗地也值得注意，同来自羊马镇的2宗地在不到一周的时候内相继被拍出3900元/㎡、4237元/㎡的成交价，溢价率达148%及172%，为业界震惊。
实际上，相比于其他远郊区，崇州在土地供应节奏一直十分缓慢，2016年至今，崇州总共仅出让10宗约538亩住宅类用地，除却今年上半年的2宗地外此前地价一直表现平淡。
崇州羊马镇位置图
实际上，透过土地市场，总能摸出未来楼市变化的大致脉络，而目前土地市场的热点，也正为未来两年楼市热门区域的大致分布。
伴随政策性调控及主城的日益饱和，三圈层将得到更多行业关注，于置业者而言，无疑也增加了更多选择。
选择在哪里？以下为预测性总结
备注：仅供参考
