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“很多朋友在后台留下了问题，看来还可以写个《续篇》。”
文：芬必得 /图：钟晗教授
Q6：
民法典生效后，转租规定有什么变化？
Q7：
次承租人代承租人支付其欠付的租金和违约金，出租人能否拒绝？
Q8：
承租方的优先购买权如何实现/排除？
Q9：
买卖带租约的商铺有哪些风险？
Q10：
商场、园区物管公司有哪些侵权赔偿风险？
Q1—Q5：
Q6
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民法典生效后，转租规定有什么变化？
《民法典》第717条重新明确，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
相比老规定的“超过部分无效”，仅仅是表述的调整？还是有法律的深意？
应该说，合同无效这一法律制度，往往意味着自始无效、绝对无效，合同无效的法律后果是恢复到合同履行前的状态。但随意经济发展，交易更加频繁和复杂，出现有无效合同已经履行完毕、故意签署无效合同来骗取对方利益而后又申请法院确认合同无效等不诚信的行为，法律上渐渐将合同无效与合同无法履行的概念区分开来。
转租合同，将“无效”的范围仅限于对出租人，不影响对承租人与次承租人之间的合同关系的评析。假如出租人不同意履行超出原租期的转租，那么承租人将面临转租合同无法履行，其与次承租人的关系按违约责任处理。
在一些“二房东”的项目中，二房东便可以运用该条款，招商时对优质商家采用更长租期的租约。
Q7
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次承租人代承租人支付其欠付的租金和违约金，出租人能否拒绝？
《民法典》第719条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
这个条文在旧的规定中已经存在，在司法实践中却存在这样的疑问：次承租人要求代承租人支付欠付的租金和违约金，出租人能否不同意，而坚持要求解除合同腾退房屋？
这里实际探讨的是出租人有没有选择继续履行与不履行的权利。
从条款本意来说，此处的转租应当是出租人同意的转租，即出租人在决定是否给予转租时已经表示过自身的意思。
因此，此刻只需保障出租人收取约定的租金的权利即已经是对出租人充分的保护，次承租人代付欠租和违约金换取对租赁场地的继续使用，出租人没有权利拒绝次承租人的代为履行的要求。从物尽其用、维护交易安全稳定的原则来看，次承租人对自己的转租的期待利益（继续承租）也应当获得保护。
那么，次承租人代付的租金和违约金，有没有“相应性”的要求？换言之，次承租人是否仅代付其转租的范围的欠租及违约金？次承租人应不应当就违约与否、违约金高低提出抗辩？
这在商业地产诉讼实务中争议非常大。承租人将商场分隔后分别转租给不同的商家，对代付欠租各次承租人有的同意有的不同意，不同意的商家自然会趁机“逃生”或者被诉讼清场，那同意代付的商家，代付承租人欠租的范围应当如何确定？
显然，在商场、园区分租转租的情况下，要求次承租人代付整体的欠租和违约金，有失公允。以次承租人转租的面积欠租和违约金作为代付的范围更为合理可行。
至于违约金的计算标准，常见租赁合同约定欠租的违约金高达每日3%，次承租人能否主张过高？
对此，我们认为，非经判决、仲裁根据法律规定和相对方抗辩而对违约金标准作出调整，双方当事人的约定应具有法律约束力，代付欠租的情况下次承租人亦未取得代替承租人在第一手租赁合同的当事人法律地位，即使违约金约定高于一般司法裁判调整的标准，次承租人代付后仍可以抵扣或向承租人追偿，其权益可以得到救济。
Q8
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承租方的优先购买权如何实现/排除？
《民法典》第726条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
除了承租人的优先购买权，实务中租赁合同常常还会有优先续租权的约定。同等条件下的优先权，通常被认为是一项基本无法兑现的虚权利。原因在于“同等条件”非常难以界定。标的物、价款当然是成交条件，但谁能说支付期限、支付方式不是成交条件？买受人的履行能力差异更是交易与否的条件。
