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重大、疑难商事、刑事辩护资深律师谢遵振律师电话（同微信号）

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一、核心要点

司法实务中，租赁合同期满或者提前终止/解除、无效后，往往会涉及到占用费的计算标准和占用期间起止日期的认定问题。通常情况下，如果租赁合同对占用费的标准有明确约定的，则应当按照约定，实务中对此也无争议，但若租赁合同对占用费的标准并未明确约定，则司法裁判机关一般会参照租赁合同履行期间的正常租金标准计算占用期间的占用费。除了因占用费标准问题导致实务中经常引发争议外，占用期间的起止日期的认定也经常为司法实务中较难确定并解决的难题。有的案件中由于出租方证据的缺失，往往无法提供有力的证据明确承租人搬离租赁场地的具体日期，进而导致占用期间的截止日期无法明确，本文将对实务中常见的占用费和占用期间的认定进行简要分析。

二、法律实务研读

1.房屋租赁合同被认定为无效、租赁合同期满或者提前解除/终止后，占用费如何计算？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由此可见，在租赁合同无效的情形下，出租方完全可以请求法院参照原租赁合同约定的租金标准支持房屋占用费。

与此同时，在租赁合同无效外的其他情形下，占用期间的占用费标准如何计算应当区分不同的情形。在租赁合同期满或者提前解除/终止情形下，如果租赁合同有明确约定的，则应当按照租赁合同的约定计算占用费，在租赁合同并无没有明确约定且双方未能协商一致的情况下，则可以参考租赁房屋所在区域（地段）或者同类型房屋租赁市场价格水平来确定。

2.租赁合同无效后场地使用费和场地租赁费的区别，出租方能否主张免租期的占用费？

实务中，在租赁合同无效的情况下，出租人主张免租期内的占用费在理论上是可以获得支持的，因为租赁合同无效即包括免租条款在内的合同条款自始无效，因此，关于免租的规定就不对出租方和承租方产生法律约束力，出租方完全有权向承租方主张占用费，但是具体到不同的案件，法官会根据案件的不同情况，根据自由裁量权从公平原则出发对占用费进行认定。对于租赁合同无效情形下的免租期内占用费问题，司法实务中基本形成了以下主流观点：

“无效房屋租赁合同案件中约定的免租期条款应同时无效。承租人应返还免租期内占有房屋所获取的利益，即出租人有权基于不当得利向承租人主张该期间的房屋占有使用费。一般情况下，出租人在免租期内的收益实质体现在租赁期内所收取的租金总额中，如在租期履行完毕的情形下，可理解为出租人已实际实现免租期的收益，故其无权再行主张。因此，基于公平原则，法院应在参照合同约定租金标准的情况下，结合承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例，以及房屋能否正常使用等履行状况，公平、合理地确定免租期内的房屋占有使用费。”

—————上海一中院：《无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点》

3.承租人占用租赁场地期间的占用起止日期如何确定？

通常情况下，在租赁合同无效、期满或提前解除/终止后，承租人占用租赁房屋的起止日期应当根据不同的情况区别计算。其中，租赁合同无效的，占用期间应当从出租人向承租人交付房屋之日起，计算至承租人实际返还房屋之日止；租赁期限届满的，应当从租赁期限届满的次日起计算至承租人返还房屋之日止；租赁合同解除的，应当从租赁合同解除之日起计算至承租人返还房屋之日止。具体而言，占用期间的截止日期均应当为承租人实际搬离或者与出租方正式交接了租赁场地的日期。司法实践中，因占用费争议出现纠纷较多的情形通常是承租人在搬离房屋时既未书面通知出租人，也未进行房屋交接，此种情况下，对占用期间的认定司法实务中一般应当根据出租方和承租方双方的证据情况，适当延长房屋占用费计算的截止日期。

三、法律风险防范

针对司法实务中出现争议较多的关于占用费的计算标准和占用期限如何确定等问题，为了避免占用期间占用费标准的计算模糊以及占用期间的起止日期无法明晰界定，本律师建议应当从以下方面加强法律风险的防范：

1.作为出租方，首先应当确保有权出租房屋，并且保证出租房屋为合法产权的建筑，避免出现因出租标的不合法导致租赁合同无效的情形。其次，应当在租赁合同中明确约定，租赁合同期满或提前解除/终止后占用费的计算标准，以避免出现纠纷后占用费无法明确计算的后果。

