丫空间介绍 ·丫空间(www.yaspace.cn)，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。 ·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。 ，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地 会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。

2019年2月18日，与原告签订《场地租赁合同》，约定将位于凌源区××路××号的场地出租给原告使用，租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止。合同期限届满后，双方于2020年6月10日续签《场地租赁合同》，约定租赁期限自2020年6月1日起至2023年5月31日止。

2020年4月29日，原告(甲方)长凯物业与被告(乙方)郑某某签订《水池租赁合同》，约定：“在平等、自愿的基础上，就甲方将水池出租给乙方使用事宜，为明确双方权利义务，经协商一致订立本合同。一、水池场地位于凌源区××路××号。二、水池Ａ28、29号，每月租金5500元，租期为3年，从2020年4月29日起至2023年4月29日止。三、水池Ａ28、29号，乙方租赁为水产品经营。四、租金、水电费按月支付，乙方必须在每月5号前将应付租金、水电费及其他应付费用以现金方式直接支付给甲方。五、乙方于签订本合同的同时，向甲方缴纳履约保证金20000元。合同关系终止时，在乙方履行完毕本合同约定及法律规定的所有相关义务并将租赁建筑物交还甲方，结清一切费用后，剩余部分无息退还乙方；在本合同履行期间，乙方若有违约行为，合同关系终止时履约保证金不予退还。”

协议签订后，被告向原告交纳减租履约保证金10000元。协议期满后，双方于2021年9月1日续签《关于对老经营户的减租协议》，约定2021年9月1日至2022年8月30日止，按65%收取水池租金。另查明，被告支付租金至2021年10月31日，现原告要求被告按减租后的标准即3575元／月支付2021年11月1日至2021年12月31日的租金7150元。

向法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金3575元；2.判令被告承担原告聘请律师的费用2000元；3.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付原告租金7150元。

郑某某向一审法院提出反诉请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告于2020年4月29日签订的《水池租赁合同》无效；2.判令反诉被告返还反诉原告履约保证金20000元及减租履约保证金10000元；3.本案的反诉费用由反诉被告承担。

一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，根据原、被告诉辩主张，本案争议焦点归纳为：一、原、被告签订的《水池租赁合同》是否有效；二、原告的诉讼请求是否得到支持，即被告是否应向原告支付租金及律师费；三、被告要求原告退还履约保证金及减租履约保证金的反诉请求是否得到支持。

关于争议焦点一，原、被告签订的《水池租赁合同》是否有效的问题。被告主张原告并非涉案租赁物合法权利人，且租赁物至今为止未办理任何报建手续，涉案租赁合同违反法律禁止性规定，故该合同无效。原告主张涉案租赁物是依据其与签订的《场地租赁合同》而来，其对涉案租赁物具有合法使用权，涉案租赁合同并未违反法律强制性规定，合法有效。各方当事人应就各自的主张承担举证证明责任。本案中，从原、被告签订的《水池租赁合同》名称和内容分析，该合同标的物指水池场地，不包括地上建筑物。理由如下：首先解除场地租赁协议，《水池租赁合同》约定原告将水池Ａ28、29号出租给被告经营水产品，水池场地位于凌源区××路××号。根据该约定对租赁物的描述，考虑被告签订合同的目的及租赁物的用途，说明双方租赁的标的物为场地。其次，《水池租赁合同》约定合同期满或无论任何原因导致合同提前终止或解除的，被告在租赁期间在租赁场地上所建的建筑物及固定的附属设施，无偿归原告所有。由此可以看出，合同明确约定租赁物为“场地”，并不包括“建筑物”。被告主张涉案《水池租赁合同》的租赁物包括地上建筑物，进而主张涉案《水池租赁合同》无效，与合同约定不符，一审不予支持。

关于争议焦点二，被告是否应向原告支付租金及律师费的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。庭审时，被告称其于2021年10月27日搬离涉案水池，原告已收到被告腾退的物业，此后的租金原告无权要求被告支付。原告则主张其于2021年12月底才知道被告搬离涉案水池，但具体搬离时间不清楚，并认为双方签订的《水池租赁合同》已于2021年12月31日解除。一审认为，原告将约定的水池交付被告用于水产品经营，被告作为承租人应当按约支付租金。现被告未按照合同约定支付租金，已构成违约，被告作为违约方，依法不享有合同解除权。被告在合同租赁期间单方搬离租赁物且不再支付租金，属于以自已的行为表明不再履行租赁合同，客观上致使合同目的不能实现，但被告单方搬离租赁物的行为并不当然发生解除合同的效力。现原告作为守约方，享有合同解除权，其主张涉案租赁合同于2021年12月31日解除，一审对该合同解除时间予以确认。故原告要求被告支付拖欠的2021年11月1日至2021年12月31日的租金，于法有据，一审予以支持。原告主张被告支付律师费，缺乏合同依据及法律依据，一审不予支持。

关于争议焦点三，原告是否应向被告退还履约保证金及减租履约保证金的问题。如前所述，涉案《水池租赁合同》合法有效解除场地租赁协议，被告基于合同无效提出的要求原告退还履约保证金及减租履约保证金的反诉请求，于法无据，一审不予支持。且履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，要求另一方当事人支付一定的金钱作为合同履行的担保，具有明显的担保性质，具有督促合同履行与损失补偿的双重功能，其不以接受方存在损失及损失大小为前提。本案中，原告与被告在《水池租赁合同》及《关于对老经营户的减租协议》中关于履约保证金、减租履约保证金的约定均系双方的真实意思表示，依据约定“在本合同履行期间，乙方(被告)若有违约行为，合同关系终止时履约保证金不予退还”、“如中途违约和退出者原告有权不予退还履约保证金”，即涉案履约保证金及减租履约保证金的返还前提系被告没有违约行为，鉴于被告未经原告同意，单方搬离租赁物的违约行为，依据上述约定，履约保证金及减租履约保证金不应返还。

一审判决：一、被告(反诉原告)郑某某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)2021年11月1日至2021年12月31日的租金7150元；二、驳回原告(反诉被告)的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)郑某某的全部反诉请求。

一审判决后，郑某某不服提起上诉。

二审认为，本案二审的争议焦点为：长凯物业是否应退还郑某某履约保证金及减租履约保证金。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，要求另一方当事人支付一定的金钱作为合同履行的担保，具有明显的担保性质，具有督促合同履行与损失补偿的双重功能，其不以接受方存在损失及损失大小为前提。本案中，郑某某与长凯物业在涉案《水池租赁合同》及《关于对老经营户的减租协议》中关于履约保证金、减租履约保证金的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依据双方的合同约定，郑某某若在合同履行期间有违约行为或中途退出，长凯物业有权不予退还履约保证金。现郑某某未经长凯物业同意单方中途搬离租赁物，且未按约定支付完租金，依据上述约定，涉案履约保证金及减租履约保证金不应返还。一审判决驳回郑某某的反诉请求并无不妥，二审予以维持。郑某某要求长凯物业退还履约保证金及减租履约保证金的上诉请求理由不成立，二审不予采纳。

二审判决：驳回上诉，维持原判。