对于商场、园区通常面积较大，一个房产证下分租给多个租户，如果物业需要转让，自然不希望租户来捣乱。因此，建议在租赁合同中约定承租人放弃优先购买权。对于既定的没有放弃优先购买权条款的合同，转让时可以考虑打包转让，突破单个承租人的租赁范围。
那么在单个有证商铺转让的情况下，是否就必然被承租人这一环拖累呢？
《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
此条文主要是梳理了以往的司法解释发布。这里的赔偿责任实为侵犯优先购买权的侵权赔偿。按照侵权责任的构成要件分析，承租人如果主张赔偿责任，面临的最大困难是就损失多少进行举证。
此外，我们曾办过一起承租人起诉侵犯优先购买权而请求确认出租人与买受人的买卖合同无效，并据此抗辩支付租金的案件，该案庭审过程中，法官询问承租人是否同意以买受人同样的条件购买商铺，承租人回答支付时间要延长筹集资金再购买。后承租人被驳回诉讼请求。买受人另案起诉追索过户后的租金北京商场场地租赁，获得法院支持。
Q9
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买卖带租约的商铺有哪些风险？
《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是通常所说的“买卖不破租赁”。
然而，有的租赁不被法律所破，却被现实所困扰。
举例，有一家肯德基与房东的租赁合同条款写得很明确，房东先开发票，必胜客用发票走请款，否则必胜客可以拒付而不作为违约。
后房东将房屋出售给买受人，也履行了必要的通知手续。按照规定，买受人要拿着租赁合同才能到税局代开发票，但是买受人与必胜客由于客观原因，不能完全按照原租赁合同重签，面临条款的磋商，必胜客以出租方没有先提供发票为由拒付租金。
还有一例，正巧是必胜客餐厅。房东因欠款被拍卖了几个商铺，其中包括必胜客餐厅所在的商铺，新业主与必胜客的租赁合同就很难谈。
原来北京商场场地租赁，原房东是整层（整栋）商铺的所有权人，将楼梯一些公共部位作为附属约定给必胜客使用，也包括外墙一些广告位，但是该栋商铺被不同的人竞买，新业主无权对公共部位进行处分，不同意按原租赁合同履行。
最终或诉讼或让步使难题得以解决，但其中的拉锯和时间成本、律师成本等也应当列入买受人的考虑范围。
Q10
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商场、园区物管公司有哪些侵权赔偿风险？
《民法典》第1198条规定，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。
法律上通常简称这些经营场所、公共场所的商场、园区为安保义务场所，物管公司作为经营者、管理者，应当尽到安全保障义务。回想一下2018年北京西单大悦城遭遇歹徒持械斩人事件中那位抄起凳子逆行的保安，是保安职责还是见义勇为？一般认为，商场保安在面对侵入商场的暴力事件时负有拦截、制止和报警等义务，如果歹徒持刀枪或力量过于悬殊，亦不鼓励保安人员“肉搏”，应当寻求警力。
过去几年有很多商家售假，商管公司被列为被告的案例，如果商家无证照经营、商管公司无法提供商家的主体信息或证明自己无过错，会被法院判赔。近几年就有健身房、培训机构等预存制、会员制的商户收了消费者的钱款后跑路，导致消费者聚集到商场维权等事件，对商场造成负面影响。商场、园区应当对这类的商家加强巡查管理，辅以收取保证金等方式加强监管。
《民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
商场准备举办节庆活动搭设T台，结果晚上的台风将T台刮倒压伤他人；暴雨致使车库被淹，车辆被泡；雨水导致围墙倒塌，压到车辆；电梯的安全事故等等，一些管理者认为台风、暴雨是不可抗力，应当免责。但从法律规定出发，实质的争议点在于管理方有没有过错？日常管理的工作、天气预警后的应对措施，都是管理方应尽的举证义务。
为此，我们建议管理方就日常安全巡查、设备设施管理建立台帐，对建筑物、构筑物进行安全性论证（房屋安全鉴定）并留存相关报告，还需制定应急预案、储备应急物资。
最最强烈建议的是购买保险，避免理赔争议，转嫁经济风险。
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