2.作为承租方，在认真审核和查看出租方所出租房屋的产权证和其他合法手续后，应当认真遵守并履行租赁合同的约定。同时，在租赁合同期满或者提前解除/终止后，应当第一时间将租赁房屋通过书面方式交还给出租方并与出租方办理书面的交接手续，若出租方拒不办理接收手续的，则应当在清空搬离租赁房屋的同时，提前或当日通过书面方式通知出租方尽快办理交接，并在通知中明确如若2日不办理，则视为已经交还租赁房屋。

四、经典案情回顾

戴顺清、陈山水房屋租赁合同纠纷（2018）粤03民终16133号

2011年3月27日，戴顺清和陈山水签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：戴顺清将位于深圳市龙岗区某房屋出租给陈山水，租赁期限从2011年4月1日起至2021年10月1日止，2011年4月1日至10月1日为免租装修期。陈山水须向戴顺清交纳50000元押金，租金从2011年10月起计算，每月租金25000元，2015年10月份后每月租金32000元，2018年10月份后每月租金41000元，陈山水必须于每月10日前交清租金，若逾期戴顺清有权按月加收拖欠总额的2%作为滞纳金。租赁期间戴顺清应向陈山水提供房屋租赁合同便于办理执照以及提供主体消防验收合格证书。陈山水垫资安装电梯和消防，陈山水的垫付款在起租一年之内每月从房租扣除。陈山水所需用水由戴顺清开户安装，开户费用由戴顺清负责。用电由供电所给陈山水安装，所有水电费由陈山水自付。房间水电装修由陈山水负责，所需费用由陈山水承担，戴顺清应积极协助。合同期满后，陈山水的动产可以搬走，不动产归戴顺清所有，戴顺清不给予陈山水任何费用。

合同签订后，陈山水于2011年3月28日向戴顺清支付租房押金50000元，戴顺清将涉案房产交付给陈山水使用，交付时该房产为毛坯状态，陈山水对房产进行了装修，并安装了电梯。装修后陈山水将房产转租给杨晓阳、陈金魁等人使用。2017年5月11日，戴顺清与陈山水签订一份《协议书》，约定涉案房产于2017年5月1日起由戴顺清收租。一审庭审中，戴顺清确认其于2017年5月1日收回了涉案房产，但戴顺清称由于陈山水未将租户的押金返还给租户，租户以押金抵扣租金，戴顺清未能收取2017年5月份的租金，2017年6月份以后的租金已由戴顺清收取。

本案审理过程中，一审法院组织双方对租金交付情况进行对账，双方无异议部分为：陈山水向戴顺清支付租金676679元包括通过于学美转账支付、2016年5月至10月期间戴顺清直接向次承租人杨晓阳等人收取租金79600元。双方有异议部分为：1、陈山水提供的2011年5月6日收据20000元，内容为收到陈山水交来水电安装费用20000元，经手人落款为“赵”，戴顺清对该收据不予认可；2、陈山水提交的2014年10月5日收据20000元、2015年5月6日收据17000元，戴顺清认为该款与同一时间的银行转账记录20000元、17000元相重合，不应重复计算；3、戴顺清提交其制作的《房租支付明细表》中显示陈山水于2011年3月27日支付25000元、2014年1月18日支付30000元、2015年11月27日48000元、2015年12月1日15000元、2015年12月8日15000元。陈山水认为由于时间较久，其遗失了部分交款单据，但戴顺清已确认了该事实，应计算在陈山水已交费用内。

对于涉案房产的装修造价，根据陈山水鉴定申请，受一审法院委托，于2018年4月3日作出《装修工程造价评估报告》，评估结论为：戴顺清与陈山水确认工程量部分造价为1029418.8元含电梯工程125000元，双方有异议的工程量部分首层商铺卷闸门费用为9299.7元。陈山水提供一份其与之间的《电梯销售合同》及其补充协议，合同约定该公司为陈山水安装电梯，费用为128000元，补充协议中约定电梯首层增加对通门，增加费用为9000元。

戴顺清向一审法院起诉请求：一、解除戴顺清与陈山水签订的租赁合同场地使用费和场地租赁费的区别，陈山水将房屋交还戴顺清；二、陈山水向戴顺清支付从2011年10月份至2016年3月份拖欠租金745000元及利息220780元利息从2013年12月10日起算，暂计到2016年5月10日，应计至清偿之日止；三、陈山水支付戴顺清赔偿金64000元；四、戴顺清不予退还押金50000元；五、本案诉讼费用由陈山水承担。诉讼过程中，戴顺清变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的租赁合同无效，变更第二项诉讼请求为：陈山水支付2011年4月至2017年5月的房屋占用费1343000元及利息，利息从应付房屋占用费的次月起算，按月息2%计至清偿之日止，同时戴顺清撤回第3项诉讼请求。

