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城南板块简介
今年6月，滁州市自然资源和规划局对原来的城南板块控规进行了修改，根据城南新区的功能定位，板块依托滁州政治、商业中心聚集，交通要道优势，发展前景广阔。目前，万达广场、滁州市第一人民医院、滁州市实验小学、滁州市十一中学等配套设施已经投入使用，区域内的其他各项配套设施也在加速规划落实当中，城南区域已然成为了滁州市未来重点发展的区域。目前区域内吸引了碧桂园、石榴、金鹏、新城、恒大、正荣等全国性知名房企进驻，区域房价也不断攀升。
图：滁州城南目前部分在售项目
板块土地市场
近期，滁州城南板块土地市场活跃度较高，在7月的土拍中，金鹏集团以总价4.81亿元、楼面价5,382元/㎡竞得城南板块全椒路与敬梓路交叉口东北侧地块，成为滁州新地王。该地块周边配套设施有待完善，临近金鹏另一高端改善型项目金鹏清风明月。随着周边配套的不断完善，作为滁州新晋地王，该项目未来上市值得期待。
图：地王项目周边配套情况
板块住宅市场
随着今年滁州整体政务商业中心往城南发展，且老城区目前仅有少量楼盘在售，因此吸引众多老城区客户前往城南区域置业，同时城南板块也成为滁州周边乡镇客户的置业首选之地，这也导致城南区域房价一度上升，目前城南政务新区的毛坯高层房源8,200-8,500元/㎡、精装高层房源9,500-10,000元/㎡、叠墅合院类房源11,000-18,000元/㎡。
01
区域典型项目——金鹏清风明月
项目简介：金鹏清风明月是由本土品牌开发商金鹏打造的新中式园林建筑高端改善类产品。项目总建筑面积约9万㎡，规划建设高层7栋、别墅14栋、商业两层。周边配套设施较为齐全，临近滁州一院、南京儿童医院滁州分院、港汇广场、金鹏99城市广场等。
项目产品：目前在售产品为合院和双拼联排。合院产品包含157㎡、164㎡、172㎡等户型，共四层，地下一层全部赠送，还有两个车位、露天阳台及55㎡庭院赠送，整体使用面积在300㎡左右，居住生活品质较高，让业主重拾闲适安逸的院落生活。联排双拼产品户型分别为197㎡4+1室2厅3卫和230㎡3+2室2厅5卫，整体赠送面积在150-160㎡左右，亦获得较多高端改善类客户的认可。
图：项目部分产品户型
项目优势：项目由滁州本土品牌开发商金鹏打造，深受滁州人认可。项目地块作为曾经的城南板块单价地王，正打造成区域内的高端改善产品，且周边配套设施已经在不断规划建设当中，深受滁州地缘高端改善类客群的青睐。
项目总结
项目定位高端改善类产品，凭借品牌和产品优势，市场接受度较高。且较为奢华的中式皇家园林景观示范区也吸引了众多客户的目光。作为区域的标杆性项目，收获了不错的口碑。
02
区域典型项目——石榴中都院子
项目简介：中都院子由知名房企石榴集团打造，坐落于滁州政务新区中都大道与醉翁路交口，临近高铁站、轻轨线(规划中)，交通便捷南京 场地租赁，商业、教育、医疗等城市配套资源丰富。项目打造涵盖高层、叠拼别墅、合院别墅于一体的中式墅区。
项目产品：项目高层房源已售罄，目前在售叠拼别墅、合院别墅类产品。叠拼别墅包含上叠144-158㎡户型和下叠176-193㎡户型，其中上叠做露台设计，业主可打造成一片私家花园，或组织一场私家宴会，享受惬意生活。合院产品主力户型186㎡，宽敞主卧套房设计，带独立卫浴和衣帽间，拥有较高私密性，独立餐厅厨房设计，远离休息区，动静分离。
图：项目部分产品户型
图：项目合院样板间展示图—一楼餐厅
图：项目合院样板间展示图—院落小道
项目优势：项目整体发声度较高，各方面宣传比较全面。前期高层价格相比片区内其他项目较低，吸引大量刚需客户置业。在售叠拼别墅和合院别墅整打造多元化户型满足不同居住需求，超大面宽、多室朝南、别墅私家庭院、阳光露台等细节考究，整体产品品质较高。
项目总结
随着规划建设的不断完善，同时区域凭借现有的交通和配套优势，因此吸引大量周边乡镇刚需类客户和老城区外溢的改善类客户。
板块小结
1
区域产品
城南板块内项目产品多以高层搭配叠墅等形式，其中高层产品较受欢迎，整体去化速度较快南京 场地租赁，区域内主要户型面积集中在105-130㎡首改、改善类房源。且区域内精装修项目较少，客户对精装修的认可度较低，普遍倾向于毛坯产品。
2
区域客群
区域客群：城南板块主要分为两类客群。一类客群由于老城区目前在售房源较少，且滁州整体往南发展，导致较多老城区客户在城南二次置业，多倾向于改善类房源。另一类客群为滁州周边乡镇客户，选择在滁州市区置业，多倾向于刚需、首改类房源。
3
区域预判
目前区域内在售楼盘较多，且多集中在交通要道中都大道周边，竞争情况较为激烈。随着城南板块的核心区域重新规划，南京都市圈扩容，未来板块内部的各项配套设施的逐渐落实，城南板块的价值将会进一步提升。
文/克而瑞分析师 桂轩
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