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烟台开发区土地怪现状:违规出让、暴力拆迁、土地闲置

时间：2011-8-25 8:45:03 出处：时代周报 643次 去论坛侃侃

核心提示：在山东烟台经济技术开发区内，每年分配的土地指标只有几百亩，而开发区主干道黄河路与长江路上的土地早已被瓜分完毕，在这样一个黄金区位，却有着两块地块一直被上访户们以“违规出让、暴力拆迁、土地闲置”等问题层层向上举报，成了经开区乃至福山区的“心头病”。

在山东烟台经济技术开发区（下称“经开区”）内，每年分配的土地指标只有几百亩，而开发区主干道黄河路与长江路上的土地早已被瓜分完毕，周围高楼林立，在这样一个被开发商们觊觎的黄金区位，却有着两块被俗称为东颗粒厂、西颗粒厂的地块突兀地长满荒草，一直被上访户们以“违规出让、暴力拆迁、土地闲置”等问题层层向上举报，成了经开区乃至福山区的“心头病”。

土地财政的红利让两区之间曾为地块明争暗斗，这也导致地块复杂的历史遗留问题产生。问题尚未解决，两块地却被当地名不见经传、注册资本金只有1800万元的四级资质开发商以极低的成本，分别于2005年及2008年竞得。招、拍、挂流程是否合法、闲置是否被纵容、是否有谁从中获利？地块上流离失所的租赁户们一直在追问……

竞拍前土地合同已签好

虽然颗粒厂所在地为经开区，但其一直为福山区福新街道办事处镇办企业，土地性质为集体建设用地，也是福山区的“飞地”。后来由于管理层矛盾，拆分为东、西颗粒厂，东颗粒厂的地块上成立了、等，西颗粒厂地块上成立了。

20世纪90年代初期，几个公司分别将土地和房产对外出租，吸引了大量租赁户前来经营。时代周报记者获得的两份东颗粒厂租赁户与烟台利华签订的《房产使用权租赁合同》及《土地使用权租赁合同》显示，有效期至2019年。

合同约定，如果租赁期间，甲方将整体土地所有权转让给第三方，土地所有权取得方即成为合同甲方，租赁期间，甲方不得以任何理由拆迁乙方地面建筑，国家统一规划（属公共建设）征用该土地除外，由土地占用方根据国家标准给予补偿。事实上，东颗粒厂地块上，签订类似租赁合同的并不在少数。

后来，由于烟台利华经营不善，将土地使用权抵押给了福山农村信用社，福山农村信用社旋即成为甲方。

2005年8月，烟台市国土资源局福山分局将东颗粒厂地块111981平方米（168亩）挂牌出让，8月11日为挂牌截止日，挂牌起始价为66万元/亩，即地块底价为11088万元。最终，以11286.119万元竞得。

虽然挂牌公告显示日期为2005年7月9日，但据当地开发商反映，直到挂牌前几天，才获悉需要缴纳竞买保证金11086万元及履约保证金200万元才能参与竞拍，这相当于竞拍前即必须筹足全部土地出让金。几天内筹集1亿多元的门槛将部分开发商挡在门外。同时，当地开发商称竞得人华明房地产也并未缴纳全部保证金。

与此同时，挂牌公告显示，“本次挂牌出让宗地以公告时的现状为准，竞得人需自行协调原产权单位自行拆迁地上建筑物、平整土地及其他相关事宜，成交价款只含土地出让金及契税，不含其他任何费用。”

由于属地管理的规定，经开区为其办理土地证。时代周报记者在烟台市国土资源局经济技术开发区分局查阅土地出让合同复印件时发现，8月11日为现场竞拍，但该合同却于8月3日已经签订。

对此，烟台市国土局经济技术开发区分局并不能解释缘由。而烟台市国土资源局福山分局副局长姜珍川和土地储备中心科长蔡启国共同接受时代周报记者采访时也表示，这不太可能。“合同最少两三人审核，但谁也不敢保证100%没有笔误。”蔡启国说。

对于时代周报记者要求出示土地出让合同原件、华明缴纳的竞买保证金进账单，蔡启国刚开始称，这些材料在地籍科，具体经办人去烟台市局报送材料了。时隔不久，蔡启国又称，该人员在市局开会，手机关机，无法联系上。接近中午12点，蔡启国告知，该工作人员临时去济南开会了，赶不回来。最终烟台开发区场地出租，烟台国土局福山分局并没能出示相关原件。

据知情人士透露，起初经开区希望获得该地块，但福山区狮子大开口要价2亿元，开发区旋即放弃。同时，福山区在2003年还给租赁户们自建的厂房办理了房产证烟台开发区场地出租，约定将来如果拆迁补偿的话，20%的补偿费要上交。

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