陈山水向一审法院反诉请求：一、确认戴顺清与陈山水于2011年3月27日签订的《租赁合同书》无效；二、戴顺清返还陈山水押金50000元；三、戴顺清赔偿陈山水经济损失115万元及利息；四、戴顺清承担本案全部诉讼费用。

一审法院：

一审法院认为，因本案租赁合同所涉房产未办理产权证，亦未取得建筑工程规划许可证，故戴顺清与陈山水签订的《租赁合同》违反法律强制性规定，属无效合同。由于租赁合同无效，根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，对于合同无效造成的损失，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。戴顺清作为出租人应在出租房产时充分了解房产性质及是否具备出租条件，其将不具备合法产权及建筑手续的房产出租，导致合同无效，应承担主要过错责任，而陈山水作为承租人在承租前了解房产状况亦是基本要求，但其未作了解，亦有一定过错，应承担次要责任。对于双方的诉讼主张，一审法院予以分析认定如下：

一、关于租赁押金问题，戴顺清基于租赁合同而收取陈山水租赁押金50000元，因合同无效，戴顺清应将该押金返还给陈山水，对陈山水该项反诉请求，一审法院予以支持。

二、关于占用费问题，虽然合同无效，但陈山水实际占有使用涉案房产，仍应支付实际使用期间的占用费。戴顺清主张因合同无效，合同约定免租期应计算使用费，一审法院认为，戴顺清提供的租赁房产为毛坯房，陈山水接收房产后须进行装修才使用，故合同约定六个月装修免租期，合同无效主要责任在于戴顺清，戴顺清不应因合同无效而要求计算免租期费用，并从而受益，对戴顺清该项主张，一审法院不予支持。戴顺清于2017年5月1日已将涉案房产收回，双方协议书中亦约定从该期间起的租金由戴顺清收取，故其是否向实际承租人收取2017年5月租金，系其与实际承租人之间的关系，与本案无关。综上，陈山水应支付占用费的期间为2011年10月1日至2017年4月30日共计67个月。

关于占用费的标准，由于合同约定戴顺清应提供主体消防合格证书，但戴顺清未能提供，势必影响陈山水对房产的转租使用，导致部分房产无法转租收益，应减少相应的费用，参照合同约定及市场指导租金标准，一审法院酌定占用费标准为20000元／月，故陈山水应支付的占用费为：20000元／月×67个月＝1340000元。陈山水已付款项双方无异议部分共计756279元，对于双方有异议部分，一审法院认定：1.电梯安装费应以评估报告确认为准，即125000元，该款应抵扣租金。2.陈山水提交2011年5月6日水电安装费用收据20000元，陈山水未能证明该款的用途及收款人身份，其主张用于抵扣租金，不予支持。3.2014年10月5日收据20000元、2015年5月6日收据17000元与银行转账记录时间及数额均相同，应认定属同一笔款面，不应重复计算，故仅认定付款37000元。4.戴顺清提交的《房租支付明细表》中的2011年3月27日支付25000元，该款发生于租赁合同之前，故不予认可，2014年1月18日30000元、2015年11月27日48000元、2015年12月1日15000元、2015年12月8日15000元，虽然陈山水未提供付款凭证，戴顺清提交的证据中自认收到款项，故一审法院予以确认。综上，陈山水已支付的费用共计1026279元（含电梯费用125000元），陈山水还应支付戴顺清占用费为1340000元-1026279元＝313721元。三、关于陈山水主张的装修损失问题，根据评估结论，双方无异议部分造价为1029418.80元，扣除电梯工程125000元后为904418.80元，戴顺清对于首层卷闸门费用9299.7元有异议，一审法院认为，戴顺清交付的房产为毛坯房，且陈山水亦提交证据证明卷闸门系其安装，故对该费用一审法院亦予以确认，即装修费用共计913718.50元。双方合同约定的租赁期间为10年，陈山水实际使用67个月，装修费用按使用年限予以折算，即戴顺清应赔偿陈山水装修损失为913718.50元÷120个月×53个月＝403559元。四、关于利息问题，因租赁合同无效，故对于双方主张的利息，一审法院均不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认戴顺清与陈山水于2011年3月27日签订的《房屋租赁合同》无效。二、陈山水应于判决生效后十日内向戴顺清支付占有使用费313721元。三、戴顺清应于本判决生效后十日内返还陈山水租赁押金50000元。四、戴顺清应于判决生效后十日内赔偿陈山水装修损失403559元。五、驳回戴顺清的其他诉讼请求。六、驳回陈山水的其他反诉请求。

二审法院：

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋未取得建设工程规划许可证或有其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。一审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、占有使用费的支付标准问题；二、陈山水已付占有使用费数额的认定问题；三、涉案房屋装修损失的承担问题。

关于焦点一。涉案合同虽无效，陈山水依法仍应就其使用房屋期间向戴顺清支付占有使用费。关于占有使用费的支付标准，本案中，戴顺清未能依约向陈山水提供具主体消防验收合格证书的房屋，即戴顺清并未能提供符合合同约定标准的房屋供陈山水使用，故一审参照合同约定的房屋租金标准，在此基础上酌减认定陈山水应向戴顺清支付房屋占有使用费的标准为20000元月，并无不妥，本院予以维持。戴顺清于二审期间提交的《2013年龙岗区房屋租赁指导租金表》为打印件且未明确载明涉案房屋所在地段的政府指导租金标准，不足以证明涉案房屋占有使用费的认定标准过低，本院对其上诉主张不予采纳。

关于焦点二。首先，依本案查明事实，戴顺清于一审提交《房租支付明细表》，显示其于2015年11月27日收取租金48000元；

陈山水于一审提交《交租明细》，载明其于2015年9月18日转账支付租金10000元。戴顺清于一审时并未提出其收取的前述租金48000元系由四笔款项构成，其于二审期间提交2015年11月27日出具的《收款收据》，主张前述租金48000元由四笔款项构成，且其中一笔款项10000元与陈山水于2015年9月18日转账支付的租金10000元相对应。本院认为，前述《收款收据》出具时间为2015年11月27日，戴顺清逾期提交该证据不具正当理由，且该《收款收据》系由戴顺清单方制作，在无其他证据佐证的情形下，不足以证明戴顺清于2015年11月27日收取的租金48000元中有一笔款项10000元系对应陈山水于2015年9月18日支付的租金10000元。据此，戴顺清上诉主张一审将该两笔款项均计入陈山水已付占有使用费金额、存在重复计算情形，依据不足，本院不予采纳。

其次，戴顺清上诉主张其《房租支付明细表》中显示的2015年12月1日收取租金15000元，与陈山水《交租明细》中载明的2015年11月30日转账支付租金15000元系同一笔款项，不应均计入陈山水已付占有使用费金额。本院认为，前述两笔款项收取和支付的时间不同，戴顺清主张该两笔款项系同一款项，仅有其单方陈述，未提供有效证据予以证明，本院对其主张难予采纳。

综上，一审关于陈山水已付占有使用费金额的认定正确，一审据此核算陈山水尚欠付戴顺清占有使用费313721元，处理正确，本院予以维持。

关于焦点三。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，依前述戴顺清、陈山水关于涉案房屋收回后使用情况的陈述，首先，戴顺清对涉案房屋第一至三层的装修予以利用并继续出租，故该部分装修可折价归戴顺清所有，戴顺清应就此向陈山水支付172954元（913718.50元÷120个月×53个月×3÷7＝172954元）。其次，对于戴顺清未利用的涉案房屋第四至七层的装饰装修，该部分损失依法应由戴顺清、陈山水按照各自过错予以分担。戴顺清将未有合法报建手续的房屋出租，其对于合同无效具主要过错；陈山水未尽审慎义务审查房屋报建情况即承租房屋，其对于合同无效亦具一定过错。本院据此酌定戴顺清应就涉案房屋第四至七层装修损失承担70%的过错赔偿责任，戴顺清应就此向陈山水赔偿装修损失161424元（913718.50元÷120个月×53个月×4÷7×0.7＝161424元）。综上，戴顺清应向陈山水赔偿装修损失334378元（172954元+161424元＝334378元）。一审适用法律有误，处理欠妥，本院予以纠正。

综上，戴顺清的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审认定基本事实清楚，但适用部分法律有误，处理部分欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：

一、维持深圳市龙岗区人民法院2016粤0307民初8593号民事判决第一、二、三、五项；

二、撤销深圳市龙岗区人民法院2016粤0307民初8593号民事判决第六项；

三、变更深圳市龙岗区人民法院2016粤0307民初8593号民事判决第四项为：戴顺清应于本判决生效后十日内赔偿陈山水装修损失334378元；

四、驳回陈山水的其他反诉请求。